czwartek 3 Grudzień 2020

Czy warto inwestować w luksusowe mieszkanie w kamiennicy?

Czy warto inwestować w luksusowe mieszkanie w kamiennicy

Luksusowy apartament w odświeżonej kamienicy odznacza się dla Kupującego atrakcyjnością. Niesamowity klimat i znakomita lokalizacja sprawiają, że chętnie na nie zwraca się uwagę – a to tylko niektóre z zalet. O czy zatem pamiętać, by zakup lokalu do celów własnych lub najmu sprostał naszym oczekiwaniom?

Styl i elementy, zabytkowy charakter – to właśnie nadaje niesamowity wygląd kamienicom. Wykończenie odbywa się przy użyciu najlepszych jakościowo materiałów, przy dopasowaniu do standardu zabytkowego uroku budynku. 

Najczęściej spotyka się w konstrukcjach oraz dekoracjach z XIX i XX wieku żelazne detale, które stosowano na balkonach, balustradach, studniach, schodach, czy klamkach. Detale drewniane z kolei można spotkać na klatkach schodowych czy w stolarce zewnętrznej – wrota bramy czy okna. 

Wnętrza kamienic zachwycają zabytkami – tutaj można wymienić najczęściej parkiety, wanny na lwich nogach, kominki. Wszystko to dodaje niesamowitego charakteru mieszkaniu. Wyróżniają się nawet na tle nowoczesnych lokali w apartamentowcach. 

Zalety mieszkań w kamienicy:

  • kamienice historyczne z reguły znajdują się w centrum miasta, przy samym rynku. Daje to możliwość Nabywcy zamieszkania w miejscu, gdzie nowe inwestycje są bardzo rzadko spotykane. Niekiedy bywa, iż wzrost zainteresowania kamienicami umiejscowionymi poza centrum miasta ma miejsce tylko ze względu na ulepszenie infrastruktury. Przykładem może tutaj być Praga Północ, którą przeorganizowano pod budowę metra i odświeżenie prawobrzeżnych dzielnic Warszawy. 
  • same lokale są wysokie i przestronne i tym samym dają sporą możliwość aranżacji, włącznie z budową antresoli. Mieszkania zlokalizowane w kamienicach posiadają zazwyczaj kilka pokoi, duże kuchnie oraz łazienki i balkony. Częściej niż w blokach można znaleźć tu spiżarnie oraz garderobę. 
  • mieszkania w kamienicach są dość ciche, ponieważ grube mury i stropy z cegły gwarantują idealną izolację akustyczną. Mieszkańcom gwarantuje to komfort, że nie będą słyszeli głośnych rozmów sąsiadów, czy gry na instrumencie. 
  • w czasie upałów, wewnątrz budynku jest chłodno – tutaj też rolę odgrywają grube mury. Duże okna zapewniają odpowiednią ilość światła naturalnego. 

Niedogodności mieszkania w kamienicy:

  • mieszkania w kamienicy są z reguły droższe od tych w blokach. Wpływ na to ma nie tylko lokalizacja, ale także stan budynku. Taniej da się zakupić lokal przed odnowieniem, aczkolwiek doprowadzenie go do stanu oczekiwanego, będzie sporo kosztowało. 
  • grube mury oferują chłód w upały, przez co zimą jest je z kolei trudniej ogrzać, co wiąże się z wyższymi kosztami za ogrzewanie. 
  • w centrum miasta panuje większy zgiełk za oknem i notoryczny problem z parkowaniem. Nie ma garaży podziemnych.
  • w kamienicach brak jest również wind. Można wprawdzie takową zamontować w niej w postaci szybu zewnętrznego, ale mając na względzie zaszłości historyczne wiele z kamienic posiada jedynie grunt znajdujący się pod obrysem budynku. Uzyskanie gruntu od Miasta celem budowy szybu windowego jest związane z czasochłonnym i dość skomplikowanym procesem. 
  • kamienice to dość często również zasoby miejsce przeznaczone pod lokale socjalne. Sąsiedztwo może być w takim przypadku dość uciążliwe. 

