Aktu notarialny przenoszący własność nieruchomości już za Tobą, ale nadal nie masz przelewu?

Aktu notarialny przenoszący własność nieruchomości

Aktu notarialny przenoszący własność nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości jest jedną z najważniejszych transakcji finansowych w życiu większości osób. Naturalne jest więc, że sprzedający chce mieć pewność otrzymania pełnej zapłaty za mieszkanie, dom czy działkę. W praktyce jednak bardzo często dochodzi do sytuacji, w której akt notarialny został już podpisany, własność została przeniesiona na kupującego, a środki nadal nie wpłynęły na konto sprzedającego.

Czy w takiej sytuacji należy się obawiać utraty pieniędzy? Jakie zabezpieczenia przewidują polskie przepisy? O tym właśnie przeczytasz w poniższym artykule.

Akt notarialny podpisany, a pieniędzy nadal brak

Dla wielu sprzedających najbardziej stresującym momentem całej transakcji jest chwila podpisania aktu notarialnego. W tym momencie dochodzi bowiem do przeniesienia prawa własności nieruchomości na kupującego.

Jeżeli środki nie zostały jeszcze zaksięgowane na koncie sprzedającego, naturalnie pojawiają się pytania o bezpieczeństwo całej operacji oraz możliwość odzyskania pieniędzy.

Na czym polega przeniesienie własności nieruchomości?

Przeniesienie własności następuje poprzez zawarcie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Od chwili podpisania dokumentu kupujący staje się właścicielem mieszkania, domu, działki lub lokalu użytkowego, nawet jeśli środki nie zostały jeszcze fizycznie przekazane sprzedającemu.

Jest to jedna z fundamentalnych zasad obowiązujących w polskim prawie cywilnym.

Dlaczego własność przechodzi przed zapłatą?

Dla wielu osób rozwiązanie to wydaje się zaskakujące. Intuicyjnie można zakładać, że najpierw powinno nastąpić uregulowanie należności, a dopiero później przekazanie własności.

Przepisy przewidują jednak odwrotną kolejność. Własność przechodzi na kupującego w chwili podpisania aktu notarialnego, natomiast obowiązek zapłaty realizowany jest zgodnie z terminami wskazanymi w umowie.

Przymus notarialny przy sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości nie może zostać skutecznie przeprowadzona bez udziału notariusza.

Tak zwany przymus notarialny oznacza, że umowa sprzedaży nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna.

Notariusz czuwa nad prawidłowym przebiegiem transakcji oraz wyjaśnia stronom skutki prawne składanych oświadczeń.

Kiedy kupujący powinien zapłacić?

Termin płatności ustalany jest indywidualnie przez strony i wpisywany do aktu notarialnego.

W przypadku transakcji gotówkowych zapłata często następuje jeszcze przed podpisaniem aktu lub bezpośrednio podczas wizyty u notariusza.

Przy zakupie finansowanym kredytem hipotecznym czas oczekiwania na przelew może wynosić od kilku dni do nawet kilku tygodni.

Sprzedaż za gotówkę a sprzedaż na kredyt

Transakcje gotówkowe są zwykle prostsze i szybsze. Sprzedający otrzymuje środki praktycznie natychmiast po podpisaniu dokumentów.

Przy kredycie hipotecznym konieczne jest oczekiwanie na uruchomienie środków przez bank, co wydłuża proces rozliczenia pomiędzy stronami.

Nie oznacza to jednak, że sprzedający pozostaje bez odpowiedniego zabezpieczenia.

Czy kupujący może nie zapłacić?

Teoretycznie każda osoba może nie wywiązać się ze swojego zobowiązania. W praktyce jednak polskie przepisy przewidują skuteczne narzędzia umożliwiające dochodzenie należności.

Najważniejszym zabezpieczeniem jest odpowiednio skonstruowany akt notarialny zawierający zapis o poddaniu się egzekucji.

Art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego – najważniejsze zabezpieczenie sprzedającego

Jednym z najczęściej stosowanych zabezpieczeń przy sprzedaży nieruchomości jest poddanie się przez kupującego egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że kupujący już w akcie notarialnym przyznaje, iż jest zobowiązany do zapłaty określonej kwoty oraz zgadza się na uproszczoną procedurę dochodzenia należności przez sprzedającego.

