Podnajem może być sposobem na zarobek?

Podnajem może być sposobem na zarobek?

Jako jedną z najczęściej stosowanych strategii inwestycyjnych w obrębie nieruchomości jest ich najem. Możliwy jest również ich podnajem, co jest jedną z mniej znanych metod, ale coraz bardziej rozpopularyzowywaną.

Czym różni się podnajem nieruchomości od jej najmu?

Najem nieruchomości w znacznym uproszczeniu stanowi usługę opartą na płatnym odstąpieniu posiadanej nieruchomości osobom trzecim. Podnajem z kolei jest usługą opartą na także odpłatnym udostępnieniu nieruchomości osobom przebyć, ale przez osoby już niebędące właścicielami, acz najemcami.

Nie będzie to jednak jedyna różnica, ponieważ jest ich znacznie więcej. Tyczą się one głównie tematów związanych z:

• kapitałem początkowym potrzebnym na działania,
• wielkością przychodu,
• długością trwania umowy,
• obowiązkiem posiadanie działalności gospodarczej,
• podatkiem VAT.

Główne walory podnajmu nieruchomości

Do podstawowych walorów podnajmu zalicza się dysponowanie nie swoją nieruchomością. Na czym jednak to dokładniej polega? Znajduje się mieszkanie na wynajem, gdzie właściciel w umowie wyrazi zgodę na jego podnajem. Zazwyczaj taka umowa jest zawierana na okres dwóch lat, choć czasami zdarzają się i dłuższe na pięć i więcej lat. My się zobowiązujemy w tym czasie opłacać co miesiąc czynsz właścicielowi mieszkania, jak i pokrywać wszelkie koszta wiążące się z jego użytkowaniem – media, czynsz, koszta administracyjne, ubezpieczenie itd.

Podnajem tym się różni też od najmu, że tutaj konieczne jest prowadzenie lub założenie działalności gospodarczej albo spółki. Jako zaletę można uznać zwolnienie z VAT, poza oczywiście kwestiami oczywistymi takimi jak zgodność z przepisami prawa podatkowego w Polsce. Sytuacja ta jednak nie tyczy się właściciela nieruchomości, ponieważ powinien on wnioskować o uzyskanie indywidualnej interpretacji.

Zarobek na podnajmie nieruchomości jest oparty na uzyskaniu odpowiedniego poziomu marży, na co składa się różnica pomiędzy opłatą uiszczoną przez podnajmującego a tym, co odprowadzane jest do właściciela. Jako sprawdzone rozwiązanie podaje się podnajmowanie nie całego mieszkania, na tak zwane pokoje. Można zawrzeć w umowie z właścicielem nieruchomości opcję zamontowania oddzielnych zamków w każdych z drzwi pokojowych.

Poza tym główną rolę odgrywa metraż mieszkania. Przy najmie najlepiej sprawdzają się metraże około 50 m2 i mniejszych. Jeśli chodzi o podnajem, tutaj można znaleźć odwrotną zupełnie sytuację, ponieważ najlepiej i najkorzystniej jest skupić się na większych powierzchniach niż 50 m2.

To najem czy podnajem jest bardziej opłacalny?

Odpowiedź odnośnie do wyboru najmu czy podnajmu nie może być niestety i nie jest w pełni jednoznaczna. Z reguły można ją sprowadzić do odpowiedzi dotyczącej faktu, jakie ryzyko jako inwestorzy będziemy musieli ponieść i podjąć.

Przyjmując, że jesteśmy inwestorami niemającymi żadnej historii, to w przypadku najmu koniecznym jest abyśmy zakupili mieszkanie, przyjmując nieraz na siebie koszta i ryzyko związane z opłacaniem kredytu przez wiele lat, w tym związane ryzyko ze zmianami stóp procentowych. Podnajmując ryzyko, to będzie znacznie mniejsze, ponieważ zobowiązanie, które na siebie bierzemy jest określone umową na okres kilku lat.

W przypadku najmu jest się uzależnionym od właściciela przeważnie. Jeśli będzie się chciało być płatnikiem VAT lub też zostanie się do tego zobligowanym, to okazać się może, że zajęcie i plany nasze będą dość opłacalne. Dodatkowo nie można zapomnieć o konieczności opłacania czynszu dla właściciela oraz mediów za mieszkanie, nawet jeśli w danym czasie mieszkanie nie będzie podnajmowane.

Zajmując się podnajem, koniecznie należy prowadzić działalność gospodarczą, a co z tym się wiąże, to także opłacać składki na ubezpieczenie zdrowotne, społeczne do ZUS-u, odprowadzać w wyznaczonych terminach podatki i zajmować się prowadzeniem dokumentacji księgowej. Tutaj ma się znacznie więcej obowiązków niż w przypadku najmu.

Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że obie z tych strategii wynajmowania nieruchomości uznaje się za powszechne. Niektórzy inwestorzy skupiają się na najmie, inni zaś na podnajmie, a jeszcze inni są zdecydowany na przeprowadzenie dywersyfikacji swojego portfela inwestycyjnego i decydują się na zastosowanie obu tych strategii jednocześnie.