Dzierżawa nieruchomości – czym różni się od najmu i kiedy się opłaca?

Dzierżawa nieruchomości

Dzierżawa nieruchomości – czym różni się od najmu i kiedy się opłaca?

Dzierżawa nieruchomości jest często mylona z najmem. W języku potocznym oba określenia bywają stosowane zamiennie, jednak z punktu widzenia prawa cywilnego oznaczają dwa różne stosunki prawne.

Różnica nie sprowadza się wyłącznie do nazwy umowy. Najem daje przede wszystkim prawo do używania rzeczy, natomiast dzierżawa obejmuje zarówno używanie rzeczy, jak i pobieranie z niej pożytków. To rozróżnienie ma znaczenie między innymi przy dzierżawie gruntów rolnych, nieruchomości wykorzystywanych gospodarczo, stawów, a także terenów przeznaczonych pod niektóre inwestycje.

Właściwe określenie charakteru umowy jest szczególnie ważne przy długoterminowych inwestycjach. W przypadku gruntu przeznaczonego pod działalność gospodarczą strony mogą bowiem potrzebować innych postanowień niż przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego lub biurowego.

Najem a dzierżawa – najważniejsze różnice

Podstawowa różnica pomiędzy najmem a dzierżawą wynika z zakresu uprawnień osoby korzystającej z nieruchomości.

Najem polega na oddaniu rzeczy do używania za wynagrodzeniem. Dzierżawa idzie krok dalej – dzierżawca otrzymuje prawo nie tylko do używania rzeczy, lecz także do pobierania z niej pożytków.

Warto więc zapamiętać najprostsze rozróżnienie:

Najem = używanie.

Dzierżawa = używanie + pobieranie pożytków.

W praktyce nie zawsze samo nazwanie umowy „dzierżawą” przesądza o jej charakterze. Znaczenie ma przede wszystkim rzeczywista treść stosunku prawnego oraz sposób korzystania z przedmiotu umowy.

Czym jest najem?

Umowę najmu reguluje przede wszystkim art. 659 Kodeksu cywilnego. Wynajmujący zobowiązuje się w niej oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Najem jest więc podstawową formą prawną korzystania z cudzej nieruchomości. Dotyczy zarówno celów mieszkaniowych, jak i działalności gospodarczej.

Na czym polega istota najmu?

Najemca otrzymuje prawo do korzystania z rzeczy zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie.

Przykładowo osoba wynajmująca mieszkanie może w nim mieszkać, a przedsiębiorca wynajmujący lokal może prowadzić w nim swoją działalność.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że przedsiębiorca pobiera „pożytki z lokalu”. Jego dochód może wynikać z prowadzonej działalności, a nie z samego faktu posiadania prawa do korzystania z konkretnego lokalu.

Kiedy stosuje się umowę najmu?

Najem jest bardzo powszechny na rynku nieruchomości. Stosuje się go między innymi w przypadku:

• mieszkań;
• domów;
• lokali biurowych;
• lokali usługowych;
• magazynów;
• garaży;
• miejsc postojowych;
• nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej.

W przypadku mieszkań stosowane są między innymi umowy najmu zwykłego, najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego.

Przykład najmu lokalu

Załóżmy, że przedsiębiorca wynajmuje lokal o powierzchni 100 m². Wstawia do niego biurka, komputery i zatrudnia pracowników.

Dochód przedsiębiorcy wynika z jego działalności gospodarczej. Lokal stanowi miejsce prowadzenia firmy. W typowej sytuacji podstawą korzystania z lokalu będzie więc umowa najmu.

Czym jest dzierżawa?

Dzierżawa została uregulowana w art. 693 Kodeksu cywilnego. Na podstawie umowy wydzierżawiający oddaje rzecz dzierżawcy do używania oraz pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

To właśnie dodatkowe uprawnienie do pobierania pożytków odróżnia dzierżawę od klasycznego najmu.

Dzierżawca nie tylko korzysta z nieruchomości. Może również czerpać korzyści gospodarcze, które wynikają z jej właściwości albo z prawnego charakteru przedmiotu dzierżawy.

Czym są pożytki?

Pojęcie pożytków ma istotne znaczenie dla prawidłowego zrozumienia dzierżawy.

Pożytki naturalne

Pożytkami naturalnymi są między innymi płody i inne odłączone od rzeczy jej części składowe, które według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.

Przykładami mogą być:

• plony z gruntu rolnego;
• owoce z sadu;
• ryby ze stawu;
• inne produkty uzyskiwane zgodnie z charakterem rzeczy.