Dzięki temu nie ma potrzeby prowadzenia wieloletniego procesu sądowego dotyczącego samego istnienia długu.

Na czym polega poddanie się egzekucji?

Podpisując akt notarialny zawierający odpowiednie zapisy, kupujący deklaruje, że w przypadku braku zapłaty sprzedający będzie mógł skierować sprawę na drogę egzekucyjną bez konieczności uzyskiwania tradycyjnego wyroku sądowego.

To bardzo istotne uproszczenie, które znacząco przyspiesza dochodzenie należności.

W praktyce większość profesjonalnie przygotowanych aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości zawiera właśnie takie zabezpieczenie.

Jak wygląda egzekucja należności?

Jeżeli termin płatności określony w akcie notarialnym minie, a środki nadal nie wpłyną na konto sprzedającego, właściciel może rozpocząć procedurę odzyskiwania pieniędzy.

Pierwszym krokiem jest zgromadzenie dokumentacji potwierdzającej brak zapłaty oraz przygotowanie odpowiedniego wniosku do sądu.

Następnie konieczne jest uzyskanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego.

Klauzula wykonalności aktu notarialnego

Sąd rejonowy może nadać aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, jeśli spełnione zostały warunki wskazane w dokumencie.

Po jej uzyskaniu akt notarialny staje się tytułem wykonawczym, który pozwala rozpocząć egzekucję komorniczą.

Jest to rozwiązanie zdecydowanie szybsze niż klasyczne postępowanie sądowe o zapłatę.

Postępowanie komornicze

Po otrzymaniu klauzuli wykonalności sprzedający może skierować sprawę do komornika.

Komornik ma możliwość prowadzenia egzekucji z rachunków bankowych, wynagrodzenia za pracę, ruchomości, a nawet innych nieruchomości należących do dłużnika.

Oczywiście cały proces może potrwać pewien czas, jednak przepisy zapewniają realną możliwość odzyskania należnych środków.

Dlaczego sprzedający szukają dodatkowych zabezpieczeń?

Mimo skuteczności art. 777 KPC wielu sprzedających nie chce ryzykować konieczności prowadzenia późniejszej egzekucji.

Nawet jeśli odzyskanie pieniędzy jest możliwe, cały proces oznacza dodatkowy stres, formalności oraz oczekiwanie.

Dlatego coraz częściej strony decydują się na zastosowanie dodatkowych metod zabezpieczenia płatności jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.

Zapłata gotówką u notariusza

Najprostszym rozwiązaniem jest rozliczenie całej transakcji gotówką.

W takim przypadku kupujący przekazuje sprzedającemu ustaloną kwotę przed podpisaniem aktu lub bezpośrednio podczas czynności notarialnej.

Choć rozwiązanie to daje dużą pewność otrzymania pieniędzy, przy wysokich kwotach jest obecnie stosowane coraz rzadziej ze względów bezpieczeństwa oraz wygody.

Depozyt notarialny

Jednym z najbezpieczniejszych sposobów zabezpieczenia interesów obu stron jest depozyt notarialny.

Polega on na tym, że kupujący wpłaca środki na specjalny rachunek depozytowy prowadzony przez notariusza.

Notariusz przechowuje pieniądze do momentu spełnienia warunków określonych w protokole depozytowym, a następnie przekazuje je sprzedającemu.

Dzięki temu kupujący ma pewność, że środki zostaną wypłacone dopiero po skutecznym przeniesieniu własności, a sprzedający wie, że pieniądze są już zabezpieczone.

Przelew wykonywany u notariusza

Coraz częściej strony decydują się również na wykonanie przelewu bezpośrednio podczas podpisywania aktu notarialnego.

W takiej sytuacji kupujący loguje się do swojej bankowości elektronicznej lub składa dyspozycję przelewu w obecności notariusza. Sprzedający otrzymuje potwierdzenie wykonania operacji jeszcze przed zakończeniem czynności notarialnych.

Rozwiązanie to znacząco ogranicza ryzyko nieporozumień oraz pozwala obu stronom opuścić kancelarię z poczuciem bezpieczeństwa.

