czwartek 1 grudnia 2022

Czym jest indeks hedoniczny?

Czym jest indeks hedoniczny

Czym jest indeks hedoniczny?

Na rynku nieruchomości możliwe jest przedstawianie cen mieszkań wedle różnych metod. Jako jedną z nich można uznać indeks hedoniczny, który dokładnie obrazuje sytuację panującą na rynku, uwzględniwszy lokale wystawione na sprzedaż.

Co można zmierzyć indeksem cen?

Indeks cen wykorzystuje się do pomiaru cen pojedynczych albo koszyka dóbr w określonym momencie, w odniesieniu do tego samego dobra albo koszyka z innego okresu. Chcąc to zrozumieć, należy zobrazować nieruchomości jako pewnego rodzaju koszyk dóbr. Dzieje się tak, ponieważ różnią się one powierzchnią, standardem oraz lokalizacją. Zależnie od cech posiadanych przez dane lokale, ich ceny zmieniać się będą w różnych tempie.

Główną trudnością pojawiającą się przy pomiarze ceny lokali jest nieregularność transakcji na rynku nieruchomości. Mieszkania nie są sprzedawane regularnie, a jedynie w odległych od siebie punktach czasowych. Mimo wszystko, by pomiary były dokładne, stworzono sporo metod do wyznaczenia dynamiki cen, które dobrze sobie radzą z tym problemem. Wybór metody, zawsze zależny jest od ilości danych, które się posiada. Jeśli się ma zbiór danych z dobrze opisaną nieruchomością, dobrze jest korzystać z hedonicznego indeksu cen.

Dlaczego warto stosować hedoniczny indeks cen?

Cena danego dobra może zostać rozłożona na poszczególne jego ceny charakterystyk. Indeks hedoniczny mówi o tym, że cena danego dobra jest zależna od wyceny poszczególnych jego cech. Każda z cech ów dobra będzie wpływała na jego cenę całkowitą. W przypadku nieruchomości atrybutami są: lokalizacja, piętro, powierzchnia, widok z okna, otoczenie bloku, nasłonecznienie mieszkania.

Zaznajomienie się z wartością każdego z atrybutów nieruchomości oraz ich cenami, daje możliwość oszacowania wartości danego zbioru cech mieszkaniowych — szacunki z kolei na utworzenie indeksów zmiany cen. Poprawny indeks hedoniczny jest konstruowany dopiero, jeśli dysponuje się bazą danych z dobrze opisanymi atrybutami danych nieruchomości.

Wady indeksu hedonicznego

Jak każde z narzędzi dotyczących analizy rynku nieruchomości i indeks hedoniczny będzie bogaty w wady. Niestety nie uwzględnia on wszystkich cech związanych z nieruchomością. W dodatku wybór analizowanych cech mieszkania będzie uzależniony od oceny analityka. Indeks hedoniczny pokazuje bieżącą tendencję na rynku, czy jest spadkowa, czy rosnąca. Nie wskazuje on ilości nieruchomości dostępnych na rynku, ponieważ nie przedstawia jednej wartości jak średnia czy mediana.

Cena hedoniczna

Obliczanie ceny hedonicznej wygląda bardzo prosto — mnoży się wartość indeksu przez cenę transakcyjną. Jako cenę transakcyjną rozumie się cenę za sprzedaż nieruchomości.

Cena lokalu — od czego jest zależna?

Od czego jest zależna cena mieszkania? W większości na cenę wpływ ma lokalizacja budynku i najwyższe ceny będą na pewno w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Ważna jest też powierzchnia lokalu, jego standard wykończenia, kondygnacja, dzielnica miasta, bliskość sklepów oraz rozrywki, czy data wybudowania budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Wycen dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy rzetelnie przygotowują każdą ekspertyzę. Warto zasięgnąć opinii takiego eksperta, by poznać realną wartość posiadanej nieruchomości. 

Podobne artykuły:

ZOBACZ WSZYSTKIE OPINIE (0)

0 opinie

Zostaw odpowiedź