piątek 26 Luty 2021

Kto może wynająć nieruchomość?

Kto może wynająć nieruchomość

Wynajem oznacza najprościej mówiąc, formę oddania nieruchomości w wykorzystanie innej osobie. Stronami umowy są wówczas najemca i wynajmujący. Wynajmujący zawsze musi być właścicielem lokalu? Kto może wynająć nieruchomość?

Jak mówi Kodeks Cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Nie tylko przepisy, ale i strony, na zasadzie umowy umawiają się na poszczególne obowiązki wiążące ich stosunkiem najmu. Najemca podstawowym obowiązkiem jaki posiada to płacenie ustalonego czynszu, a wynajmującego jest oddanie nieruchomości w używanie. 

W literze prawa nie znajdzie się ograniczeń podmiotowych, jeśli chodzi o zakres stron umowy najmu. Mieszkaniowy zasób gmin, ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks Cywilny posługują się pojęciem właściciela określając tym mianem osobę wynajmującą. Na potrzeby ustawy jednak zmianie uległa definicja właściciela.

Można powiedzieć, iż jest nim wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Przepisu nie wspominają o tym, kto może mieć status wynajmującego. Można sięgnąć tutaj do orzecznictwa sądowego, gdzie znajdziemy kto nim właśnie być może. Sąd Najwyższy – wyrok z dnia 14.04.1961 roku 3CR 806/60 – orzekł, iż wynajmujący nie musi być właścicielem, bowiem i użytkownik posiada prawo wynajmu.

Jeżeli tak by nie było, podnajem musiałby być uznawany za nieważny. Spełnieniu więc świadczenia wynikłego z ustawy najmu nie przeszkadza to, że właścicielem nie jest wynajmujący. Kodeks Zobowiązań na tamten czas nie przesądzał o tym kto może być wynajmującym, jednakże Sąd Najwyższy odniósł się do motywów samego projektu części szczególnej Kodeksu Zobowiązań, co pozwoliło mu wyciągnąć własne wnioski. 

Z podobnym tokiem myślenia można się spotkać stale w orzecznictwie sądów. Wyrok Sądu Najwyższego z 8.06.1999 roku II CKN 701/98 mówi, że nie będzie możliwym dochodzenie zwrotu czynszu najmu – świadczenie nienależne – jedynie na podstawie przekonania, że wynajmujący jest właścicielem lokalu.

Uzasadnieniem było twierdzenie, iż wynajmujący nie musi być właścicielem lokali, a brak tytułu właścicielskiego po jego stronie nie ma wpływu na ważność umowy najmu

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 10.05.2016 roku VI ACa 67/15 odniósł się do ustawy o ochronie praw lokatorów, a dokładniej do chaosu panującego w powiązaniu pojęć wynajmującego oraz właściciela. Sąd uznał, iż w braku ustawowej definicji wynajmującego przyjąć należy znaczenie tego pojęcia wynikające z art. 659 i n. kodeksu cywilnego. Pojęcie „wynajmujący” oznacza więc podmiot oddający najemcy rzecz do używania w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Z regulacji zawartych w kodeksie cywilnym wynika, że również wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu.

Wystarczy, że służy mu skuteczne względem właściciela prawo do władania lokalem mieszkalnym z uprawnieniem do oddawania go osobie trzeciej do odpłatnego lub nieodpłatnego używania. Sąd Apelacyjny zauważył, że pojęcie właściciela stanowi pojęcie autonomiczne, całkowicie oderwane od własności z art. 140 KC. Na jej podstawie uważa się osobę dysponującą prawem do lokalu, upoważniającym ją do odstąpienia w użytkowanie innemu lokatorowi.

Tutaj właścicielem może być każdy, kto ważny stosunek prawny do niego, czyli: spółdzielnia mieszkaniowa, użyczający, wynajmujący, nabywca lokalu na zasadzie umowy dożywocia. Jeżeli prawnie lokal posiada więcej niż jedna osoba, to wówczas za właściciela postrzega się osobę użyczającą najemcy lokal do zamieszkania. 

Można zatem uznać, że wynajmującym może być każdy, kto może zapewnić używanie rzeczy, niekoniecznie będąc właścicielem ów przedmiotu najmu. Może być on bowiem użytkownikiem, samoistnym posiadaczem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą oraz najemca, czy dzierżawca, jeśli ci dwaj ostatni mają zapisane w umowie najmu prawo do podnajęcia lokalu. Zaznaczyć należy, że najemca nie może wydzierżawić wynajmowanej nieruchomości, ponieważ wiąże się to z czerpaniem z niej pożytków, a najemca posiada jedynie prawo do korzystania. 

Kierując się bezpieczeństwem najemcy, może on zarządzać od wynajmującego nie będącego właścicielem przedstawienia oświadczenia właściciela nieruchomości, w którym ten potwierdza że osoba wynajmująca nie robi tego dla własnego widzi mi się i ma odpowiedni tytuł prawny, by wynająć nieruchomość.

Jak oceniasz ten wpis?
Wysyłanie
Ocena
4.67 (os.: 6)

Może Ci się spodobać:

0 opinie

Zostaw odpowiedź