Pożytki cywilne

Pożytki cywilne to dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.

W praktyce pojęcie to może mieć znaczenie między innymi przy gospodarstwach, przedsiębiorstwach czy innych zorganizowanych składnikach majątku generujących dochód.

Nie oznacza to jednak, że każda działalność prowadzona w wynajętym lokalu automatycznie zmienia najem w dzierżawę. O kwalifikacji umowy decyduje jej rzeczywista treść i zakres uprawnień przekazanych korzystającemu.

Kiedy stosuje się umowę dzierżawy?

Dzierżawa znajduje szczególne zastosowanie tam, gdzie nieruchomość ma służyć nie tylko do korzystania, ale również do uzyskiwania pożytków.

Najczęściej spotyka się ją w przypadku:

• gruntów rolnych przeznaczonych pod uprawę;
• sadów i plantacji;
• stawów hodowlanych;
• niektórych przedsiębiorstw i zorganizowanych zespołów składników majątkowych;
• terenów wykorzystywanych gospodarczo;
• niektórych inwestycji infrastrukturalnych i energetycznych.

Dzierżawa gruntu rolnego

Jednym z najbardziej typowych przykładów jest właściciel ziemi rolnej, który nie chce jej sprzedawać, ale nie zamierza również samodzielnie prowadzić działalności rolniczej.

Może wówczas oddać grunt w dzierżawę rolnikowi. Właściciel otrzymuje czynsz, natomiast dzierżawca może korzystać z ziemi i uzyskiwać z niej plony.

Dzierżawa pod inwestycję

Długoterminowa dzierżawa może być również wykorzystywana przy przedsięwzięciach inwestycyjnych, w których grunt jest elementem większego projektu gospodarczego.

Dotyczy to między innymi terenów przeznaczanych pod określone inwestycje energetyczne lub infrastrukturalne. W takich przypadkach szczególne znaczenie ma precyzyjne określenie w umowie sposobu korzystania z gruntu, czasu trwania umowy, czynszu, odpowiedzialności stron oraz zasad zakończenia inwestycji.

Kiedy dzierżawa opłaca się właścicielowi nieruchomości?

Dla właściciela dzierżawa może być sposobem na uzyskanie regularnego dochodu bez konieczności sprzedaży nieruchomości.

Stały dochód z nieruchomości

Właściciel pozostaje właścicielem gruntu lub innego przedmiotu dzierżawy, a jednocześnie otrzymuje uzgodniony czynsz.

Może być to atrakcyjne rozwiązanie w przypadku gruntów rolnych, których właściciel nie chce samodzielnie uprawiać.

Długoterminowa współpraca

Dzierżawa może być zawierana na długi okres. Jest to szczególnie istotne przy inwestycjach wymagających znacznych nakładów początkowych.

Długoterminowa umowa może dawać inwestorowi większą stabilność, a właścicielowi przewidywalność przychodów.

Właściciel nie musi prowadzić działalności

Dzierżawa pozwala oddzielić własność nieruchomości od jej gospodarczego wykorzystania. Właściciel nie musi samodzielnie prowadzić działalności związanej z gruntem.

To jeden z powodów, dla których dzierżawa jest popularna między innymi w przypadku gruntów rolnych.

Dlaczego dzierżawa może być korzystna dla inwestora?

Dzierżawa może być również atrakcyjna dla osoby lub firmy, która chce prowadzić działalność bez kupowania nieruchomości.

Niższy próg wejścia

Zakup nieruchomości może wymagać bardzo dużego kapitału. Dzierżawa pozwala przeznaczyć większą część środków na uruchomienie i rozwój działalności.

Przykładowo przedsiębiorca może wykorzystać kapitał na wyposażenie obiektu, maszyny, pracowników lub marketing zamiast zamrażać go w zakupie gruntu.

Możliwość prowadzenia działalności na cudzym gruncie

Inwestor może uzyskać prawo do korzystania z nieruchomości bez nabywania jej własności. Jest to szczególnie istotne w przedsięwzięciach, których rentowność zależy od lokalizacji.

Czy można wydzierżawić mieszkanie?

To pytanie pojawia się bardzo często.

Nie można jednak odpowiedzieć na nie wyłącznie na podstawie nazwy umowy. Kluczowy jest rzeczywisty cel oraz treść stosunku prawnego.

Jeżeli właściciel oddaje mieszkanie osobie fizycznej w celu zaspokajania jej potrzeb mieszkaniowych, typową konstrukcją będzie umowa najmu.

