Zmiana pokoleniowa na rynku nieruchomości

Zmiana pokoleniowa na rynku nieruchomości

Zmiana pokoleniowa na rynku nieruchomości. Czy po śmierci rodziców miliony mieszkań zmienią właścicieli?

Wiele mieszkań, które kilkadziesiąt lat temu trafiały do rodzin poprzez mieszkania spółdzielcze, komunalne, zakładowe czy inne formy przydziału i nabywania lokali, znajduje się dziś w rękach osób starszych. Po ich śmierci mieszkania nie znikają. Najczęściej przechodzą na spadkobierców.

I właśnie tutaj zaczyna się bardzo ciekawy proces dla rynku nieruchomości.

Dzieci mogą przejąć mieszkanie po rodzicach i w nim zamieszkać, mogą je wynająć albo mogą zdecydować się na sprzedaż. Jeżeli wybiorą sprzedaż, na rynek wtórny trafia nieruchomość, która wcześniej przez wiele lat pozostawała poza obrotem.

Czy oznacza to, że w Polsce czeka nas fala mieszkań odziedziczonych po rodzicach i dziadkach? Ile takich mieszkań może pojawiać się każdego roku? Czy można policzyć, ile mieszkań faktycznie „zwalnia się” po śmierci właścicieli? I czy zmiana pokoleniowa może wpłynąć na ceny nieruchomości?

Polska się starzeje, a to ma znaczenie dla rynku mieszkań

Zmiana pokoleniowa nie jest odległą perspektywą. Ona już się rozpoczęła.

Według danych GUS w 2024 roku w Polsce żyło około 7,7 mln osób w wieku 65 lat i więcej. Stanowiły one około 20,6% całej populacji. Jeszcze w 2000 roku osób w wieku 80 lat i więcej było około 770 tys., natomiast w 2024 roku było ich już ponad 1,6 mln. Oznacza to ponad dwukrotny wzrost liczby osób w najstarszej grupie wieku.

To bardzo ważne z punktu widzenia nieruchomości.

Osoba mająca dziś 70, 75 czy 80 lat może posiadać mieszkanie, które kupiła lub otrzymała kilkadziesiąt lat temu. Często jest to nieruchomość położona w atrakcyjnej części miasta, w budynku z wielkiej płyty, kamienicy albo starszym bloku.

Wartość takiego mieszkania może być obecnie wielokrotnie wyższa niż w momencie jego nabycia.

Po śmierci właściciela mieszkanie przechodzi natomiast do masy spadkowej.

Nie oznacza to automatycznie sprzedaży. Jest to jednak moment, w którym może dojść do zmiany właściciela.

Ile osób umiera w Polsce każdego roku?

Skala zjawiska robi wrażenie.

Według wstępnych danych GUS w 2025 roku w Polsce zmarło około 406 tys. osób. To około 3 tys. mniej niż rok wcześniej. W 2024 roku zmarło około 409 tys. osób.

Można więc przyjąć, że w ostatnich latach Polska znajduje się na poziomie około 400 tys. zgonów rocznie.

Nie oznacza to oczywiście, że 400 tys. mieszkań rocznie trafia do spadków.

To bardzo ważne rozróżnienie.

Jedna osoba może nie posiadać żadnej nieruchomości. Inna może posiadać dom, mieszkanie i dodatkową nieruchomość. Jeszcze inna może mieszkać z małżonkiem, który po jej śmierci nadal pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości.

Dlatego nie można uczciwie napisać, że skoro umiera 406 tys. osób, to właśnie tyle mieszkań zostaje „uwolnionych” na rynku.

Takiej zależności nie ma.

Można jednak powiedzieć coś innego: tak duża liczba zgonów w starzejącym się społeczeństwie oznacza, że każdego roku dochodzi do ogromnej liczby sytuacji, w których majątek mieszkaniowy może przechodzić na kolejne pokolenie.

Ile mieszkań znajduje się obecnie w Polsce?

