Czym jest Frankenmansion i czy może się przyjąć w Polsce?

Czym jest Frankenmansion i czy może się przyjąć w Polsce?

Czym jest Frankenmansion i czy może się przyjąć w Polsce?

Czym jest Frankenmansion?

Pojęcie Frankenmansion pojawiło się na rynku nieruchomości stosunkowo niedawno, jednak z roku na rok staje się coraz bardziej rozpoznawalne wśród inwestorów, deweloperów oraz osób zainteresowanych luksusowymi nieruchomościami. Termin ten opisuje wyjątkowy rodzaj nieruchomości powstałej poprzez połączenie kilku niezależnych mieszkań, apartamentów lub nawet całych budynków w jeden ogromny lokal mieszkalny.

W praktyce oznacza to, że właściciel kupuje kilka sąsiadujących ze sobą lokali, a następnie przeprowadza przebudowę umożliwiającą swobodne przemieszczanie się pomiędzy nimi. Efektem jest stworzenie rezydencji o powierzchni znacznie większej niż standardowe mieszkanie dostępne na rynku.

Najważniejszą cechą Frankenmansion nie jest sam metraż, lecz sposób powstania nieruchomości. W przeciwieństwie do klasycznych apartamentów projektowanych od początku jako jedna przestrzeń, Frankenmansion powstaje poprzez połączenie wielu odrębnych lokali.

Łączenie może odbywać się:

• na jednym piętrze,
• w pionie pomiędzy kilkoma kondygnacjami,
• poprzez połączenie mieszkań znajdujących się obok siebie,
• poprzez połączenie całych kamienic lub segmentów budynków.

Celem jest stworzenie nieruchomości zapewniającej maksymalny komfort życia, prywatność oraz prestiż.

Skąd wzięło się pojęcie Frankenmansion?

Nazwa Frankenmansion została spopularyzowana przez amerykańskie media zajmujące się rynkiem nieruchomości luksusowych. Sam termin jest połączeniem słów „Frankenstein” oraz „mansion”, czyli rezydencja.

Określenie miało początkowo charakter humorystyczny i odnosiło się do nieruchomości „zszywanych” z wielu różnych mieszkań lub budynków. Z czasem nazwa przyjęła się na tyle mocno, że zaczęła funkcjonować jako oficjalne określenie tego typu inwestycji.

Największą popularność Frankenmansion zdobyły w największych miastach świata, takich jak:

• Nowy Jork,
• Londyn,
• Los Angeles,
• Miami,
• Paryż.

To właśnie tam ceny luksusowych nieruchomości osiągają rekordowe poziomy, a najbogatsi nabywcy często poszukują rozwiązań niedostępnych dla przeciętnych klientów.

Jak powstają nieruchomości typu Frankenmansion?

Proces tworzenia Frankenmansion jest znacznie bardziej skomplikowany niż zakup gotowego apartamentu. Inwestor musi najpierw znaleźć lokale, które można połączyć pod względem technicznym, konstrukcyjnym oraz prawnym.

W praktyce wymaga to:

• zakupu kilku mieszkań od różnych właścicieli,
• uzyskania wymaganych zgód administracyjnych,
• przygotowania projektu przebudowy,
• analizy konstrukcji budynku,
• przeprowadzenia kosztownego remontu.

Największym wyzwaniem jest zazwyczaj pozyskanie wszystkich sąsiadujących lokali. Bardzo rzadko zdarza się bowiem sytuacja, w której kilka mieszkań znajdujących się obok siebie jest jednocześnie wystawionych na sprzedaż.

Dlatego inwestorzy często przez wiele lat skupują kolejne lokale w wybranym budynku, sukcesywnie powiększając swoją nieruchomość.

Dlaczego zamożni inwestorzy decydują się na łączenie mieszkań?

Osoby dysponujące bardzo dużym majątkiem często nie są zainteresowane standardowymi mieszkaniami dostępnymi na rynku. Nawet luksusowe apartamenty o powierzchni 150–300 m² mogą okazać się niewystarczające dla ich potrzeb.

Frankenmansion daje możliwość stworzenia przestrzeni idealnie dopasowanej do indywidualnych oczekiwań właściciela.

Najczęściej dodatkowa przestrzeń wykorzystywana jest na:

• prywatne gabinety,
• biblioteki,
• sale kinowe,
• strefy wellness i spa,
• siłownie,
• sale konferencyjne,
• garderoby,
• pomieszczenia dla personelu.