Przelew między różnymi bankami

Należy jednak pamiętać, że standardowy przelew bankowy nie zawsze jest księgowany natychmiast.

Jeżeli strony posiadają rachunki w tym samym banku, środki zazwyczaj pojawiają się na koncie odbiorcy niemal od razu. W przypadku różnych banków konieczne może być oczekiwanie na realizację sesji międzybankowych.

W niektórych sytuacjach stosowane są również przelewy ekspresowe, które pozwalają znacząco skrócić czas oczekiwania na zaksięgowanie środków.

Jakie rozwiązanie jest najbezpieczniejsze?

Nie istnieje jedno uniwersalne rozwiązanie odpowiednie dla każdej transakcji. Wybór sposobu rozliczenia zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, źródła finansowania oraz oczekiwań stron.

Za najbezpieczniejsze formy zabezpieczenia uznawane są najczęściej:

• depozyt notarialny,
• przelew wykonywany podczas aktu notarialnego,
• poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 KPC.

Połączenie kilku zabezpieczeń jednocześnie daje sprzedającemu najwyższy poziom ochrony.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu?

Przed wizytą u notariusza warto dokładnie ustalić sposób rozliczenia transakcji oraz termin przekazania środków.

Należy zweryfikować, czy w akcie notarialnym znalazły się odpowiednie zapisy dotyczące płatności, terminów oraz poddania się egzekucji przez kupującego.

Warto również upewnić się, że wszystkie dokumenty niezbędne do przeprowadzenia sprzedaży zostały wcześniej przygotowane i zweryfikowane.

Rola pośrednika nieruchomości

Doświadczony pośrednik nieruchomości pomaga nie tylko znaleźć kupującego, ale również zadbać o bezpieczeństwo całej transakcji.

Agent może doradzić najkorzystniejszy sposób rozliczenia, pomóc w przygotowaniu dokumentacji oraz koordynować współpracę pomiędzy stronami, notariuszem i bankiem.

Dzięki temu ryzyko problemów związanych z płatnością zostaje znacząco ograniczone.

Podsumowanie

Podpisanie aktu notarialnego nie zawsze oznacza natychmiastowe pojawienie się pieniędzy na koncie sprzedającego. Jest to szczególnie częste przy transakcjach finansowanych kredytem hipotecznym, gdzie uruchomienie środków przez bank może potrwać kilka lub kilkanaście dni.

Nie oznacza to jednak, że sprzedający pozostaje bez ochrony. Polski system prawny przewiduje szereg skutecznych zabezpieczeń, takich jak poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 KPC, depozyt notarialny czy odpowiednio przygotowane zapisy w akcie notarialnym.

Przed sprzedażą nieruchomości warto dokładnie przeanalizować sposób rozliczenia oraz zadbać o odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów. Dzięki temu cała transakcja przebiegnie bezpiecznie i bez niepotrzebnego stresu.

FAQ

Czy własność nieruchomości przechodzi przed zapłatą ceny?

Tak. Zgodnie z polskim prawem własność nieruchomości przechodzi na kupującego z chwilą podpisania aktu notarialnego.

Czy kupujący może nie zapłacić po podpisaniu aktu?

Teoretycznie tak, jednak sprzedający posiada skuteczne narzędzia prawne umożliwiające dochodzenie należności.

Co daje art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego?

Umożliwia szybsze dochodzenie zapłaty poprzez nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i skierowanie sprawy do komornika.

Na czym polega depozyt notarialny?

Środki trafiają na specjalny rachunek prowadzony przez notariusza i są wypłacane po spełnieniu warunków określonych przez strony.

Czy przelew wykonany u notariusza jest bezpieczny?

Tak. Jest to jedno z najczęściej stosowanych rozwiązań zwiększających bezpieczeństwo transakcji.

Jak długo bank może uruchamiać kredyt hipoteczny?

W zależności od banku i rodzaju transakcji może to potrwać od kilku dni do nawet kilku tygodni.

Czy warto korzystać z pomocy pośrednika nieruchomości?

Tak. Doświadczony pośrednik pomaga zadbać o bezpieczeństwo sprzedaży, przygotowanie dokumentów oraz prawidłowy przebieg całej transakcji.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE.  Zapraszam do współpracy. Aktu notarialny przenoszący własność nieruchomości