Zmiana pokoleń w Warszawie

Zmiana pokoleń w Warszawie – ile mieszkań może zmienić właściciela w najbliższych latach?

Zmiana pokoleń to jedno z najważniejszych, a jednocześnie najmniej widocznych zjawisk, które będą wpływać na warszawski rynek nieruchomości. W Warszawie mieszka coraz więcej osób starszych, a część mieszkań znajduje się dziś w rękach pokolenia, które nabywało lokale w zupełnie innych realiach gospodarczych i mieszkaniowych niż te, które znamy obecnie.

Wiele z tych mieszkań zostało kupionych kilkadziesiąt lat temu, otrzymanych w ramach ówczesnego systemu mieszkaniowego, przekształconych później w odrębną własność albo nabytych na zasadach spółdzielczych. Ich właściciele mają dziś często 70, 80, 90 lat lub więcej. W kolejnych latach część tych lokali będzie przechodziła na dzieci i innych spadkobierców.

Nie oznacza to jednak, że każde takie mieszkanie automatycznie trafi na rynek. Jedno może zostać przejęte przez dziecko, które samo w nim zamieszka. Inne zostanie wynajęte. Kolejne pozostanie własnością kilku spadkobierców przez wiele lat. Jeszcze inne zostanie sprzedane i zastąpione innym lokalem.

Jedno jest jednak pewne: Warszawa wchodzi w okres bardzo dużej zmiany struktury właścicielskiej części zasobu mieszkaniowego. Dane demograficzne pokazują, że skala tego procesu może być znacząca.

1. Warszawa się starzeje – skala zmian demograficznych

Warszawa nadal pozostaje jednym z największych i najbardziej atrakcyjnych miast w Polsce, ale jej struktura demograficzna wyraźnie się zmienia. Według danych za 2024 rok w stolicy mieszkało około 1,86 mln osób. Jednocześnie aż 20,1% mieszkańców Warszawy miało co najmniej 65 lat. Oznacza to, że mniej więcej co piąty mieszkaniec stolicy należy już do grupy seniorów.

To bardzo istotna informacja również z punktu widzenia nieruchomości. Wiek mieszkańców jest bowiem powiązany z długością okresu, przez jaki nieruchomość pozostaje w rękach jednego właściciela. Osoba, która kupiła lub otrzymała mieszkanie kilkadziesiąt lat temu, może przez całe życie pozostawać jego właścicielem.

W przypadku Warszawy problem jest szczególnie interesujący, ponieważ miasto posiada ogromny zasób mieszkań. Na koniec 2024 roku w Warszawie znajdowało się około 1,092 mln mieszkań, o łącznej powierzchni użytkowej ponad 64,2 mln m². Oznacza to średnio około 586 mieszkań na 1000 mieszkańców.

Nie można więc patrzeć na zmianę pokoleniową wyłącznie przez pryzmat liczby seniorów. Trzeba zestawić ją z liczbą mieszkań, ich lokalizacją oraz tym, kto faktycznie je zajmuje.

2. Ile osób umiera rocznie w Warszawie?

Najbardziej konkretnym miernikiem skali przyszłej zmiany pokoleniowej jest liczba zgonów. W 2024 roku w Warszawie odnotowano 17 254 zgony. Było to o 1871 mniej niż rok wcześniej, kiedy zmarło 19 125 mieszkańców.

Warto przy tym zauważyć, że liczba zgonów nie oznacza liczby mieszkań, które każdego roku pojawiają się na rynku. To bardzo ważne rozróżnienie.

Jedna osoba może mieszkać sama w mieszkaniu, ale może również mieszkać z małżonkiem. Po jej śmierci mieszkanie wcale nie musi zostać sprzedane. Może nadal zamieszkiwać w nim współmałżonek. Mieszkanie może również należeć do kilku osób, a śmierć jednego ze współwłaścicieli nie powoduje automatycznie jego sprzedaży.

