Koniec przekształcania mieszkań lokatorskich we własność?

Koniec przekształcania mieszkań lokatorskich we własność?

Koniec przekształcania mieszkań lokatorskich we własność? Projekt trafił na rząd

Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania może w przyszłości nie dawać możliwości przekształcenia lokalu w odrębną własność. Takie rozwiązanie znalazło się w projekcie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw. Projekt został skierowany przez Stały Komitet Rady Ministrów na posiedzenie rządu.

Proponowane przepisy dotyczą jednak znacznie szerszego zakresu spraw. Obejmują między innymi większy dostęp członków spółdzielni do dokumentów, obowiązkowe wykazy zawieranych umów, możliwość udziału w walnym zgromadzeniu zdalnie oraz kadencyjność zarządów.

Zmiany mają również dotyczyć mieszkań znajdujących się w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Projekt przewiduje między innymi możliwość obrotu takimi lokalami.

1. Czy skończy się przekształcanie mieszkań lokatorskich we własność?

Najbardziej istotną propozycją zawartą w projekcie jest zmiana dotycząca spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Zgodnie z proponowanymi rozwiązaniami w przypadku nowo ustanowionego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie będzie możliwości jego przekształcenia w odrębną własność.

To ważna zmiana z punktu widzenia modelu funkcjonowania budownictwa spółdzielczego. Projekt zakłada bowiem rozdzielenie dwóch form korzystania z mieszkania: lokatorskiego prawa do lokalu oraz prawa własności.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie istniejące mieszkania lokatorskie automatycznie utracą możliwość przekształcenia. Przedstawiony materiał mówi konkretnie o nowo ustanawianym spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu.

Zmiana ma dotyczyć nowych praw

To rozróżnienie jest szczególnie ważne. Projekt nie został opisany jako rozwiązanie, które automatycznie odbiera obecnym posiadaczom lokatorskich praw do lokali możliwość korzystania z dotychczasowych uprawnień.

Zmiana ma dotyczyć zasad obowiązujących przy ustanawianiu nowych spółdzielczych lokatorskich praw do lokali.

W praktyce oznacza to, że mieszkanie lokatorskie ma ponownie pełnić funkcję instrumentu związanego przede wszystkim z budownictwem społecznym i mieszkaniami dla osób o umiarkowanych dochodach.

2. Dlaczego rząd chce zmienić zasady?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uzasadnia proponowane rozwiązania potrzebą stworzenia lepszych warunków do rozwoju budownictwa spółdzielczego.

Zgodnie z argumentacją przedstawioną przez resort spółdzielnie mieszkaniowe powinny ponownie skoncentrować się na jednej ze swoich podstawowych funkcji, czyli budowie mieszkań lokatorskich przeznaczonych dla rodzin o umiarkowanych dochodach.

W takim modelu lokatorskie prawo do mieszkania nie byłoby jedynie etapem prowadzącym do uzyskania własności lokalu.

Projekt wpisuje się również w szerszą koncepcję włączenia spółdzielni mieszkaniowych do ogólnopolskiego programu budownictwa społecznego.

Spółdzielnia jako forma budownictwa społecznego

Według przedstawionych przez resort założeń odbudowanie znaczenia spółdzielczości mieszkaniowej wymaga między innymi odbudowania zaufania pomiędzy członkami a zarządami spółdzielni.

Dlatego projekt łączy zmiany dotyczące prawa do mieszkań z rozwiązaniami zwiększającymi przejrzystość funkcjonowania spółdzielni.

Wśród proponowanych zmian znajdują się między innymi większy dostęp do dokumentów, rejestry zawieranych umów oraz kadencyjność zarządów.

3. Większa kontrola członków nad spółdzielnią

Jednym z głównych elementów projektu jest wzmocnienie kontroli członków nad działalnością spółdzielni mieszkaniowych.

Resort wskazuje, że członkowie spółdzielni powinni mieć większą możliwość sprawdzania, jak zarządzany jest majątek spółdzielni i jakie decyzje podejmują jej organy.

Projekt zakłada więc zwiększenie dostępu do dokumentów spółdzielni.

Co istotne, dostęp do dokumentów mają uzyskać nie tylko członkowie spółdzielni. Rozwiązanie przewiduje również możliwość dostępu do nich przez właścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni.

Dlaczego dokumenty są tak ważne?

Spółdzielnia zarządza majątkiem związanym z nieruchomościami i środkami wpłacanymi przez mieszkańców. Dostęp do informacji dotyczących jej działalności może ułatwić mieszkańcom ocenę sposobu podejmowania decyzji oraz gospodarowania pieniędzmi.

Większa przejrzystość ma być jednym ze sposobów na zwiększenie odpowiedzialności organów spółdzielni.

Jak wskazał wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, zgodnie z przywołaną w materiale argumentacją majątek spółdzielni jest majątkiem prywatnym jej członków, dlatego powinni oni mieć możliwość kontrolowania sposobu gospodarowania nim.

4. Rejestr umów i większy dostęp do dokumentów

Jedną z konkretnych propozycji jest obowiązek prowadzenia przez spółdzielnie wykazów zawieranych umów.