Według GUS na koniec 2024 roku zasób mieszkaniowy Polski liczył około 15,97 mln mieszkań. W ciągu roku liczba mieszkań zwiększyła się o około 186,5 tys.

Z całego zasobu około:

• 10,84 mln mieszkań znajdowało się w miastach,
• 5,12 mln mieszkań znajdowało się na terenach wiejskich.

Oznacza to, że zdecydowana większość polskiego zasobu mieszkaniowego znajduje się obecnie w miastach.

I właśnie istniejący zasób będzie miał coraz większe znaczenie dla rynku.

Rynek nieruchomości nie składa się przecież wyłącznie z nowych mieszkań budowanych przez deweloperów. Ogromna część transakcji dotyczy mieszkań wybudowanych kilkanaście, kilkadziesiąt, a czasami nawet ponad sto lat temu.

Pokolenie, które otrzymywało mieszkania – skąd wzięła się obecna struktura własności?

Żeby zrozumieć przyszłość rynku, trzeba cofnąć się o kilka dekad.

W okresie PRL dostęp do mieszkania wyglądał zupełnie inaczej niż obecnie. Funkcjonowały między innymi mieszkania komunalne, zakładowe oraz zasoby spółdzielni mieszkaniowych. Mieszkania mogły być również przydzielane pracownikom albo uzyskiwane w ramach różnych form spółdzielczego prawa do lokalu.

Z czasem część tych mieszkań została wykupiona i przekształcona w prawa własności.

To właśnie dlatego dzisiejszy rynek mieszkaniowy jest w dużej części rynkiem mieszkań powstałych wiele lat temu.

W statystykach GUS nadal można znaleźć rozróżnienie między różnymi formami własności zasobów mieszkaniowych, w tym między zasobami gminnymi, spółdzielczymi oraz mieszkaniami stanowiącymi własność osób fizycznych.

Wielu obecnych seniorów mieszka więc w lokalach, które zostały nabyte lub uzyskane przez ich rodziny wiele dekad temu.

A teraz te mieszkania zaczynają przechodzić na ich dzieci.

Co dzieje się z mieszkaniem po śmierci właściciela?

Śmierć właściciela mieszkania nie oznacza, że lokal automatycznie trafia na rynek.

W pierwszej kolejności dochodzi do dziedziczenia.

Mieszkanie może zostać odziedziczone przez małżonka, dzieci lub inne osoby uprawnione do spadku. Jeżeli jest kilku spadkobierców, mogą oni stać się współwłaścicielami nieruchomości.

I właśnie wtedy pojawia się kilka możliwych scenariuszy.

Pierwszy to zamieszkanie w odziedziczonym mieszkaniu. Dziecko może przeprowadzić się do lokalu po rodzicach.

Drugi to wynajem. Odziedziczone mieszkanie może zostać zachowane jako źródło dodatkowego dochodu.

Trzeci to sprzedaż. Jeżeli spadkobierca ma już własne mieszkanie, mieszka w innym mieście albo nie chce zajmować się odziedziczoną nieruchomością, sprzedaż może być najbardziej praktycznym rozwiązaniem.

Czwarty scenariusz to pozostawienie mieszkania niewykorzystanego. Może się tak zdarzyć na przykład wtedy, gdy spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia albo nieruchomość wymaga kosztownego remontu.

Dlatego nie każde mieszkanie po śmierci właściciela staje się ofertą sprzedaży.

Ile mieszkań może zmieniać właściciela z powodu zmiany pokoleniowej?

To najtrudniejsze pytanie całego zagadnienia.

Nie ma oficjalnej statystyki, która pokazuje, ile mieszkań w Polsce każdego roku zmienia właściciela bezpośrednio w wyniku śmierci poprzedniego właściciela.

GUS publikuje dane o liczbie zgonów, zasobie mieszkaniowym oraz między innymi mieszkaniach niezamieszkanych, ale nie prowadzi prostej statystyki „mieszkania odziedziczone po osobach zmarłych”.

Dlatego podawanie konkretnej liczby typu „co roku zwalnia się 100 tys. mieszkań” byłoby nieuczciwe, jeśli nie ma za tym odpowiedniego źródła.