Dlatego stwierdzenie, że „w Warszawie umiera 17 tys. osób, więc 17 tys. mieszkań rocznie trafia na rynek”, byłoby po prostu błędne.

Można jednak powiedzieć coś innego: każdego roku w Warszawie dochodzi do tysięcy zdarzeń, które rozpoczynają proces sukcesji majątkowej. Część z nich dotyczy nieruchomości.

W dłuższym okresie skala tego procesu jest znacznie większa. W latach 2020–2024 w Warszawie zarejestrowano łącznie około 106 tys. zgonów. To pokazuje, że zmiana pokoleniowa nie jest pojedynczym wydarzeniem, ale procesem zachodzącym nieprzerwanie.

3. Ile mieszkań może być związanych ze zmianą pokoleniową?

To właśnie tutaj pojawia się najważniejsze pytanie: ile mieszkań w Warszawie może w najbliższych latach zmienić właściciela w związku ze śmiercią obecnych właścicieli?

Nie ma jednej oficjalnej statystyki GUS, która odpowiadałaby na to pytanie. Statystyka publiczna pokazuje liczbę mieszkań, ich zasób, liczbę ludności oraz zgony, ale nie prowadzi prostego zestawienia: „mieszkanie zmieniło właściciela z powodu śmierci właściciela”.

Dlatego każda konkretna liczba dotycząca przyszłych sprzedaży mieszkań odziedziczonych po rodzicach byłaby prognozą, a nie oficjalną statystyką.

Możemy natomiast określić skalę zjawiska poprzez kilka danych.

Po pierwsze, Warszawa posiada ponad 1,09 mln mieszkań. Po drugie, ponad 376 tys. mieszkańców miasta ma co najmniej 65 lat. Trzecie, każdego roku umiera kilkanaście tysięcy mieszkańców stolicy. Po czwarte, część obecnego zasobu mieszkaniowego powstała i została zasiedlona wiele dekad temu.

To właśnie połączenie tych faktów tworzy podstawę do mówienia o nadchodzącej zmianie pokoleniowej.

Nie należy jednak zakładać, że wszystkie mieszkania zajmowane przez seniorów będą wkrótce sprzedawane. Znaczna część z nich pozostanie w rodzinach. Dzieci mogą przejąć mieszkanie, zamieszkać w nim, wynająć je albo zachować jako inwestycję.

Zmiana właściciela nie zawsze oznacza więc pojawienie się mieszkania w ogłoszeniach. To bardzo ważne, ponieważ rynek nieruchomości jest zainteresowany nie samym dziedziczeniem, lecz przede wszystkim tym, co nowy właściciel zrobi z odziedziczoną nieruchomością.

4. Które dzielnice Warszawy są najbardziej narażone na zmianę pokoleniową?

Zmiana pokoleniowa nie będzie przebiegała jednakowo w całej Warszawie. Różnice między dzielnicami są bardzo duże.

Najlepszym przykładem jest Śródmieście. W 2024 roku aż 26,1% mieszkańców tej dzielnicy miało co najmniej 65 lat. To najwyższy udział wśród wszystkich dzielnic Warszawy. Dla porównania na Białołęce było to 10,6%, a w Wilanowie 11,2%.

Oznacza to, że struktura wieku mieszkańców Śródmieścia jest zupełnie inna niż w dzielnicach, które intensywnie rozwijały się w ostatnich kilkunastu latach.

Również liczba zgonów na 1000 mieszkańców pokazuje ogromne różnice. W 2024 roku najwyższy współczynnik umieralności odnotowano w Śródmieściu – 19,11‰. Najniższy wystąpił w Wilanowie – zaledwie 3,08‰.

Nie jest to przypadek. Śródmieście jest dzielnicą o znacznie starszej strukturze mieszkańców, podczas gdy Wilanów czy Białołęka przyciągają znacznie młodsze rodziny.