Takie rozwiązanie ma zwiększyć przejrzystość działalności spółdzielni i ułatwić członkom kontrolowanie tego, z jakimi podmiotami spółdzielnia zawiera umowy.

Wprowadzenie wykazu umów jest elementem szerszego kierunku zmian, których celem ma być zwiększenie dostępu mieszkańców do informacji dotyczących funkcjonowania spółdzielni.

Strona internetowa dla większych spółdzielni

Projekt przewiduje również obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnie liczące więcej niż 500 członków.

W praktyce oznacza to dodatkowy kanał komunikacji pomiędzy spółdzielnią a jej członkami oraz mieszkańcami.

Strona internetowa może ułatwić przekazywanie informacji dotyczących działalności spółdzielni, dokumentów oraz organizowanych zebrań.

Udział w walnym zgromadzeniu przez internet

Projekt przewiduje również możliwość uczestniczenia w walnym zgromadzeniu z wykorzystaniem środków komunikacji zdalnej.

To rozwiązanie może mieć szczególne znaczenie w dużych spółdzielniach, w których udział wszystkich zainteresowanych osób w tradycyjnym zgromadzeniu może być trudny.

Możliwość uczestnictwa zdalnego ma ułatwić członkom korzystanie z przysługujących im uprawnień.

5. Kadencyjność zarządów spółdzielni

Projekt przewiduje również kadencyjność zarządów spółdzielni mieszkaniowych.

Zgodnie z proponowanym rozwiązaniem zarząd będzie mógł być wybierany maksymalnie na 5 lat. Jednocześnie projekt nie przewiduje ograniczenia liczby kolejnych kadencji.

Oznacza to, że ta sama osoba będzie mogła ponownie ubiegać się o wybór do zarządu po zakończeniu kadencji.

Cel zmian

Według resortu kadencyjność ma zwiększyć odpowiedzialność organów spółdzielni przed jej członkami.

Regularny wybór zarządu oznacza bowiem konieczność ponownego uzyskania poparcia organu uprawnionego do jego wyboru.

Jednocześnie brak ograniczenia liczby kadencji oznacza, że projekt nie wprowadza zasady, zgodnie z którą dana osoba mogłaby pełnić funkcję tylko przez określoną liczbę lat.

Ostateczne znaczenie tego rozwiązania będzie zależało od sposobu jego stosowania przez poszczególne spółdzielnie.

6. Mieszkania na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Projekt obejmuje również problem mieszkań znajdujących się w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym.

To istotne zagadnienie dla części spółdzielni mieszkaniowych, ponieważ nieuregulowany stan prawny gruntu może utrudniać podejmowanie czynności związanych z lokalami.

Proponowane przepisy mają między innymi umożliwić obrót lokalami znajdującymi się w takich budynkach.

Dlaczego stan prawny gruntu ma znaczenie?

Właściciel mieszkania potrzebuje jasnej sytuacji prawnej dotyczącej lokalu i nieruchomości, z którą jest on związany.

Jeżeli stan prawny gruntu pozostaje nieuregulowany, może to powodować problemy przy dokonywaniu określonych czynności prawnych.

Projektowane przepisy mają ułatwić funkcjonowanie mieszkańców takich budynków oraz zwiększyć możliwości obrotu lokalami.

7. Powrót członkostwa dla części mieszkańców

Kolejna propozycja dotyczy osób, które utraciły członkostwo w spółdzielni w wyniku zmian z 2017 roku.

Projekt przewiduje możliwość przywrócenia członkostwa określonym grupom osób. Dotyczy to między innymi mieszkańców, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu w budynkach znajdujących się na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym.

Rozwiązanie ma więc znaczenie szczególnie dla osób, których sytuacja prawna związana z lokalem jest bardziej skomplikowana.

Zmiana statusu mieszkańców

Przywrócenie członkostwa oznaczałoby ponowne uzyskanie określonego statusu w ramach spółdzielni.

Jest to istotne, ponieważ projekt jednocześnie wzmacnia mechanizmy kontroli członków nad działalnością spółdzielni.

W praktyce zakres nowych uprawnień i sposób ich wykonywania będzie zależał od ostatecznego brzmienia przepisów.

8. Zmiany w funkcjonowaniu spółdzielni

Projekt przewiduje także dokładniejsze określenie czynności, w przypadku których konieczne będzie podjęcie uchwały przez właścicieli lokali.

Ma to uporządkować proces podejmowania najważniejszych decyzji dotyczących nieruchomości i funkcjonowania spółdzielni.

Walne zgromadzenie albo zebranie przedstawicieli

W przypadku większych spółdzielni projekt przewiduje możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli.

Rozwiązanie to ma usprawnić funkcjonowanie dużych organizacji, w których udział wszystkich członków w jednym walnym zgromadzeniu może być trudny organizacyjnie.

Jest to kolejny element projektu, który dotyczy nie samego prawa do mieszkania, ale sposobu zarządzania spółdzielnią.

Związki rewizyjne

Proponowane przepisy zakładają również obowiązek zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych, których działalność statutowa dotyczy spółdzielczości mieszkaniowej.

