Aktu notarialny przenoszący własność nieruchomości już za Tobą, ale nadal nie masz przelewu?

Aktu notarialny przenoszący własność nieruchomości już za Tobą, ale nadal nie masz przelewu?

Sprzedając nieruchomość, chcesz mieć pewność, że dostaniesz ustaloną wcześniej zapłatę. Co prawo mówi o ewentualnym oszustwie ze strony nabywcy?

Przeniesienie własności nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości wiąże się z wizytą u notariusza, reguluje to zapis w Kodeksie Cywilnym określany definicją “przymusu notarialnego”. W czasie wizyty u notariusza strony zawierają umowę, w której sprzedający przenosi prawo własności na nabywcę, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty w określonym terminie. Najczęściej spotyka się przelew ustalonej w akcie kwoty, co może się niekiedy wiązać z odroczeniem zapłaty o kilka dni. W przypadku kredytu może to być nawet do kilku tygodni.

Co, jeśli sprzedający zobowiązuje się zapłacić, jednak tego nie zrobi? Czy przeniesienie praw własności nie może być wykonane, dopiero kiedy zostanie dokonana wpłata przez kupującego? Niestety nie, ponieważ przepisy obowiązujące w Polsce – Kodeks Cywilny – mówią o tym, że przejście własności następuje w chwili podpisania aktu notarialnego.

Czy w takiej sytuacji kupujący pozostaje bezkarny? Czy zapłacenie za nabywaną nieruchomość jest tylko jego dobrą wolą? Nie jest tak, bowiem istnieje notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej ceny. Zapis ten określany jest mianem “trzech siódemek”, a dotyczy poddania się strony kupującej egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 albo 5 KPC.

„Art. 777. Tytuły egzekucyjne

Tytułami egzekucyjnymi są:

– akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

– akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.”

Ten artykuł mówi o tym, że kupujący składa oświadczenie woli, w którym zobowiązuje się do zapłacenia sprzedającemu określonej w akcie kwoty w danym terminie. W przeciwnym razie poddaje się wprost egzekucji na podstawie wyżej wspomnianego artykułu KPC. Sprzedający może zwrócić się do sądu rejonowego z wnioskiem o nadanie aktowi klauzuli wykonalności. Mając akt z nadana klauzula, sprzedający może udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.

Jak się zabezpieczyć?

Zapisy w art. 777 KC nie są jednak w stanie przekonać wszystkich. Pozwala on wprawdzie wyegzekwować od kupującego płatność, ale proces ten może trwać dość długo. Powoduje to, że sprzedający zabezpieczają się innymi sposobami:

gotówka – jest to rozwiązanie najprostsze, gdzie sprzedający otrzymuje od kupującego umówioną kwotę u notariusza,

depozyt notarialny – tutaj notariusz za odpowiednim wynagrodzeniem, przygotowuje protokół przyjęcia gotówki do depozytu i zobowiązuje ją wydać w dniu aktu sprzedającemu,

przelew u notariusza – przelew od razu w biurze u notariusza, jest doskonałym zabezpieczeniem dla sprzedawcy. W chwili podpisania aktu kupujący składa odpowiednią dyspozycję w banku. Sposób ten ma sens jedynie, jeśli strony posiadają konta w tym samym banku – wówczas przelew od razu trafia na konto sprzedającego. W przypadku przelewu na konto w innym banku istnieje ryzyko jego anulacji.