W praktyce oznacza to, że efekt zmiany pokoleniowej powinien być szczególnie widoczny w starszych dzielnicach Warszawy.

Śródmieście

Śródmieście jest prawdopodobnie najbardziej charakterystycznym przykładem dzielnicy, w której zmiana pokoleniowa może mieć duże znaczenie dla rynku mieszkaniowego. Wysoki udział osób 65+ oraz wysoki współczynnik umieralności oznaczają, że każdego roku dochodzi tutaj do znacznej liczby zmian rodzinnych i spadkowych.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie te mieszkania trafią do sprzedaży. Wiele z nich będzie przejmowanych przez dzieci, wnuki lub innych członków rodziny.

Praga-Północ

Praga-Północ również należy do starszych demograficznie części Warszawy. To dzielnica z dużym udziałem starszej zabudowy i mieszkań, których historia własnościowa często sięga wielu dekad.

W przypadku takich dzielnic istotne może być nie tylko dziedziczenie mieszkań, ale również zmiana sposobu ich wykorzystania. Lokal, który przez kilkadziesiąt lat służył jednej rodzinie, może po przejęciu przez młodsze pokolenie zostać sprzedany, wyremontowany albo przeznaczony na wynajem.

Mokotów

Mokotów jest bardzo dużą dzielnicą i znajduje się w niej ogromny zasób mieszkaniowy. Jednocześnie należy do obszarów, w których od lat mieszkają rodziny związane z Warszawą od kilku pokoleń.

To powoduje, że w przyszłości część mieszkań znajdujących się obecnie w rękach starszego pokolenia będzie przechodziła na dzieci i wnuki.

Bielany

Bielany również należą do dzielnic, w których istotną rolę odgrywa starszy zasób mieszkaniowy. W przypadku części osiedli mieszkaniowych proces zmiany pokoleniowej może być szczególnie widoczny, ponieważ wiele rodzin mieszka w tych samych lokalach od kilkudziesięciu lat.

Żoliborz

Żoliborz jest kolejnym przykładem dzielnicy, gdzie znaczenie ma nie tylko wiek mieszkańców, ale również charakter zabudowy. W wielu częściach dzielnicy nieruchomości pozostają w rodzinach przez bardzo długi czas.

Białołęka i Wilanów

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w młodszych demograficznie dzielnicach. W 2024 roku osoby w wieku 65 lat i więcej stanowiły na Białołęce 10,6% mieszkańców, a w Wilanowie 11,2%. Są to wartości niemal dwukrotnie niższe niż w Śródmieściu.

Nie oznacza to oczywiście, że problem zmiany pokoleniowej tam nie wystąpi. Będzie jednak miał inną skalę i charakter.

5. Pokolenie mieszkań z przydziału i spółdzielni mieszkaniowych

Jednym z najciekawszych elementów warszawskiej zmiany pokoleniowej jest historia powstawania zasobu mieszkaniowego.

Dzisiejsi seniorzy często otrzymywali mieszkania w zupełnie innych warunkach niż osoby kupujące mieszkanie obecnie. W okresie PRL bardzo ważną rolę odgrywało budownictwo spółdzielcze, mieszkania zakładowe oraz system przydziałów. Dla wielu rodzin mieszkanie było dobrem przydzielanym lub uzyskiwanym w ramach funkcjonującego wówczas systemu mieszkaniowego.

Przez kolejne dekady sytuacja prawna wielu lokali się zmieniała. Część mieszkań została wykupiona, część przekształcono w odrębną własność, a część pozostała w innych formach prawnych.

To właśnie dlatego w Warszawie istnieje ogromna grupa mieszkań, które mają bardzo długą historię użytkowania przez tę samą rodzinę.

Dla rynku nieruchomości szczególnie interesujący jest moment, w którym właściciel mieszkania umiera, a nieruchomość przechodzi na dzieci.