Dla wielu najbogatszych osób równie ważna jak powierzchnia jest prywatność. Zakup kilku mieszkań pozwala ograniczyć liczbę bezpośrednich sąsiadów oraz zwiększyć poziom bezpieczeństwa.

Frankenmansion na rynku wtórnym i pierwotnym

Realizacja tego typu inwestycji jest znacznie łatwiejsza na rynku pierwotnym niż wtórnym.

W przypadku zakupu mieszkań od dewelopera inwestor może już na etapie budowy zgłosić chęć połączenia kilku lokali. Dzięki temu projekt techniczny zostaje dostosowany jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania.

Takie rozwiązanie pozwala uniknąć wielu problemów związanych z późniejszą przebudową.

Na rynku wtórnym sytuacja wygląda znacznie trudniej. Inwestor musi nie tylko znaleźć odpowiednie lokale, ale również przekonać właścicieli do sprzedaży nieruchomości.

W największych miastach świata zdarzają się sytuacje, gdy właściciele mieszkań są świadomi planów inwestora i oczekują znacznie wyższych cen niż wynikałoby to z wartości rynkowej nieruchomości.

Najbardziej znane przykłady Frankenmansion na świecie

Jednym z najbardziej znanych właścicieli nieruchomości typu Frankenmansion był Michael Bloomberg, były burmistrz Nowego Jorku. Zakupił on pięć z sześciu apartamentów znajdujących się w jednej z prestiżowych kamienic położonych w pobliżu Central Parku.

Efektem było stworzenie prywatnej rezydencji o powierzchni około 1100 m². Tego typu inwestycje pokazują, że dla najbogatszych osób ograniczenia wynikające z projektu budynku nie stanowią większego problemu. Jeśli nie można kupić odpowiednio dużego apartamentu, tworzy się go samodzielnie.

Innym często przywoływanym przykładem jest Madonna. Artystka kupiła kilka sąsiadujących ze sobą nieruchomości na Manhattanie, tworząc ogromny kompleks mieszkalny wyposażony między innymi w studio tańca, prywatny ogród oraz liczne pomieszczenia rekreacyjne.

Podobne realizacje można znaleźć również w Londynie, Dubaju czy Miami. W wielu przypadkach połączone apartamenty osiągają powierzchnię porównywalną z luksusowymi willami położonymi na przedmieściach.

Czy takie rozwiązania mają sens w Polsce?

Polski rynek nieruchomości znacząco różni się od rynku amerykańskiego. Przede wszystkim liczba osób mogących pozwolić sobie na zakup kilku apartamentów jednocześnie jest zdecydowanie mniejsza.

Nie oznacza to jednak, że Frankenmansion nie występują w naszym kraju. Coraz częściej można spotkać inwestorów, którzy kupują dwa lub trzy sąsiadujące apartamenty w prestiżowych inwestycjach i łączą je w jedną nieruchomość.

Najczęściej dotyczy to:

• luksusowych apartamentowców w Warszawie,
• inwestycji premium w Trójmieście,
• apartamentów w Krakowie,
• ekskluzywnych nieruchomości we Wrocławiu,
• nowoczesnych inwestycji realizowanych przez renomowanych deweloperów.

W Polsce takie nieruchomości są jednak nadal rzadkością i stanowią raczej ciekawostkę niż powszechny trend.

Zalety mieszkań typu Frankenmansion

Połączenie kilku mieszkań w jeden duży apartament może przynosić wiele korzyści. Właśnie dlatego część zamożnych inwestorów decyduje się na takie rozwiązanie mimo bardzo wysokich kosztów.

Do najważniejszych zalet należą:

• ogromna powierzchnia mieszkalna w centrum miasta,
• możliwość stworzenia indywidualnego układu pomieszczeń,
• większa prywatność,
• prestiż związany z posiadaniem unikalnej nieruchomości,
• potencjalnie wyższa wartość nieruchomości w przyszłości,
• możliwość wydzielenia stref prywatnych i biznesowych.

Dla wielu przedsiębiorców szczególnie istotna jest możliwość urządzenia reprezentacyjnego gabinetu lub przestrzeni do spotkań biznesowych bez konieczności opuszczania własnego domu.

Frankenmansion pozwala również stworzyć funkcjonalną przestrzeń dla dużej rodziny, która potrzebuje znacznie większego metrażu niż oferują standardowe apartamenty.

Wady i ograniczenia Frankenmansion

Mimo licznych zalet nieruchomości tego typu nie są rozwiązaniem idealnym. W praktyce inwestorzy muszą mierzyć się z wieloma problemami organizacyjnymi, technicznymi oraz finansowymi.

