czwartek 23 września 2021

Działka do 1 ha. Kto może ją zakupić i dlaczego akurat 1 ha?

Działka do 1 ha. Kto może ją zakupić i dlaczego akurat 1 ha

Działka do 1 ha. Kto może ją zakupić i dlaczego akurat 1 ha?

Polacy coraz częściej inwestują w grunty. Dobrze będzie dowiedzieć się czy w polskim prawie znajdują się jakieś ograniczenia, co do powierzchni gruntów oraz jakie są typy działek.

Czym jest nieruchomość?

Jakie typu nieruchomości w naszym kraju możemy spotkać?

Artykuł 46 Kodeksu Cywilnego mówi, że nieruchomość to inaczej część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności (budynki, które są trwałe związane z gruntem albo części budynków), jeśli na mocy przepisów szczególnych są one postrzegane jako przedmiot własności wyodrębniony od gruntu. W Polsce oznacza wyróżnić sześć typów działek gruntowych:

  • działki leśne,
  • działki inwestycyjne,
  • działki siedliskowe,
  • działki rekreacyjne,
  • działki budowlane,
  • działki rolne.

Każdy z typów podlega pod odmienne przepisy prawne, dlatego ich charakterystyka jest dość ważna.

Gdzie można sprawdzić przeznaczenie działek?

Najistotniejszym dokumentem, z jakiego zainteresowany inwestor ma możliwość dowiedzenia się o warunkach zagospodarowania i przeznaczenia owego gruntu jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jaki to w formie uchwały zawsze przyjmuje rada gminy. Dokument ten mówi też o sposobach użytkowania gruntów rolnych/leśnych i ich przekształcenia na nierolne/nieleśne. Czyli chcąc wybudować dom jednorodzinny, kup po prostu działkę budowlaną. Może się wydawać, że nikt nam nie ma prawa zabronić zakupu działki rolnej, jednak czy na pewno? Jakie ryzyko ponieść można kupując działkę w ciemno?

Czy można kupić każdą działkę bez ograniczeń?

Pokazana wyżej specyfikacja działek, daje możliwość określenia typu inwestycji, które można zrealizować na niej. Dodatkowo ułatwia nam poruszanie się po przepisach, jakie można znaleźć w osobnych ustawach oraz aktach niższego rzędu odnośnie do każdego z gruntów.

O gruntach leśnych traktuje Ustawa z dnia 29 września 1991 roku o lasach, która mówi o tym, iż obszary leśne mogą być zabudowane jedynie pod kątem wykorzystania budowli w gospodarce leśnej, bezpieczeństwu państwa lub obronności. Niestety grunt leśny nie będzie odpowiednią inwestycją pod przykładowo domek letniskowy. Podobnie jest w przypadku działek siedliskowych, gdzie spełniony musi być bardzo wiele wymogów, by cokolwiek móc na nich postawić.

Działka jako inwestycja?

Działki inwestycyjne są przeznaczone z reguły pod kontem inwestycjno-przemysłowym, dlatego też głównie interesują się nimi inwestorzy chcący postawić na przykład fabrykę lub inną działalność przemysłową. Działki rekreacyjne służą do wypoczynku i można na nich postawić jedynie niewielkie budynki mieszkalne wykorzystywane do czasowego odpoczynku.

Najbardziej jednak pożądane są działki budowlane. To właśnie one najczęściej są przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane. Posiadają one odpowiednie wymiary, kształt i dostęp do dróg i całej infrastruktury technicznej.

Grunty rolne są ściśle uregulowane przez polskie ustawodawstwo. Pomimo że są one dość popularne, to nie każdy ma możliwość pozwolenia sobie na zakupienie takiej działki — pomimo że posiada na to środki. Przepisu zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mówią o tym, że do 0,3 ha można zakupić nieruchomość rolną bez żadnych warunków, natomiast jeżeli chce się coś większego, to koniecznym staje się spełnienie szeregu innych wymogów.

Co to jest zatem grunt rolny?

Przytoczony Artykuł 46 KC oznacza to, że sposób użytkowania gruntu wynika z przepisów prawnych. Uwzględniając to wszystko, należy zwrócić uwagę na fakt, czy w przyszłości będzie możliwe prowadzenie na danym gruncie działalności rolniczej. Ustawodawca w artykule 2 punkcie 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi o tym, że nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego jest gruntem rolnym, z wykluczeniem nieruchomości leżących na terenach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele, niż pod rolę. Nawet jeżeli grunt dziś nie jest do tego wykorzystywany, to w przyszłości już tak traktowany być może.

Jakie są wyjątki od reguły?

Wyjątkiem są takie, które w planie przestrzennego zagospodarowania są przeznaczone na inne cele niż rolne — zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego na podstawie artykułu 2 punktu 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W rozumieniu tego takie grunty nie są postrzegane jako nieruchomość rolna, a co za tym idzie, nie podlega ograniczeniom, o których mówi ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Dlaczego grunty rolne są tak chronione? Jakie są możliwości ich zakupy?

Polityka szerzona we wszystkich krajach Wspólnoty Europejskiej mówi, że grunty rolne powinny w jak największym stopniu pozostawać u rolników. Obowiązujące przepisy niestety zwęziły trochę możliwość swobodnego dysponowania gruntem rolnym. Obecnie praktycznie grunty rolne kupić może jedynie rolnik. Są jednak wyjątki, które dają możliwość nabycia tego typu nieruchomości osobom nieprowadzącym działalności rolniczej. Jest to wyszczególnione w ustawie:

  • działki rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
  • działki rolne do 1 ha z prawem pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa,
  • działki rolne od osoby bliskiej,
  • działki rolne powyżej 1 ha, ale wymagające zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Nabycie gruntu do 1 ha od obcego?

Jeśli chodzi o grunty rolne poniżej 0,3 ha, to można je kupować bez ograniczeń. Jeśli chce się zakupić na przykład 1 ha, należy wystąpić do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ponieważ to on zawsze ma prawo pierwokupu. Jeżeli KOWR nie wykona, żadnego ruchu lub da odpowiedź, że jest nie zainteresowany, to nieruchomość może kupić osoba nie prowadząca rolniczej działalności gospodarczej. Jeśli liczba posiadanych gruntów przekracza 1 ha, musisz założyć działalność rolniczą.
Zakup 1 ha od bliskiego.

Jeżeli grunt rolny przykładowo chcemy zakupić od bliskiej nam osoby, to KOWR nie ma prawa pierwokupu. Powierzchnia w tej sytuacji może być większa niż 1 ha, ale nie może przekroczyć 300 ha, mówi o tym artykuł 5 ustęp 2 i 3.
Zakup działki powyżej 1 ha.

Jeśli od osoby obcej chce się zakupić powyżej 1 ha, to konieczna jest zgoda Dyrektora Głównego KOWR (wyrażona drodze administracyjnej decyzji). Jeśli uzyska się takową zgodę, to konieczne jest wyrażenie zgody, iż będzie się prowadziło działalność rolniczą przez okres pięciu lat minimum. Dopiero po tym czasie będzie możliwe zbycie grunty i zakończenie prowadzenia działalności rolnej.

Jak oceniasz artykuł?
Wysyłanie
Ocena
4.89 (18 )

Może Ci się spodobać:

0 opinie

Zostaw odpowiedź