Dzisiejsze dzieci osób, które otrzymywały mieszkania kilkadziesiąt lat temu, są już często w wieku 40–60 lat. Mają własne mieszkania, domy, kredyty i rodziny. W wielu przypadkach odziedziczenie kolejnego lokalu nie oznacza więc potrzeby zamieszkania w nim.

I właśnie tutaj może pojawić się potencjalne źródło dodatkowej podaży mieszkań.

6. Co dzieje się z mieszkaniem po śmierci właściciela?

Śmierć właściciela nie oznacza automatycznie sprzedaży nieruchomości. Najpierw następuje proces dziedziczenia, w wyniku którego prawa do mieszkania przechodzą na spadkobierców.

W najprostszym przypadku mieszkanie odziedziczy jedno dziecko. Wtedy sytuacja jest stosunkowo prosta. Nowy właściciel może zamieszkać w lokalu, wynająć go albo sprzedać.

Znacznie bardziej skomplikowana sytuacja pojawia się wtedy, gdy mieszkanie dziedziczy kilka osób. Wówczas powstaje współwłasność, a decyzja o sprzedaży wymaga uporządkowania praw do nieruchomości.

Może również dojść do sytuacji, w której jedno z dzieci chce mieszkanie zachować, a pozostali spadkobiercy chcą otrzymać pieniądze. W takim przypadku jednym z rozwiązań jest spłata pozostałych osób.

Dlatego między momentem śmierci właściciela a pojawieniem się mieszkania na rynku może minąć wiele miesięcy, a nawet lat.

7. Czy spadkobiercy będą sprzedawać mieszkania?

To prawdopodobnie najważniejsze pytanie z punktu widzenia rynku nieruchomości.

Można wskazać kilka powodów, dla których część odziedziczonych mieszkań może zostać sprzedana.

Po pierwsze – spadkobierca może już posiadać własne mieszkanie. W takiej sytuacji odziedziczony lokal jest dodatkowym majątkiem, który można spieniężyć.

Po drugie – mieszkanie może znajdować się w nieodpowiedniej lokalizacji. Dziecko mieszkające poza Warszawą może nie mieć żadnego powodu, aby zatrzymywać lokal w stolicy.

Po trzecie – mieszkanie może wymagać dużego remontu. Starsze lokale często wymagają modernizacji instalacji, łazienki, kuchni, podłóg, okien lub całego układu funkcjonalnego.

Po czwarte – może istnieć kilku spadkobierców. W takiej sytuacji sprzedaż może być najprostszym sposobem na podział majątku.

Po piąte – część osób będzie chciała zamienić nieruchomość na kapitał. Mieszkanie może być dla spadkobiercy po prostu aktywem finansowym, a nie miejscem do życia.

Nie wszyscy jednak sprzedadzą odziedziczone mieszkania. Część lokali zostanie wynajęta, część przejmą dzieci, a część pozostanie w rodzinie jako zabezpieczenie kapitału.

Dlatego nie można mówić o jednej, pewnej liczbie mieszkań, które trafią na rynek.

8. Jak zmiana pokoleń wpłynie na warszawski rynek nieruchomości?

Jeżeli w kolejnych latach coraz większa liczba mieszkań będzie przechodziła z pokolenia rodziców na pokolenie dzieci, może to mieć kilka konsekwencji dla rynku.

Pierwszą będzie większa liczba mieszkań dostępnych do sprzedaży. Nie będzie to jednak dodatkowa podaż wynikająca z budowy nowych lokali, lecz podaż z istniejącego zasobu.

Drugą konsekwencją może być większa różnorodność ofert. Na rynek mogą trafiać mieszkania znajdujące się w blokach z lat 60., 70. i 80., lokale w kamienicach, starsze mieszkania spółdzielcze oraz nieruchomości, które przez wiele lat nie były gruntownie modernizowane.

