niedziela 29 stycznia 2023

Sprawdzanie dewelopera przed zakupem mieszkania

Sprawdzanie dewelopera przed zakupem mieszkania

Sprawdzanie dewelopera przed zakupem mieszkania

Decyzja o zakupie nowego mieszkania (czyli mieszkania z rynku pierwotnego), najczęściej wiąże się z koniecznością skorzystania z usług dewelopera. Deweloperzy, jak wszystkie inne firmy i profesje – są różni. Dlatego warto do sprawy podejść ostrożnie i dokładnie sprawdzić firmę przed podpisaniem umowy.

Opinie o firmie deweloperskiej

Jednym z pierwszych kroków, który warto podjąć przed zakupem mieszkania, to sprawdzenie opinii. Internet jest właściwie nieograniczonym źródłem informacji, w tym opinii o firmach czy usługodawcach. W prosty sposób znajdziemy tam szereg informacji i recenzji o firmie, która nas interesuje. Trzeba pamiętać, że ważne są nie tylko pozytywne opinie, ale także – te negatywne. Warto też sprawdzać komentujących – często zdarza się, że recenzje pisane są przez boty lub konkurencję i nie mają żadnego pokrycia w prawdzie.

Równie istotne co ilość opinii i stosunek pozytywnych do negatywnych jest to, czego dane opinie dotyczą. Internauci często piszą pod wpływem emocji, zwłaszcza tych negatywnych. W przypadku rynku nieruchomości komentarze często pisane są przez Klientów, których niezadowolenie wynika nie z realnych wad, a z faktu niedoczytania warunków umowy. Najczęściej negatywne komentarze dotyczą standardu wykończenia mieszkań przez deweloperów. Tzw “stan deweloperski”, czyli ten, który zastajemy po odebraniu kluczy, może znacząco różnić się w zależności od firmy.

Różnice wynikają nie tylko z jakości użytych materiałów, ale także wyposażenia mieszkania. Najczęstsze różnice dotyczą malowania, wykończenia – np parapetów czy podłączenia instalacji.

Jeśli jednak negatywne recenzje dotyczą innych kwestii (np. niedbalstwa, krzywizn, różnic w metrażu lub faktycznych, znaczących rozbieżności względem standardu wykończenia), to zdecydowanie powinniśmy być ostrożni, przy rozważaniu zakupu mieszkania od danej firmy. Wyjątek mogą stanowić terminy zakończenia budowy. Standardem są opóźnienia w

odbiorach zarówno częściowych, jak i końcowych budowy i należy mieć to na uwadze, że wpłynie to na termin otrzymania kluczy do własnego mieszkania.

Przy weryfikacji opinii oczywiście warto kierować się zdrowym rozsądkiem. Najbardziej wiarygodne wady konstrukcyjne najczęściej wychodzą na jaw dopiero po dłuższym czasie.

Cenne są opinie sprzed wielu miesięcy, a nawet lat, zwłaszcza osób, które zakupiły mieszkania w podobnych inwestycjach tego samego dewelopera.

Prospekt informacyjny

Każdy deweloper ma obowiązek przygotować i przedstawić na naszą prośbę dokument zwany prospektem informacyjnym. Prospekt informacyjny zawiera dane kontaktowe i identyfikacyjne dewelopera, jego udokumentowane doświadczenie oraz informacje dotyczące realizowanego przedsięwzięcia (status prawny, plan zagospodarowania.

Przestrzennego, planowane inwestycje w promieniu 1 km, niezbędne zezwolenia, termin zakończenia inwestycji i przeniesienia własności oraz sposób finansowania budowy), jak również informacje o warunkach odstąpienia od umowy.

To bardzo ważny dokument, dzięki któremu mamy dostęp do informacji nt. wiarygodności oraz doświadczenia firmy deweloperskiej. Przed podpisaniem umowy, dzięki prospektowi informacyjnemu mamy możliwość sprawdzenia rzetelności i uczciwości dewelopera. Zawartość prospektu powinna być zgodna z zawartością umowy deweloperskiej.

Deweloper powinien nas poinformować o wszelkich zmianach, a w razie ich faktycznego wystąpienia powinniśmy mieć możliwość zaakceptowania ich lub odrzucenia, bez płacenia ewentualnej kary umownej czy utracenia wpłaconego zadatku.

