Objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską
Co oznacza objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską dla właściciela?
- Wprowadzenie
- Zagadnienie ochrony konserwatorskiej
- Powszechne uprzedzenia związane z nieruchomościami objętymi ochroną
- Zasady działania konserwatora zabytków
- Obowiązki organów administracji państwowej
- Tworzenie rejestrów obiektów chronionych
- Lokalizacja obiektów pod ochroną
- Znaczenie lokalizacji blisko rzek i zabytków
- Rola władz lokalnych i wojewódzkiego konserwatora zabytków
- Definicja ochrony konserwatorskiej
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
- Wymogi zgłaszania prac budowlanych
- Praktyczne aspekty ochrony konserwatorskiej
- Ograniczenia w zakresie zabudowy
- Wymóg nadzoru archeologicznego
- Warunki przeprowadzania prac budowlanych
- Uzyskanie pozwolenia na prace ziemno-budowlane
- Koszty związane z pracami archeologicznymi
- Nadzór archeologiczny w praktyce
- Procedury związane z obecnością archeologa na budowie
- Zasady dokumentacji i nadzoru budowlanego
- Potencjalne znaleziska podczas prac budowlanych
- Procedura postępowania w przypadku odkrycia znalezisk
- Możliwe problemy związane z wykopaliskami
- Czy warto inwestować w nieruchomości objęte ochroną konserwatorską?
- Ocena ryzyk i korzyści
- Rekomendacje dotyczące współpracy z konserwatorem i archeologiem
- Podsumowanie
- Kluczowe wnioski dotyczące inwestycji w nieruchomości pod ochroną
Czy warto jest nabyć nieruchomość, w obszarze ochrony konserwatorskiej? Na temat działalności konserwatora zabytków można spotkać się z wieloma uprzedzeniami. Wielu rezygnuje, słysząc że nieruchomość jest pod opieką konserwatora, ale czy słusznie?
Ustawa o ochronie zabytków obliguje organy administracji państwowej w przypadku objęcia obiektów nadzorem, do odpowiedniej dbałości o nie i ich otoczenie, planowania zadań ochronnych, bowiem mogą się znajdować na nich jeszcze nieodkryte zabytki. Tworzy się zatem rejestry takich obiektów. Istnieją także listy pomników historii, parków kulturowych, czy wyznaczenia stref ochrony konserwatorskiej. Obszary te zazwyczaj znane są ze względu na historyczną wiedzę o istnieniu w ich obrębie osad ludzkich.
Lokalizacyjnie?
Blisko rzek albo istniejących już zabytków. Ich ochroną zajmują się władze lokalne, zaś nadzór prowadzi wojewódzki konserwator zabytków.
Co to jest ochrona konserwatorska?
Gmina opracowuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w tym obszarze pojawiły się obiekty zabytkowe, to wyznacza się strefę ochrony konserwatorskiej. Wpływa to na konieczność zgłoszenia wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków wszelkich prac budowlanych, konserwatorskich, czy remontowych.
Czasami zdarza się, że konserwator nie wyraził zgody na termomodernizacje budynku zabytkowego. Wiąże się to bezpośrednio ze zmianą wyglądu takiego obiektu. Jednak jakby nie było, to co wydaje się być zaporowe i zniechęcające, w praktyce może być jedynie tylko formalnością.
Załóżmy, że znaleźliśmy wymarzoną działkę z fajną ceną. Okazuje się, że na MPZ teren ten jest objęty ochroną konserwatorską albo obserwacją archeologiczną. Znaczy to, że nie wybudujesz tam konkretnie domu, który przykładowo sobie wybrałeś, jednak konserwator narzuca Ci jedynie pewne ograniczenia w zakresie charakteru zabudowy. W przypadku obserwacji archeologicznej możesz się budować, ale pamiętaj, że budowa nie może zagrażać zabytkom. Powinieneś zatem zapewnić nadzór archeologiczny na budowie.
Jakie warunki należy spełnić na terenie objętym ochroną konserwatorską?
Na sam początek powinieneś uzyskać pozwolenie na prowadzenie prac ziemno-budowlanych. Tyczy się to także obiektów, które na danym obszarze można postawić jedynie na zgłoszenie. Pamiętaj, by do standardowych dokumentów złożyć również zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków na przeprowadzenie na przykład badań archeologicznych w obszarze Twojej działki. Możesz znaleźć również kogoś do nadzoru archeologicznego i to jemu przekazać sprawę, by załatwił z konserwatorem całą sprawę. Konserwator wyznaczy wówczas zakres i typ koniecznych badań, a archeolog dopilnuje wszystkie procedury wiążące się z tym.
Jedynym minusem jest to, ze za ewentualne prace archeologiczne, wydanie decyzji czy zarządzanie pracami trzeba zapłacić z własnej kieszeni. Posiadając już pozwolenie na budowę, inwestycja będzie zależała od stopnia zaangażowania zatrudnionego przez Ciebie archeologa.
Nadzór archeologiczny w praktyce na budowie
Archeolog na budowie musi się pojawić po zdjęciu wierzchniej warstwy żyznej gleby. Humus usuwa się przy użyciu koparki w obrębie domu, który będziesz stawiać. Zawsze zachowuje się metrowy zapas z każdej strony. Archeolog przegląda odsłonięty grunt, czy coś tam jest godnego uwagi. Czasami archeolog jest obecny w trakcie prac odsłaniania, by czasem koparka nic nie uszkodziła. To trochę pewnie spowolni pracę, ale ich nie zatrzyma. Jeśli nic go nie interesuje, to robi tylko zdjęcia, spisuje notatkę i można spokojnie dalej.
Następnym razem pojawić się musi on przy wykopach fundamentowych i przyłączu instalacji. Procedura działania jest taka sama. Pamiętaj, że jego wpisu muszą się znaleźć również w dzienniku budowy – zawsze! Jeśli o tym zapomnisz, możesz mieć problem z odbiorem inwestycji i nadzorem budowlanym.
Jeżeli archeolog cos znajdzie, to wówczas na działce tworzy się stanowisko archeologiczne, powiadamiany zostaje konserwator i prowadzi się prace ratownicze dla badań wykopaliskowych. Na czas ich prowadzenia wszystkie prace budowlane muszą zostać wstrzymane. Ręczne badanie przez archeologa całego stanowiska trochę może potrwać. Dobrze, jeżeli znajdą się rzeczy typu: dzbanki, grzebyki i inne.
Gorzej przyszłość wróży dla Twojej budowy, jeśli znajdą się tam stare budowle albo cmentarzysko. Niestety wówczas koszt wszystkich badań ponosić będziesz również i Ty. Można rozważyć przeprowadzenie badań przed rozpoczęciem jakiejkolwiek budowy. Niestety zawsze musisz się tutaj liczyć z pokryciem często niemałych kosztów wiążących się z tego typu badaniami.
Objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską, czy warto inwestować?
Na pewno nie skreślaj jej, porozmawiaj z konserwatorem i miejscowym archeologiem. Szczęście w nieszczęściu, że większość naszego kraju została już przebadana archeologicznie, w związku z czym nadzór archeologiczny może być jedynie formalnością, a sama budowa opóźni się jedynie w nieznacznym stopniu.
Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską
Brak Pytań, Komentarzy, Opinii