Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej

O zasadzie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych traktuje art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. O księgach wieczystych i hipotece. Treść jej jest następująca:

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Dlaczego zatem wprowadzono rękojmię? 

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, uchodzi za zasadę wiarygodności, która służy do ochrony interesów kupującego danej rzeczy albo innych rzeczowych praw. 

Oznacza to, że rękojmia odnosi się wyłącznie do praw wpisanych w księdze wieczystej, a nie do danych wynikających ze zbioru dokumentów. – St. Rudnicki. 

Prawo wpisane w księgę wieczystą jest:

• Własność, 
• Prawo własności odrębnego mieszkania, 
• Prawo użytkowania wieczystego, 
• Jednostka samorządowa, która jest uprawniona do zarządzania trwale nieruchomością. 

Prawa te zostały ujawnione w II Dziale księgi wieczystej – Własność. 

Katalog praw, które chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, został zamknięty w treści art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. 

Można zrozumieć zatem, że dzierżawca zawierający umowę dzierżawy z kimś, kto widnieje w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości a właścicielem jest ktoś inny, nie będzie chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. 

Praktyczne wykorzystanie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. 

Czasem zdarza się tak, iż ktoś kto nie jest właścicielem, a w księdze wieczystej widnieje jako właściciel, sprzedaje nieruchomość kupującemu. 

Chroni wówczas nabywcę art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. 

Mówi on o tym, że nabywca staje się właścicielem nieruchomości, pomimo że sprzedający widniejący w księdze wieczystej ukrył prawdę przed kupującym. 

Wraz z interpretacją zapisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece uznaje się, że ten kto widnieje w księdze wieczystej jako właściciel – choć nim nie jest – rozstrzyga się zawsze na jego korzyść.

St. Rudnicki mówi : Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych daje możliwość zakupu własności albo innego prawa rzeczowego od nieuprawnionych osób, które zamiast faktycznie uprawnionych widnieją w księdze wieczystej, że im to prawo przysługuje. 

Co należy spełnić by warunki rękojmi zostały spełnione? 

By można było mówić o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych spełnione muszą być przesłanki opisane poniżej. 

Przeniesienie prawa własności, czyli realizacja transakcji zbycia nieruchomości powinno zawsze się odbyć w formie aktu notarialnego. Zbywający wra, z momentem wykonania czynności prawnej powinien zostać wpisany w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel. Nie będzie chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych kupujący, który zakupił nieruchomość od kogoś, kto nie widnieje w księdze wieczystej jako właściciel. 

Przeniesienie prawa własności powinno nastąpić odpłatnie, czyli być nagrodzone

Skutkiem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych może być fakt, że kupujący daną nieruchomość na podstawie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest jej prawnym właścicielem, w związku z czym ma możliwość rozporządzania nią. 

Zarządzanie zakupioną nieruchomością jest skuteczniejsze. Jej właściciel będzie miał możliwość korzystania z niej zgodnie z jej gospodarczo – społecznym przeznaczeniem. Może w tym pobierać wszelkie pożytki oraz dochody. 

W momencie nabycia prawa własności nieruchomości na bazie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wiedzieć trzeba, że na podstawie art. 155 § 1 i 157 § 2 K.C. prawa nie wpisanego właściciela oraz innych nieujawnionych osób uprawnionych,  wygasa. 

Rękojmi się nie da zrzec

Kupujący nieruchomości na bazie zapisu w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie będzie ponosił odpowiedzialności deliktowej – K.C. art. 415; Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. – za szkody powstałe przez działanie tego zapisu. Dokładniej szkody powstałe przez nieujawnionego właściciela. Odpowiedzialności nie przenosi się też wówczas , gdy możliwym jest przypisanie mu niedbalstwa, a zatem i winy. Całkowitą odpowiedzialność ponosi zbywca, znający prawdę o zapisie – art. 471 K.C. Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. 

Wykluczenia rękojmi

Kupujący nieruchomość obciążoną takim prawem jak dożywocie – art. 908 K.C. – służebnością przesyłu oraz drogi koniecznej nie będzie chroniony przez prawo wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nawet jeśli prawa te z momentem zakupu nieruchomości nie będą widniały w księdze wieczystej danej nieruchomości. 

Ich szczególne znaczenie pochodzi stąd, iż są one ustanawiane przez sąd na bazie odrębnych przepisów – art. 145 oraz 151 K.C..

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, bez względu na wpis, nie będzie działała też przeciwko prawom, które obciążają nieruchomość na mocy ustawy. 

Powszechnie za obciążające nieruchomość prawo uznaje się podatki. Jeśli się tego nie zrobi, od razu nieruchomość staje się obciążona hipoteką przymusową. Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, wówczas dokonuje się wpisu do zbioru dokumentów poprzez złożenie wniosku. 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zostaje wyłączona poprzez wzmiankę o wniosku o:

• Apelacji, 
• Skardze na orzeczenie referendarza sądowego, 
• Kasacji. 

 Jest to ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ukazanego w księdze wieczystej wraz z faktycznym stanem prawnym nieruchomości – art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 

Sama wzmianka o wniosku nie może być traktowana jako wpis. Jest ona jedynie informacją dla zaawansowanych zakupem nieruchomości, iż do sądu trafił wniosek dotyczący danej księgi wieczystej oraz że stan prawny ukazany w księdze wieczystej jest odmienny od faktycznego stanu prawnego. 

Ujawnienie całej treści prowadzić może do zmian w treści księgi wieczystej. Powinno się taką księgę traktować z ograniczonym zaufaniem. Jeśli chciałoby się zakupić taką nieruchomość, uznać można jej nabycie jako wadę prawną. 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ochroni nieruchomości, gdzie prowadzi się księgę wieczystą wraz z ujawnioną wzmianką. Jeśli ów wzmiankę się wykreśli wówczas ochrona obowiązuje.