Możemy jednak określić skalę potencjalnego procesu.

Jeżeli w Polsce umiera około 400 tys. osób rocznie, a jednocześnie ponad 7,7 mln osób ma co najmniej 65 lat, to liczba nieruchomości będących w posiadaniu starszych gospodarstw domowych jest na tyle duża, że zmiana pokoleniowa będzie jednym z ważnych czynników wpływających na strukturę własności mieszkań.

Nie można jednak przeliczać liczby seniorów jeden do jednego na liczbę mieszkań.

Czy mieszkania po starszych osobach stają się pustostanami?

Niektóre tak.

GUS pokazuje, że w Polsce istnieje znaczna liczba mieszkań niezamieszkanych. Trzeba jednak uważać z interpretacją tej kategorii.

Mieszkanie niezamieszkane nie oznacza automatycznie mieszkania, którego właściciel zmarł.

Powodem niezamieszkania może być między innymi remont, lokalizacja w budynku przeznaczonym do rozbiórki, charakter rekreacyjny nieruchomości, brak zainteresowania wynajmem, sytuacja prawna lokalu albo inne przyczyny.

Dlatego nie można wszystkich pustych mieszkań przypisać zmianie pokoleniowej.

Jednocześnie mieszkanie odziedziczone przez dzieci może przez pewien czas pozostawać niewykorzystane. Spadkobiercy mogą potrzebować czasu na przeprowadzenie postępowania spadkowego, podział majątku, ustalenie dalszego sposobu wykorzystania lokalu albo przygotowanie go do sprzedaży.

W efekcie pomiędzy śmiercią właściciela a pojawieniem się mieszkania w ofercie sprzedaży może minąć wiele miesięcy.

Dlaczego dzieci często sprzedają odziedziczone mieszkania?

Powodów może być kilka.

Przede wszystkim wiele osób posiada już własne mieszkanie.

Jeżeli ktoś mieszka w Warszawie, a odziedziczył mieszkanie po rodzicach w Łodzi, Poznaniu, Lublinie czy małym mieście, przeprowadzka może być całkowicie nieopłacalna.

Drugim powodem jest odległość.

Mieszkanie po rodzicach może wymagać remontu, zarządzania, opłacania czynszu, podatków i bieżących napraw. Jeżeli właściciel mieszka kilkaset kilometrów dalej, utrzymywanie takiej nieruchomości może być uciążliwe.

Trzecim powodem jest możliwość uzyskania znacznego kapitału.

Mieszkanie odziedziczone po rodzicach może być warte kilkaset tysięcy złotych. W przypadku nieruchomości w największych miastach wartość może być jeszcze wyższa.

Sprzedaż pozwala więc zamienić nieruchomość na gotówkę, którą można przeznaczyć na własne mieszkanie, spłatę kredytu, inwestycje albo inne potrzeby.

Wielka płyta może odegrać tutaj szczególną rolę

Jednym z ciekawszych elementów tego procesu będą mieszkania wybudowane w okresie intensywnej urbanizacji Polski.

Wielka płyta dostarczyła milionom rodzin mieszkań w dużych i średnich miastach.

Dzisiaj część osób, które otrzymały takie mieszkania kilkadziesiąt lat temu, znajduje się już w wieku emerytalnym lub podeszłym. Ich dzieci są natomiast często w zupełnie innej sytuacji życiowej. Mogą posiadać własne mieszkanie, dom, kredyt hipoteczny albo mieszkać w innym mieście.

W konsekwencji odziedziczenie mieszkania w bloku może nie oznaczać przeprowadzki do niego.

Może oznaczać sprzedaż.

Największa zmiana może być widoczna w dużych miastach

Proces zmiany pokoleniowej będzie różny w zależności od lokalizacji.

W dużych miastach odziedziczone mieszkania mogą mieć bardzo wysoką wartość. Dotyczy to szczególnie lokalizacji dobrze skomunikowanych, położonych blisko centrum, uczelni, metra, tramwajów czy infrastruktury usługowej.

