Księga wieczysta nieruchomości

Księga wieczysta nieruchomości

Księgi wieczyste uregulowano w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku.

W myśl artykułu 1 ustęp 1 tejże ustawy, księgi wieczyste mają na celu ustalić stan prawny danej nieruchomości. Z księgi wieczystej dowiemy się sporo ważnych rzeczy odnośnie nieruchomości — zwłaszcza zadłużenie lokalu i czy zostało ono spłacone.

Dział I:
Tutaj dowiedzieć się można o ogólnych danych dotyczących nieruchomości, czyli o położeniu, wielkości, dane typu numer oraz obręb ewidencyjny gruntu i samej działki.

Dział I SP:
Tutaj znajdują się informacje odnośnie udziału w nieruchomości wspólnej, użytkowaniu wieczystym, służebności gruntowej itd.

Dział II:
Informacje dotyczące właściciela nieruchomości. Jeżeli oddana jest nieruchomość w użytkowanie wieczyste, to tutaj znaleźć można także dane dotyczące użytkownika wieczystego.

Dział III:
Można znaleźć informacje o ograniczeniach praw rzeczowych — służebność na rzecz gestorów mediów.

Dział IV:
Dane dotyczące hipoteki.

Jawność ksiąg wieczystych, rękojmia wiary oraz domniemanie.

Artykuł 2 ustawy mówi o tym, że księgi wieczyste są jawne. Nie da się tutaj zasłonić nieznajomością wpisów umieszczonych w księdze wieczystej czy wnioskach, gdzie znalazła się o nich wzmianka.

Ustawa ta wprowadza bardzo ważne w obrocie nieruchomości domniemanie, które polega na:

• prawo jawne z ksiąg wieczystych wpisuje się zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym,
• prawo wykreślone z ksiąg wieczystych nie istnieje.

Co więcej, jeżeli występują jakieś różnice w stanie prawnym nieruchomości — między księgą wieczystą a stanem faktycznym — treść księgi zawsze będzie rozstrzygała na korzyść tego, kto poprzez czynność uprawnioną nabył własność albo inne rzeczowe prawo np. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Mieszkanie bez księgi wieczystej

Wielu z nas chce nabyć mieszkanie, w tym i z rynku wtórnego, gdzie możemy spotkać różne tytuły prawne lokali. Zdarza się, że jeszcze spotyka się mieszkania, gdzie nie ma prawa własności, acz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jak na razie nie zakładano dla takich nieruchomości ksiąg wieczystych. Czy to zgodne z prawem? Tak. Czy jest bezpieczne dla nabywcy? Niekoniecznie.

Lokale spółdzielcze nie posiadają bardzo często księgi wieczystej. Jest tak, ponieważ właścicielem lokalu mieszkalnego jest spółdzielnia mieszkaniowa, natomiast danej osobie przysługuje jedynie spółdzielcze prawo własnościowe do danego lokalu.

Ustawodawca postanowił wprowadzić możliwość założenia księgi wieczystej dla tego typu praw własności, by wpis do hipoteki można było umieścić w dziale IV księgi wieczystej, ba w ogóle ją założyć. Pamiętać należy o tym, iż założenie księgi dla tego typu nieruchomości pozostaje dobrowolne.

Jest to widoczne zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych, bowiem żaden bank nie udzieli kredytu bez odpowiedniego zabezpieczenia hipotecznego. Najbezpieczniejsze dla banków jest zabezpieczenie poprzez ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości poprzez dokonanie wpisu w dziale IV księgi wieczystej.

Jest jeden plus tego, jeżeli mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, to na 99% nie jest również obciążone kredytem hipotecznym. Bywają oczywiście przypadki, gdzie zdarza się, że bank nie zabezpieczy zobowiązania hipoteką, jednak wynika to ze zwykłego ludzkiego błędu i zdarza się bardzo rzadko.

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem mieszkania bez księgi wieczystej?

Można kupić mieszkanie bez księgi wieczystej w sposób stricte bezpieczny, ale i tak należy zachować ostrożność. Kupujący chcący nabyć mieszkanie, zawsze powinien się upewnić, jaka jest podstawa prawna do mieszkania sprzedającego i sprawdzić poniższe dokumenty:

• akt notarialny, który stanowi podstawę prawną, przykładowo umowa sprzedaży,
• prawnie potwierdzone odziedziczenie albo notarialne poświadczenie,
• akt notarialny — odnośnie darowizny,

Zaświadczenie ze spółdzielni poświadczające, że sprzedający ma prawo spółdzielcze własnościowe do danego mieszkania,
zaświadczenie o przekształceniu wieczystego prawa użytkowania we własność, jeśli taka sytuacja miała miejsce,
decyzja administracyjna przyznająca prawo do wieczystego użytkowania.

Finansowa kondycja lokalu bez księgi wieczystej

Nabywca ma prawo również zażądać od zbywającego dokumentów pokazujących sytuację finansową lokalu, a zwłaszcza:

• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni mieszkaniowej,
• zaświadczenie o niezaleganiu wobec i ZUS,
• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami podatkowymi.

Każdy kupujący może zawrzeć w pierwszej kolejności umowę przedwstępną, gdzie warunkiem przystąpienia do umowy przyrzeczonej będzie założenie dla danego mieszkania księgi wieczystej.

Zawarcie umowy i przeniesienie praw następuje wówczas dopiero po założeniu księgi dla danego mieszkania i uzyskaniu wpisów w poszczególnych działach w księdze wieczystej.

Dodatkowe zaświadczenie zabezpieczające kupującego — w przypadku lokali pozbawionych księgi wieczystej.

Nabywca może uzyskać również zaświadczenie od zbywającego, które wykorzysta do założenia księgo wieczystej dla danego mieszkania.

Takie zaświadczenie powinno zawierać dane:

• właściciela lokalu,
• dane adresowe lokalu,
• nieruchomości, na której jest zlokalizowany mieszkanie, czyli przykładowo nr działki oraz obrębu ewidencyjnego,
• planie mieszkania, czyli metraż, ilość pokoi. Czy jest kuchnia, łazienka oraz miejsce postojowe,
• czy do danego lokalu była już wcześniej założona księga wieczysta, o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi.

W takim zaświadczeniu koniecznie musi zostać oznaczony cel jego przedłożenia. W tym przypadku będzie do jego złożenie w księgach wieczystych. Zaświadczenie musi zostać podpisane minimum przez dwóch członków zarządu spółdzielni mieszkaniowej poza sytuacją, gdzie reprezentantem jest jedna osoba.

Ryzyko, jakie istnieje przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej?

Czy jest możliwe zakupienie mieszkania bez księgi wieczystej? Tak.

Kupno mieszkania bez założonej księgi wieczystej związane jest z ryzykiem dotyczącym prawa własności. Sprzedający bowiem może nie być faktycznym właścicielem lokalu lub osobą uprawnioną do spółdzielczego prawa do lokalu.

Żądanie dokumentów, o których była mowa powyżej i zawarcie w umowie przedwstępnej klauzuli, że dla sprzedawanego lokalu będzie musiała zostać założona księga wieczysta, jest dobrym zabezpieczeniem.

Nabywca powinien zdawać sobie sprawę z tego, że nabycie mieszkania pozbawionego księgi wieczystej oznacza brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.