Najczęściej wskazywane wady obejmują:

• bardzo wysokie koszty zakupu lokali,
• trudności w znalezieniu odpowiednich mieszkań,
• długi czas realizacji inwestycji,
• skomplikowane procedury formalne,
• konieczność przeprowadzania kosztownych przebudów,
• ograniczenia konstrukcyjne budynków.

W starszych kamienicach problemem mogą być ściany nośne uniemożliwiające wykonanie niektórych przejść pomiędzy lokalami. Z kolei w nowoczesnych apartamentowcach pojawiają się ograniczenia wynikające z instalacji technicznych lub wymogów przeciwpożarowych.

Dodatkowo sprzedaż tak nietypowej nieruchomości w przyszłości może okazać się trudniejsza niż sprzedaż standardowego mieszkania. Grupa potencjalnych nabywców jest bowiem bardzo ograniczona.

Aspekty prawne i techniczne łączenia mieszkań

Połączenie kilku lokali mieszkalnych wymaga odpowiedniego przygotowania formalnego. W zależności od zakresu prac konieczne może być uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej lub odpowiednich organów administracyjnych.

Przed rozpoczęciem inwestycji warto sprawdzić:

• status prawny wszystkich lokali,
• księgi wieczyste nieruchomości,
• stan techniczny budynku,
• możliwość ingerencji w ściany konstrukcyjne,
• wymagania przeciwpożarowe,
• ograniczenia wynikające z regulaminów wspólnoty lub spółdzielni.

W przypadku nieruchomości zabytkowych mogą pojawić się dodatkowe wymogi związane z ochroną konserwatorską.

Każda taka inwestycja powinna być poprzedzona konsultacją z architektem, konstruktorem oraz prawnikiem specjalizującym się w rynku nieruchomości.

Dla inwestorów istotne jest również sprawdzenie, czy po połączeniu lokali możliwe będzie założenie jednej księgi wieczystej lub odpowiednie uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości.

Frankenmansion a luksusowy rynek nieruchomości

Rozwój nieruchomości typu Frankenmansion jest bezpośrednio związany z segmentem premium oraz luksusowym rynku nieruchomości. W największych światowych metropoliach liczba atrakcyjnych działek budowlanych jest ograniczona, a możliwość budowy nowych apartamentowców w najbardziej prestiżowych lokalizacjach często praktycznie nie istnieje.

Z tego powodu najbogatsi inwestorzy szukają alternatywnych sposobów zwiększenia powierzchni użytkowej. Zamiast budować nową rezydencję, decydują się na wykupienie kilku sąsiadujących lokali i stworzenie jednego, wyjątkowego apartamentu.

W Polsce podobne zjawisko można zaobserwować przede wszystkim w:

• apartamentowcach zlokalizowanych w centrum Warszawy,
• nieruchomościach położonych przy Łazienkach Królewskich,
• prestiżowych inwestycjach na Powiślu,
• luksusowych budynkach na Mokotowie i Żoliborzu,
• najbardziej ekskluzywnych inwestycjach w Krakowie i Trójmieście.

Coraz więcej deweloperów już na etapie projektowania inwestycji przewiduje możliwość łączenia lokali. Dzięki temu nabywcy mogą stworzyć apartament o powierzchni 200, 300, 500 m² lub nawet większej bez konieczności przeprowadzania skomplikowanych przebudów po zakończeniu budowy.

Dla rynku nieruchomości luksusowych jest to również sposób na zwiększenie wartości inwestycji. Unikalne nieruchomości są bowiem znacznie mniej podatne na wahania koniunktury niż standardowe mieszkania.

Czy trend będzie rozwijał się w Polsce?

Choć obecnie Frankenmansion pozostaje rozwiązaniem niszowym, istnieje kilka czynników, które mogą sprzyjać rozwojowi tego trendu w Polsce.

Przede wszystkim rośnie liczba osób posiadających bardzo wysokie dochody oraz znaczący majątek. Jednocześnie w największych miastach coraz trudniej znaleźć wyjątkowe nieruchomości spełniające wszystkie wymagania najbardziej wymagających klientów.

W perspektywie kolejnych lat znaczenie mogą mieć również:

• rosnące ceny gruntów w centrach miast,
• ograniczona liczba nowych inwestycji premium,
• wzrost zainteresowania luksusowymi apartamentami,
• napływ zagranicznego kapitału inwestycyjnego,
• rozwój segmentu nieruchomości premium i ultra premium.