Jeżeli rodzice kupili lub otrzymali mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji kilkadziesiąt lat temu, ich dzieci mogą dziś odziedziczyć nieruchomość o ogromnej wartości rynkowej.

To może zwiększać skłonność do sprzedaży.

W małych miastach sytuacja może wyglądać inaczej.

Jeżeli mieszkanie jest trudniejsze do sprzedaży, a lokalny popyt jest ograniczony, spadkobiercy mogą zdecydować się na wynajem albo pozostawienie nieruchomości w rodzinie.

Dlatego zmiana pokoleniowa nie będzie przebiegała w Polsce jednakowo.

Warszawa – szczególny przypadek

Warszawa jest jednym z rynków, na których zmiana pokoleniowa może mieć szczególne znaczenie.

Powód jest prosty – mieszkania w stolicy są bardzo drogie, a jednocześnie ogromna część zasobu mieszkaniowego powstała przed okresem współczesnego boomu deweloperskiego.

Jeżeli starszy właściciel posiada mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji, jego spadkobiercy mogą stanąć przed wyborem: zamieszkać, wynająć albo sprzedać.

W przypadku sprzedaży mieszkanie może trafić na rynek wtórny i konkurować z nowymi lokalami deweloperskimi.

To może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy jednocześnie na rynek trafia większa liczba mieszkań odziedziczonych przez osoby, które nie potrzebują kolejnej nieruchomości.

Czy fala odziedziczonych mieszkań może obniżyć ceny?

Nie ma podstaw, aby twierdzić, że sama zmiana pokoleniowa doprowadzi do gwałtownego spadku cen mieszkań w całej Polsce.

Rynek nieruchomości zależy od wielu czynników.

Znaczenie mają między innymi:

• liczba gospodarstw domowych,
• dochody mieszkańców,
• dostępność kredytów hipotecznych,
• poziom stóp procentowych,
• liczba nowych mieszkań,
• migracja ludności,
• liczba mieszkań na wynajem,
• lokalizacja nieruchomości,
• stan techniczny budynków,
• polityka mieszkaniowa państwa.

Zmiana pokoleniowa jest więc tylko jednym z elementów układanki.

Może jednak zwiększać podaż mieszkań na rynku wtórnym.

Jeżeli w określonym mieście w tym samym czasie zacznie pojawiać się dużo odziedziczonych lokali, sprzedający będą musieli konkurować między sobą o kupujących.

Najbardziej odczują to prawdopodobnie mieszkania wymagające remontu, położone na peryferiach albo charakteryzujące się mniej atrakcyjnym układem.

Nowe mieszkania kontra mieszkania odziedziczone

To może być jeden z najciekawszych procesów na rynku w kolejnych latach.

Deweloperzy dostarczają nowe mieszkania, ale równolegle istniejący zasób jest cały czas przekazywany pomiędzy kolejnymi pokoleniami.

W 2024 roku zasób mieszkaniowy Polski zwiększył się o około 186,5 tys. mieszkań.

To jednak nie oznacza, że rynek sprzedaży mieszkań zwiększył się dokładnie o tę liczbę.

Nowe mieszkania są przede wszystkim zwiększeniem zasobu.

Natomiast mieszkanie odziedziczone po rodzicach nie zwiększa liczby mieszkań w Polsce. Ono jedynie zmienia właściciela.

I właśnie dlatego zmiana pokoleniowa może mieć wpływ przede wszystkim na strukturę podaży i własności, a nie na samą liczbę mieszkań.

Największa zmiana dopiero przed nami?

Polska będzie się dalej starzeć.

GUS wskazuje, że niska dzietność połączona z wydłużaniem życia prowadzi do dalszego wzrostu liczby i udziału osób starszych w populacji.

Oznacza to, że problem przekazywania majątku pomiędzy pokoleniami będzie z czasem coraz ważniejszy.

Nie chodzi tylko o mieszkania.

Chodzi również o domy jednorodzinne, działki, garaże i inne nieruchomości.