Na co zwrócić uwagę przed nabyciem lokalu w kamienicy?

Stan prawny

W naszym prawie nie obowiązuje pojęcie kamienicy. Traktuje się je podobnie do innych nieruchomości, choć więcej komplikacji może dawać kwestia współwłasności – niż w przypadku bloku. 

Na samym początku zawsze należy zweryfikować wszelkie wpisy w księdze wieczystej. Daje to możliwość sprawdzenia, czy jest tylko jeden właściciel lokalu oraz jaka jest sama struktura własnościowa budynku. W zależności od wielkości kamienicy, będzie należało wybrać odpowiedni sposób zarządzania nieruchomością. 

Lokal można nabyć na różne sposoby, między innymi na podstawie wyodrębnienia odrębnej własności – jako samodzielnego lokalu. Wówczas pojawia się całkowicie nowa księga wieczysta, dla wyodrębnionej nieruchomości. Można ją też sprzedać jako samodzielnie istniejącą i tak też się praktykuje.

Wraz z posiadaniem lokalu na własność, należy się liczyć z posiadaniem udziału w nieruchomości wspólnej. Zaliczyć do niej można urządzenia, grunt oraz część budynku uznawane za wspólne, czyli przykładowo dachy, elewację, klatki schodowe, piwnice oraz strychy. 

Zarządzanie

Jeśli w budynku wydzielone oddzielne mieszkania, wówczas powstaje wspólnota mieszkaniowa. Właściciele lokali mogą wówczas aktem notarialnym lub uchwałą wyregulować sposób zarządzania częścią wspólną oraz powierzyć zarząd zarządcy. Jeżeli tak się nie stanie, będzie zastosowana zasada z ustawy o własności lokali.

Jeśli ilość nieruchomości odrębnych nie przewyższa trzech, to mowa będzie o małej wspólnocie, do jakiej zastosowanie znajdą zasady z kodeksów cywilnego oraz postępowania cywilnego o współwłasności. By przeprowadzić zwykły remont wymagana będzie zgoda właścicielu każdego z lokali. Jeśli jest więcej jak trzy lokale, to mamy do czynienia z większą wspólnotą. Właściciele lokali muszą z kolei wybrać zarząd, który pokieruje sprawami wspólnoty i będzie  reprezentował jej interesy.

Kiedy niektóre czynności przekraczają zakres normalnego zarządzania, niezbędne staje się podjęcie uchwały, która będzie podmiotową zgodą właścicieli na daną czynność. W przypadku dużych wspólnot uchwały są głosowane większością, liczone zaś według wielkości udziałów, co znacznie ułatwia zarządzanie, gdyż nie blokuje się wówczas podejmowania decyzji. 

W przypadku wspólnych części, które sa dostępne jedynie dla poszczególnych właścicieli, nie będących odrębnym lokalem np. piwnicą, zastosowanie ma quoad usum. Jest to umowa rozwiązująca kwestie związane z użytkowaniem oraz podziałem na korzystanie z danej części, z wyłączeniem innych właścicieli. Tutaj właściciel lokali nr 1 może korzystać z wyłączeniem innych właścicieli z piwnicy numer 1. Podział ten ma też odniesienie do balkonów, tarasów oraz powierzchni strychowej. 

Nie da się przez tego typu podział odłączyć prawa do wykorzystywania nieruchomości, jakie będą służyły każdemu z właścicieli, przykładowo klatki schodowe lub wejścia do budynku. Quoad usum zawarta w formie aktu notarialnego, zobaczyć ją można w III Księdze Wieczystej, prowadzonej dla wspólnej części nieruchomości. 

Stan techniczny budynku

Od niego będzie uzależniony zakres prac remontowych oraz wiążące się z nim koszta. Na co zwłaszcza zwracać uwagę w chwili weryfikacji?