Związki rewizyjne mają określone funkcje związane między innymi z działalnością spółdzielczą i kontrolą.

Możliwość zwrócenia się do Krajowej Rady Spółdzielczej

Projekt przewiduje również możliwość zwrócenia się do Krajowej Rady Spółdzielczej o weryfikację określonych ustaleń zawartych w lustracji.

Lustracja jest obowiązkową, okresową kontrolą działalności spółdzielni. Jej zakres obejmuje między innymi sprawdzanie przestrzegania prawa, statutu oraz gospodarności.

Nowe rozwiązanie ma więc dotyczyć również mechanizmów kontrolnych związanych z funkcjonowaniem spółdzielni.

9. Co zmiany mogą oznaczać dla mieszkańców?

Projekt obejmuje kilka różnych obszarów, dlatego jego znaczenie może być inne dla poszczególnych grup mieszkańców.

Największa zmiana dla osób zainteresowanych nowym mieszkaniem spółdzielczym dotyczy braku możliwości przekształcenia nowo ustanowionego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność.

Jeżeli rozwiązanie zostanie przyjęte w proponowanym kształcie, mieszkanie lokatorskie będzie miało bardziej wyraźnie odrębny charakter od mieszkania własnościowego.

Większa przejrzystość działalności spółdzielni

Dla obecnych członków spółdzielni szczególnie istotne mogą być natomiast rozwiązania dotyczące dostępu do dokumentów, wykazu zawieranych umów, strony internetowej większych spółdzielni oraz udziału w walnym zgromadzeniu przez internet.

Wszystkie te rozwiązania mają zwiększyć możliwość kontrolowania działalności spółdzielni.

Znaczenie dla właścicieli lokali niebędących członkami

Projekt przewiduje również dostęp do dokumentów spółdzielni dla właścicieli lokali, którzy nie są jej członkami.

To istotne rozwiązanie, ponieważ działalność spółdzielni może dotyczyć również nieruchomości, w których znajdują się lokale należące do osób nieposiadających członkostwa.

Co dokładnie zmienia projekt?

Co projekt oznacza dla rynku mieszkań?

Najważniejsza zmiana dotyczy sposobu, w jaki ma funkcjonować nowe budownictwo spółdzielcze. Jeżeli przepisy zostaną przyjęte w proponowanym kształcie, nowe mieszkania lokatorskie nie będą już rozwiązaniem, które można będzie następnie przekształcić w odrębną własność.

To zmienia charakter takiego mieszkania. Lokatorskie prawo ma służyć przede wszystkim zapewnieniu dostępu do mieszkania, a nie stanowić etap prowadzący do jego pełnej własności.

Jednocześnie projekt obejmuje szereg zmian organizacyjnych, których wspólnym elementem jest zwiększenie przejrzystości funkcjonowania spółdzielni.

Warto jednak podkreślić, że jest to projekt ustawy. Samo skierowanie go na posiedzenie rządu nie oznacza jeszcze, że wszystkie opisane rozwiązania stały się obowiązującym prawem.

Najczęściej zadawane pytania

Czy każde mieszkanie lokatorskie będzie można przekształcić we własność?

Projekt przewiduje, że w przypadku nowo ustanowionego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie będzie możliwości jego przekształcenia w odrębną własność. Materiał nie wskazuje natomiast, aby wszystkie istniejące prawa lokatorskie zostały automatycznie pozbawione dotychczasowych możliwości.

Czy zmiana dotyczy już istniejących mieszkań lokatorskich?

Przedstawiony projekt mówi o nowo ustanowionym spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu. W przypadku konkretnego istniejącego prawa konieczne byłoby sprawdzenie przepisów przejściowych i ostatecznego brzmienia ustawy.

Dlaczego rząd chce ograniczyć możliwość przekształcenia mieszkania lokatorskiego?

Według uzasadnienia przedstawionego przez resort ma to stworzyć lepsze warunki do rozwoju budownictwa spółdzielczego i pozwolić spółdzielniom skoncentrować się na budowie mieszkań lokatorskich dla rodzin o umiarkowanych dochodach.

Czy członek spółdzielni będzie miał większy dostęp do dokumentów?

Tak. Projekt przewiduje zwiększenie dostępu członków do dokumentów spółdzielni. Dostęp do dokumentów mają uzyskać również właściciele lokali, którzy nie są członkami.

Czy spółdzielnie będą musiały prowadzić rejestr umów?

Projekt przewiduje obowiązek prowadzenia wykazów zawieranych umów.

Jak długo będzie mogła trwać kadencja zarządu?

Projekt zakłada, że zarząd będzie mógł być wybierany na okres maksymalnie 5 lat. Nie przewidziano jednocześnie ograniczenia liczby kolejnych kadencji.

Czy duża spółdzielnia będzie musiała mieć stronę internetową?

Tak. Zgodnie z projektem spółdzielnie liczące więcej niż 500 członków będą zobowiązane do prowadzenia strony internetowej.

Co z mieszkaniami na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym?

Projekt przewiduje rozwiązania dotyczące lokali znajdujących się w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, w tym umożliwienie obrotu takimi lokalami.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK, wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Koniec przekształcania mieszkań lokatorskich we własność?