W przypadku dużej części majątku nieruchomego właścicielami są osoby, które nabywały swoje nieruchomości w zupełnie innych warunkach gospodarczych niż obecne.

Ich dzieci dorastały już w gospodarce rynkowej i mają zupełnie inne potrzeby mieszkaniowe.

Dzieci nie zawsze chcą mieszkać w mieszkaniu po rodzicach

To właśnie różnica pomiędzy pokoleniami może być jednym z najważniejszych elementów całego procesu.

Dla rodziców mieszkanie mogło być największym życiowym osiągnięciem.

Dla ich dzieci może być aktywem.

To ogromna różnica.

Starsze pokolenie często przez całe życie było związane z jednym mieszkaniem. Dzieci mogą natomiast mieszkać w innym mieście, posiadać kredyt hipoteczny, pracować zdalnie albo prowadzić życie zawodowe w zupełnie innej części kraju.

W takiej sytuacji mieszkanie odziedziczone po rodzicach może być traktowane przede wszystkim jako majątek.

A majątek można sprzedać.

Problemem może być także współwłasność między rodzeństwem

Nie zawsze sytuacja jest prosta.

Jeżeli mieszkanie dziedziczy kilkoro dzieci, mogą pojawić się problemy z podjęciem decyzji.

Jedno dziecko może chcieć mieszkać w mieszkaniu, drugie może chcieć je sprzedać, a trzecie może preferować wynajem.

Dopóki nie zostanie uregulowana kwestia własności, mieszkanie może pozostawać poza normalnym obrotem.

W takich przypadkach rozwiązaniem może być między innymi sprzedaż nieruchomości i podział pieniędzy, przejęcie udziałów przez jednego ze spadkobierców albo inne porozumienie między właścicielami.

To również może powodować, że mieszkanie nie trafia na rynek natychmiast po śmierci rodzica.

Zmiana właściciela nie oznacza natychmiastowej sprzedaży

To bardzo ważne.

Można sobie wyobrazić sytuację:

Rodzic umiera w styczniu. Dzieci przeprowadzają postępowanie spadkowe. W lutym lub marcu uzyskują dokumenty potwierdzające prawa do spadku. Następnie przez kilka miesięcy zastanawiają się, co zrobić z mieszkaniem. Potem przeprowadzają remont. Dopiero po roku wystawiają nieruchomość na sprzedaż.

W statystykach transakcji taka sprzedaż nie będzie więc przypisana bezpośrednio do roku, w którym nastąpił zgon.

Dlatego liczba zgonów nie może być utożsamiana z liczbą mieszkań pojawiających się w ogłoszeniach.

Co można więc powiedzieć na podstawie prawdziwych danych?

Najważniejsze liczby wyglądają następująco:

• około 406 tys. osób zmarło w Polsce w 2025 roku, według wstępnych danych GUS;
• około 409 tys. osób zmarło w 2024 roku;
• 7,7 mln osób miało w 2024 roku co najmniej 65 lat;
• osoby w wieku 65+ stanowiły około 20,6% populacji;
• ponad 1,6 mln osób miało co najmniej 80 lat w 2024 roku;
• na koniec 2024 roku Polska posiadała około 15,97 mln mieszkań;
• w samym 2024 roku zasób mieszkaniowy zwiększył się o około 186,5 tys. mieszkań.

Te dane nie pozwalają powiedzieć, że dokładnie określona liczba mieszkań została odziedziczona albo sprzedana po śmierci rodziców.

Pozwalają jednak pokazać skalę zmian demograficznych i mieszkaniowych, które będą wpływać na rynek nieruchomości.

Najważniejszy wniosek: mieszkań nie przybędzie, ale mogą zmieniać właścicieli

Zmiana pokoleniowa jest często przedstawiana jako potencjalna fala nowych mieszkań na rynku.

To pewne uproszczenie.

Mieszkanie po śmierci właściciela nadal istnieje. Nie powstaje nowe mieszkanie.

Zmienia się natomiast jego właściciel.

To właśnie dlatego zjawisko może być bardzo ważne dla rynku wtórnego.