Trzecim efektem może być wzrost znaczenia jakości nieruchomości. Kupujący będą mieli do wyboru zarówno nowe mieszkania, jak i coraz większą liczbę mieszkań z rynku wtórnego.

Jeżeli mieszkanie odziedziczone po rodzicach będzie wymagało dużego remontu i będzie znajdowało się w przeciętnej lokalizacji, jego sprzedaż może wymagać atrakcyjnej ceny.

Z kolei dobrze położone mieszkania w atrakcyjnych częściach Warszawy mogą nadal cieszyć się bardzo dużym zainteresowaniem.

9. W których dzielnicach efekt może być najbardziej widoczny?

Największego znaczenia można spodziewać się w dzielnicach, które mają jednocześnie starszą strukturę demograficzną i duży zasób starszych mieszkań.

Śródmieście jest tutaj najbardziej oczywistym przykładem. W 2024 roku osoby w wieku 65 lat i więcej stanowiły 26,1% mieszkańców dzielnicy, a współczynnik umieralności wyniósł 19,11‰.

To oznacza, że zmiana pokoleniowa może być tutaj szczególnie intensywna. Jednocześnie mieszkania w centrum Warszawy są bardzo atrakcyjnym aktywem, dlatego część spadkobierców może być skłonna je sprzedać, zwłaszcza jeśli posiada już własne miejsce zamieszkania.

Praga-Północ, Ochota, Bielany, Mokotów i Żoliborz również mogą doświadczać podobnego procesu, choć jego skala będzie zależeć od konkretnego osiedla i struktury własności.

Zupełnie inaczej należy patrzeć na Białołękę i Wilanów. To dzielnice znacznie młodsze demograficznie. W Wilanowie udział osób 65+ wynosił w 2024 roku 11,2%, a na Białołęce 10,6%.

W tych dzielnicach większe znaczenie dla rynku będą miały migracje, nowe budownictwo i naturalne zwiększanie zasobu mieszkaniowego niż sukcesja mieszkań po najstarszym pokoleniu.

10. Czy Warszawę czeka fala mieszkań na sprzedaż?

Nie można uczciwie powiedzieć, że Warszawę czeka konkretna „fala” mieszkań na sprzedaż, ponieważ nie istnieją dane pozwalające policzyć, ile odziedziczonych lokali zostanie sprzedanych.

Można jednak stwierdzić, że proces zmiany pokoleniowej jest realny i ma solidne podstawy demograficzne.

Warszawa ma około 1,09 mln mieszkań. Jednocześnie ponad 376 tys. mieszkańców ma co najmniej 65 lat. W samym 2024 roku zmarło 17 254 mieszkańców stolicy. Najstarsze dzielnice mają znacznie wyższy udział seniorów niż młode części miasta.

To oznacza, że w kolejnych latach będzie dochodziło do ogromnej liczby zmian właścicielskich i rodzinnych dotyczących nieruchomości.

Nie każda z tych nieruchomości trafi ostatecznie na rynek. Część pozostanie w rodzinach, inne zostaną przeznaczone na wynajem lub przekazane dzieciom. Niektóre mieszkania właściciele zdecydują się sprzedać od razu, podczas gdy w przypadku innych taka decyzja może pojawić się dopiero po kilku latach.

Dlatego bardziej trafne niż określenie „fala mieszkań na sprzedaż” jest określenie „długotrwała zmiana pokoleniowa warszawskiego zasobu mieszkaniowego”.

To proces rozłożony na wiele lat, który może jednak stopniowo zwiększać liczbę mieszkań pochodzących z rynku wtórnego.

Zmiana pokoleń może zmienić warszawski rynek bardziej, niż obecnie się wydaje

Warszawski rynek nieruchomości przez lata był napędzany przede wszystkim przez nowe budownictwo, kredyty hipoteczne, migrację do stolicy oraz wzrost liczby gospodarstw domowych.

W przyszłości coraz większe znaczenie może mieć jednak coś zupełnie innego – przepływ nieruchomości pomiędzy pokoleniami.