  1. Stan murów, czy są suche, bowiem zawilgocone, spuchnięte z odpadającym tynkiem czy zaciekami przyczynią się do wielu problemów. Właściciel będzie miał problem z tym by się również przy wadliwej wentylacji pozbyć się grzyba. Wyzwanie stanowią nieraz też ślady po ostatniej wojnie. Odnowienie kamienicy z takowymi postrzelinami może się okazać czasochłonne, ponieważ dokładna weryfikacja stanu murów znacznie wykraczać będzie poza sprawdzanie warstw tynku czy elewacji. 
  2. Prace modernizacyjne realizowane w niedalekiej przyszłości. 
  3. Wodno-kanalizacyjna instalacja koniecznie powinna zostać sprawdzona, czy działa. W starych kamienicach może być brak kanalizacji, niekiedy nawet bieżącej wody. 
  4. Instalacja elektryczna ze względów bezpieczeństwa może wymagać modernizacji. Najczęściej przyczyną mogą być zaśniedziałe aluminiowe przewody lub po prostu chęć posiadania większej ilości gniazdek elektrycznych i punktów oświetlenia. 
  5. Instalacja grzewcza jest dość ważna, ponieważ niektóre kamienice są wyposażone jeszcze w stare piecowe ogrzewanie, co może się przyczyniać do większego ryzyka pożarów. 
  6. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – jeżeli budynek jest usytuowany na jego obszarze, koniecznym jest sprawdzenie ustaleń związanych z MPZP. 

Zarządca budynku powinien udostępnić wszystkie protokoły z okresowych przeglądów technicznych. Można o nie poprosić, by się z nimi zapoznać. Jest to najlepsze źródło wiedzy o stanie budynku. 

Rejestr zabytków oraz remontów

Czasami kamienice są objęte ochroną konserwatorską, bowiem wpisane zostały do rejestru zabytków albo gminnej ewidencji zabytków. Wpływa to w znacznym stopniu na możliwość  oraz sposób realizacji prac remontowych. 

Prace budowlane w budynkach, które objęto opieką konserwatorską będą miały większe ograniczenia. Prace realizowane w budynku, który wpisano do rejestru zabytków, zawsze wymagać będą pozwolenia na budowę. W celu uzyskania go należy przedstawić pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Budynki objęte gminną ewidencją zabytków nie wymagają odrębnego pozwolenia konserwatorskiego, jednak by uzyskać pozwolenie – koniecznie porozmawiajcie o planach z konserwatorem.

Konserwator może nakazać właścicielowi niektóre rozwiązania, które niekoniecznie będą zgodne z założoną wizją czy gotowym już projektem kosztów remontu. Nakazać może właścicielowi również obowiązek raportowania przebiegu prac remontowych.

Może się zdarzyć, iż renowacja budynków związana będzie z pogłębieniem badań archiwalnych, materiałowych oraz konstrukcyjnych. pomocna jest na pewno kwerenda w archiwach, dokumentacja rysunkowa oraz fotograficzna. 

Budowy wpisane już do rejestru zabytków, nawet najmniejsze prace budowlane takie jak wymiana stolarki drzwiowej lub okiennej, w rozumieniu ustawy o Prawie budowlanym wymagać będą pozwolenia na budowę. 

Okna stanowią dość ważny element, jeśli chodzi o architekturę elewacji. Wymieniając oryginalną stolarkę, upewnić się należy czy jest to konieczne – być może wystarczające okaże się jedynie odrestaurowanie i poprawienie izolacji termicznej. 

Jeżeli zapadnie decyzja jednak o jej wymianie, to koniecznie powinna nowa przypominać tą oryginalną. w budynkach zabytkowych niestety zabronione jest montowanie okien plastikowych. 

Budynek znajdujący się również w rejestrze zabytków da możliwość ubiegania się na dofinansowanie do remontu albo konserwacji nieruchomości. 

Wsparcie eksperta

Nabycie mieszkania w kamienicy może być doskonałym wyborem, ale musisz zwrócić uwagę na kilka czynników. Osoba posiadający doświadczenie w transakcjach przy takich nieruchomościach, pomoże dopiąć najmniejsze szczegóły.

Jak oceniasz ten wpis?
Wysyłanie
Ocena
5 (os.: 4)

Może Ci się spodobać:

0 opinie

Zostaw odpowiedź