Finansowanie inwestycji

Wiele osób, planujących zakup mieszkania z rynku pierwotnego, obawia się możliwości upadłości firmy deweloperskiej, a co za tym idzie – że zostaną bez mieszkania, za to z zaciągniętym kredytem. Na szczęście jest to bardzo rzadki scenariusz. Dzięki ustawie deweloperskiej z 2011 roku, wszystkie środki wpłacane przez kupujących w ramach inwestycji rozpoczętych po 29 kwietnia 2012 roku, trafiają na osobny rachunek powierniczy.

Znacząco chroni to kupujących przed utratą środków i zmusza deweloperów do racjonalnego gospodarowania otrzymanymi pieniędzmi do czasu zakończenia inwestycji.

Rozróżniamy dwa rodzaje rachunków powierniczych. Warto wiedzieć czym się różnią i który z typu rachunku dotyczy naszej inwestycji:

  • zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla kupującego, ale mniej korzystny dla dewelopera. Pieniądze z rachunku powierniczego są wypłacane pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia praw na nabywców.
  • otwarty rachunek powierniczy – pozwala na przekazywanie środków deweloperowi w trakcie trwania budowy inwestycji, w postaci transz. W przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera trudniej jest odzyskać wpłacone pieniądze, ale nadal jest to możliwe.

Gdy inwestycja toczy się w ramach zamkniętego rachunku powierniczego mamy niemal całkowitą gwarancję odzyskania wpłaconych pieniędzy w razie upadłości dewelopera.

Najczęściej jednak budowy prowadzone są w ramach otwartego rachunku powierniczego. Warto wówczas sprawdzić gwarancje bankowe i ubezpieczenie dewelopera. Zapisy umowy rezerwacyjnej, a zaliczka i zadatek.

Jeśli lokal zainteresuje nas na tyle, że będziemy chcieli go kupić, najczęściej podpisuje się umowę rezerwacyjną. Nie jest ona obowiązkowa, ale daje gwarancję rezerwacji mieszkania do czasu dopełnienia formalności (np. przyznania kredytu hipotecznego). Podpisując umowę rezerwacyjną, nabywca deklaruje chęć kupna mieszkania, a deweloper zobowiązuje się do wyłączenia lokalu ze sprzedaży. W zależności od zapisów umowa rezerwacyjna chroni interes obu stron lub tylko dewelopera.

Szczególną wagę należy przywiązać do zapisów dotyczących wpłat zaliczki lub zadatku. Zaliczka i zadatek nie są tym samym i w razie zerwania umowy – nie zawsze można odzyskać wpłaconą opłatę rezerwacyjną, co warto mieć na uwadze.

Zadatek jest z natury bezzwrotny, a zerwanie umowy przez nabywcę wiąże się z zatrzymaniem zadatku przez dewelopera. Jeśli jednak nie dojdzie do sfinalizowania umowy sprzedaży z winy dewelopera – wtedy ma obowiązek zwrócić dwu krotność otrzymanego zadatku.

Zaliczka jest na ogół zwrotna i o ile nie ma innych zapisów w umowie – wraz z zerwaniem umowy otrzymuje się jej zwrot, niezależnie od tego, która strona zawiniła.

Zapisy umowy deweloperskiej

Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy deweloperskiej pomiędzy nabywcą a deweloperem. Umowa zobowiązuje dewelopera do wybudowania danej nieruchomości, a następnie do zawarcia umowy, na mocy której nabywca uzyska prawo do nieruchomości (taki zapis musi znaleźć się w umowie deweloperskiej). Nabywca zgodnie z treścią umowy zobowiązuje się do terminowego regulowania płatności za nieruchomość, która najczęściej dopiero powstaje. Ta forma umowy musi zostać spisana jako akt notarialny.

Przed podpisaniem umowy warto przyjrzeć się wszelkim zapisom w niej zawartym. Szczególnie warto sprawdzić ją pod kątem stosowania klauzul niedozwolonych (rejestr klauzul niedozwolonych UOKIK znajduje się w tym linku: https://www.rejestr.uokik.gov.pl/). Jeżeli jakikolwiek zapis znajdziemy na liście, jest dla nas niezrozumiały lub budzi nasze wątpliwości, powinniśmy go negocjować i poprosić o pisemne wyjaśnienie lub zrezygnować z podpisania umowy.

Sugeruje się skierowanie sprawdzenia zapisów umowy do kancelarii prawnej.

Podobne artykuły:

ZOBACZ WSZYSTKIE OPINIE (0)

0 opinie

Zostaw odpowiedź