W najbliższych latach coraz większa liczba nieruchomości będzie przechodziła z rąk pokolenia rodziców do pokolenia dzieci.

Część spadkobierców zatrzyma mieszkania. Inni je wynajmie. Część sprzeda. Niektóre lokale będą długo pozostawały niewykorzystane. Inne zostaną wyremontowane i ponownie wprowadzone na rynek. Nie da się dziś uczciwie wskazać jednej liczby mówiącej, ile takich mieszkań pojawi się rocznie. Nie ma takiej oficjalnej statystyki.

Można jednak z dużą pewnością powiedzieć, że demografia będzie coraz mocniej wpływała na strukturę polskiego rynku nieruchomości.

Polska ma około 16 mln mieszkań, ponad 7,7 mln osób w wieku 65+, ponad 1,6 mln osób w wieku 80+ i około 400 tys. zgonów rocznie. To oznacza, że proces przekazywania majątku pomiędzy pokoleniami już trwa i z czasem będzie miał coraz większe znaczenie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Ile osób umiera w Polsce każdego roku? W ostatnich latach liczba zgonów w Polsce wynosi około 400 tys. rocznie. Według wstępnych danych GUS w 2025 roku zmarło około 406 tys. osób.

Czy każde mieszkanie po śmierci właściciela trafia na sprzedaż? Nie. Mieszkanie może zostać odziedziczone przez członków rodziny, którzy zamieszkają w lokalu, wynajmą go albo pozostawią jako majątek. Sprzedaż jest tylko jednym z możliwych scenariuszy.

Ile mieszkań rocznie zostaje odziedziczonych w Polsce? Nie ma oficjalnej statystyki GUS, która pozwalałaby podać wiarygodną liczbę wszystkich mieszkań odziedziczonych w ciągu roku.

Czy można powiedzieć, że w Polsce co roku „zwalnia się” 400 tys. mieszkań? Nie. Liczba zgonów nie odpowiada liczbie mieszkań. Część zmarłych nie posiada nieruchomości, część mieszkań ma kilku właścicieli, a po śmierci właściciela mieszkanie może nadal być zajmowane przez małżonka lub inną osobę.

Czy zmiana pokoleniowa zwiększy podaż mieszkań na rynku wtórnym? Może zwiększać liczbę mieszkań trafiających na rynek wtórny, ale skali tego efektu nie można obecnie określić jedną oficjalną liczbą.

Czy odziedziczone mieszkania będą sprzedawane? Część z nich prawdopodobnie tak. Szczególnie wtedy, gdy spadkobiercy posiadają już własne mieszkania, mieszkają w innych miastach albo nie chcą zajmować się odziedziczoną nieruchomością.

Czy fala odziedziczonych mieszkań może spowodować spadek cen? Sama zmiana pokoleniowa nie wystarczy do przewidzenia spadku cen. Wpływ na ceny mają również kredyty, stopy procentowe, dochody, migracje, liczba gospodarstw domowych, nowa podaż i lokalne warunki rynku.

Czy mieszkania z wielkiej płyty będą częściej przechodziły na kolejne pokolenie? Jest to możliwe, ponieważ duża część zasobu mieszkaniowego powstałego w okresie PRL jest obecnie użytkowana przez pokolenie, które wchodzi w starsze grupy wieku. Nie oznacza to jednak, że wszystkie takie mieszkania zostaną sprzedane.

Czy dzieci mogą odziedziczyć mieszkanie po rodzicach i od razu je sprzedać? Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości jest możliwa, ale w przypadku kilku spadkobierców konieczne może być wcześniejsze uporządkowanie kwestii własności i podziału spadku.

Czy zmiana pokoleniowa może stać się ważnym czynnikiem rynku nieruchomości? Tak. Starzenie się społeczeństwa i przekazywanie majątku kolejnemu pokoleniu będą coraz ważniejszymi elementami wpływającymi na strukturę własności nieruchomości oraz potencjalną podaż mieszkań na rynku wtórnym.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Zmiana pokoleniowa na rynku nieruchomości