Mieszkanie kupione lub otrzymane przez rodziców kilkadziesiąt lat temu może dziś stać się majątkiem ich dzieci. A dzieci te często mają już własne mieszkania. W efekcie pojawia się decyzja: zatrzymać, wynająć czy sprzedać?

Jeżeli sprzedaż okaże się najczęstszym wyborem, na rynek wtórny może trafić istotna liczba lokali, które obecnie praktycznie nie uczestniczą w obrocie.

To może być szczególnie ważne w starszych dzielnicach Warszawy. Właśnie tam znajduje się wiele mieszkań zamieszkanych przez osoby starsze, a jednocześnie występują bardzo duże różnice pomiędzy liczbą zgonów a urodzeń.

W 2024 roku w Warszawie odnotowano 28 651 urodzeń i 18 857 zgonów według zestawienia Urzędu m.st. Warszawy, przy czym dane te obejmują zdarzenia zarejestrowane według przyjętej metodologii statystycznej miasta.

Jednocześnie oficjalne dane pokazują, że w Warszawie proces starzenia się społeczeństwa jest już bardzo wyraźny. Osoby w wieku 65 lat i więcej stanowiły w 2024 roku 20,1% mieszkańców miasta.

Nie jest więc pytaniem, czy zmiana pokoleniowa nastąpi. Ona już trwa.

Pytaniem jest natomiast, jak dużą część mieszkań odziedziczonych przez młodsze pokolenie ich nowi właściciele zdecydują się sprzedać.

11. FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Ile osób umiera rocznie w Warszawie?
   W 2024 roku odnotowano w Warszawie 17 254 zgony. W 2023 roku było ich 19 125.
2. Ile mieszkań znajduje się obecnie w Warszawie?
   Na koniec 2024 roku zasób mieszkaniowy Warszawy liczył około 1,092 mln mieszkań.
3. Ile osób w Warszawie ma ponad 65 lat?
   W 2024 roku osoby w wieku 65 lat i więcej stanowiły 20,1% mieszkańców Warszawy, czyli około 376 tys. osób.
4. Czy każde mieszkanie po śmierci właściciela trafia na sprzedaż?
   Nie. Może zostać odziedziczone przez dziecko lub innego członka rodziny, wynajęte, wykorzystane przez spadkobiercę albo pozostać we współwłasności.
5. Czy wiadomo, ile mieszkań rocznie trafia na rynek w wyniku dziedziczenia?
   Nie ma oficjalnej statystyki, która pozwalałaby podać taką liczbę dla Warszawy. Liczba zgonów nie jest równoznaczna z liczbą mieszkań trafiających na sprzedaż.
6. Która dzielnica Warszawy jest najstarsza demograficznie?
   W 2024 roku najwyższy udział osób w wieku 65 lat i więcej miało Śródmieście – 26,1%.
7. Gdzie mieszka najmniej seniorów?
   Najniższy udział osób w wieku 65 lat i więcej odnotowano na Białołęce – 10,6% oraz w Wilanowie – 11,2%.
8. Czy zmiana pokoleniowa może zwiększyć podaż mieszkań w Warszawie?
   Tak. Jeżeli część spadkobierców zdecyduje się sprzedać odziedziczone lokale, zwiększy to podaż na rynku wtórnym. Nie da się jednak obecnie wiarygodnie określić, ile mieszkań zostanie w ten sposób wystawionych na sprzedaż.
9. Czy zmiana pokoleniowa może wpłynąć na ceny mieszkań?
   Może wpływać na lokalną relację podaży i popytu, ale sama liczba odziedziczonych mieszkań nie wystarczy do przewidzenia cen. Znaczenie będą miały również stopy procentowe, dostępność kredytów, migracja, nowe budownictwo, dochody mieszkańców oraz popyt na konkretne lokalizacje.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Zmiana pokoleń w Warszawie