Z drugiej strony istnieją także czynniki ograniczające rozwój Frankenmansion w Polsce. Najważniejszym z nich jest stosunkowo niewielka grupa osób mogących pozwolić sobie na zakup kilku apartamentów jednocześnie.

Istotne znaczenie mają również kwestie formalne. Połączenie lokali wymaga odpowiednich uzgodnień technicznych i prawnych, a nie każdy budynek pozwala na przeprowadzenie takich prac.

Można jednak przypuszczać, że wraz z rozwojem rynku luksusowych nieruchomości liczba podobnych realizacji będzie stopniowo rosła.

Już dziś część inwestorów zamiast kupować dom pod Warszawą lub luksusową willę na obrzeżach miasta wybiera przestronne apartamenty w ścisłym centrum. Frankenmansion może być dla nich sposobem na połączenie wygody życia w mieście z powierzchnią porównywalną do dużej rezydencji.

Podsumowanie

Frankenmansion to nietypowy rodzaj nieruchomości powstającej poprzez połączenie kilku mieszkań, apartamentów lub innych lokali w jedną dużą przestrzeń mieszkalną. Rozwiązanie to narodziło się na najbardziej prestiżowych rynkach nieruchomości świata i początkowo było kojarzone głównie z Nowym Jorkiem, Londynem czy Los Angeles.

Jak pokazuje analiza tego zjawiska, Frankenmansion pozwala stworzyć wyjątkową nieruchomość oferującą ogromną powierzchnię, wysoki poziom prywatności oraz możliwość pełnego dostosowania układu pomieszczeń do indywidualnych potrzeb właściciela.

Jednocześnie realizacja takiej inwestycji wiąże się z wieloma wyzwaniami. Należą do nich wysokie koszty zakupu, trudności formalne, ograniczenia konstrukcyjne budynków oraz konieczność przeprowadzenia skomplikowanych prac projektowych i remontowych.

W Polsce Frankenmansion nadal pozostaje zjawiskiem stosunkowo rzadkim. Można jednak zauważyć rosnące zainteresowanie łączeniem apartamentów w największych miastach, szczególnie w segmencie nieruchomości premium i luksusowych.

Wraz ze wzrostem liczby zamożnych inwestorów oraz rozwojem rynku luksusowych apartamentów można przypuszczać, że podobnych realizacji będzie stopniowo przybywać. Dla najbardziej wymagających klientów może to być atrakcyjna alternatywa dla zakupu domu jednorodzinnego lub klasycznej rezydencji położonej poza centrum miasta.

FAQ

Czym jest Frankenmansion?

Frankenmansion to nieruchomość powstała poprzez połączenie kilku mieszkań, apartamentów lub innych lokali w jeden duży lokal mieszkalny.

Skąd pochodzi nazwa Frankenmansion?

Nazwa wywodzi się z połączenia słów „Frankenstein” oraz „mansion” i odnosi się do nieruchomości tworzonej poprzez „łączenie” wielu różnych lokali.

Czy Frankenmansion występują w Polsce?

Tak, jednak są stosunkowo rzadkie. Najczęściej spotyka się je w luksusowych inwestycjach realizowanych w największych miastach.

Czy można połączyć dwa mieszkania w jedno?

Tak. W wielu przypadkach jest to możliwe, jednak wymaga spełnienia określonych wymogów technicznych i prawnych.

Dlaczego inwestorzy tworzą Frankenmansion?

Najczęściej w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej, poprawy prywatności oraz stworzenia nieruchomości idealnie dopasowanej do własnych potrzeb.

Jakie są główne zalety Frankenmansion?

Najważniejsze zalety to duży metraż, prestiż, możliwość indywidualnej aranżacji przestrzeni oraz większa prywatność.

Jakie są największe wady Frankenmansion?

Do głównych wad należą wysokie koszty realizacji, trudności formalne, ograniczenia techniczne oraz mniejsza liczba potencjalnych nabywców przy ewentualnej sprzedaży.

Czy deweloper może przygotować połączone mieszkania już na etapie budowy?

Tak. Coraz więcej inwestycji premium umożliwia łączenie lokali jeszcze przed zakończeniem budowy, co znacząco upraszcza cały proces.

Czy Frankenmansion jest dobrą inwestycją?

Może być atrakcyjną inwestycją dla osób poszukujących unikalnych nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach, jednak wymaga dużego kapitału oraz dokładnej analizy rynku.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Czym jest Frankenmansion i czy może się przyjąć w Polsce?