Samo nazwanie takiej umowy „dzierżawą” nie powoduje automatycznie, że stanie się ona dzierżawą w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Dzierżawa mieszkania pod działalność gospodarczą

Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy lokal mieszkalny jest wykorzystywany przez przedsiębiorcę jako element działalności gospodarczej i strony rzeczywiście kształtują stosunek prawny w sposób odpowiadający dzierżawie.

Przykładowo właściciel może zawrzeć z profesjonalnym operatorem umowę dotyczącą wykorzystania lokalu w działalności związanej z zakwaterowaniem lub najmem krótkoterminowym.

W takiej sytuacji konieczna jest jednak dokładna analiza umowy. Nie można przyjąć zasady, że każda nieruchomość przekazana firmie automatycznie podlega dzierżawie.

O kwalifikacji umowy decyduje przede wszystkim jej treść, cel oraz rzeczywiste prawa i obowiązki stron.

Na jak długo można zawrzeć umowę dzierżawy?

Przy umowie dzierżawy na czas oznaczony szczególne znaczenie ma art. 695 Kodeksu cywilnego.

Dzierżawę można zawrzeć na czas oznaczony, jednak jeżeli jej okres przekracza 30 lat, po upływie tego terminu jest ona traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

To ważna różnica w stosunku do najmu, gdzie granicą dla umowy zawartej na czas oznaczony jest 10 lat.

Długie umowy dzierżawy są szczególnie istotne przy inwestycjach, w których inwestor musi odzyskać nakłady poniesione na przygotowanie nieruchomości.

Czynsz dzierżawny – jak może być ustalony?

Dzierżawa daje stronom większą elastyczność w zakresie konstrukcji czynszu niż typowy najem.

Zgodnie z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego czynsz może być oznaczony w pieniądzu, w świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków.

Czynsz pieniężny

Najprostszym rozwiązaniem jest ustalenie konkretnej kwoty płaconej miesięcznie, kwartalnie albo rocznie.

W umowie warto dokładnie wskazać termin płatności, rachunek bankowy, zasady waloryzacji oraz konsekwencje opóźnienia.

Czynsz zależny od pożytków

W określonych przypadkach strony mogą ustalić czynsz jako część pożytków. Takie rozwiązanie może być stosowane między innymi przy dzierżawie gruntów rolnych.

Wówczas wynagrodzenie właściciela może być powiązane z rzeczywistym rezultatem działalności prowadzonej na dzierżawionej nieruchomości.

Waloryzacja czynszu

Przy wieloletniej dzierżawie warto zwrócić szczególną uwagę na mechanizm waloryzacji.

Jeżeli czynsz pozostanie niezmienny przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, jego realna wartość może znacząco spaść.

Umowa może więc przewidywać mechanizm podwyżki czynszu, na przykład powiązany z określonym wskaźnikiem lub innym uzgodnionym sposobem waloryzacji.

Dzierżawa a podatek

Opodatkowanie przychodów z dzierżawy zależy między innymi od tego, czy dzierżawa jest prowadzona prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej.

W przypadku prywatnego najmu i dzierżawy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej rozlicza przychody na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Aktualne informacje Ministerstwa Finansów wskazują na stawkę 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Limit odnosi się łącznie do przychodów objętych odpowiednimi przepisami, w tym z najmu i dzierżawy. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Nie należy jednak automatycznie stosować tych zasad do każdej sytuacji. Jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, sposób rozliczenia może być inny.

Przed podpisaniem wieloletniej umowy dzierżawy warto więc sprawdzić konsekwencje podatkowe konkretnego modelu.

Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu nieruchomości?

W niektórych przypadkach dzierżawca nieruchomości rolnej może posiadać ustawowe prawo pierwokupu.

Nie jest to jednak automatyczne uprawnienie każdego dzierżawcy.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego znaczenie ma między innymi to, czy umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, czy była wykonywana przez co najmniej 3 lata oraz czy spełnione są pozostałe ustawowe warunki. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Oznacza to, że samo wieloletnie korzystanie z gruntu rolnego nie wystarcza do automatycznego uzyskania prawa pierwokupu.

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej warto więc dokładnie zbadać sytuację prawną dzierżawcy przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Okres wypowiedzenia dzierżawy zależy od rodzaju przedmiotu dzierżawy, postanowień umowy oraz przepisów Kodeksu cywilnego.

Przy umowie na czas nieoznaczony przepisy przewidują określone terminy wypowiedzenia. Inne zasady mogą mieć zastosowanie między innymi do dzierżawy gruntu rolnego.

Dlatego w przypadku długoterminowej umowy nie warto pozostawiać kwestii wypowiedzenia wyłącznie ogólnym przepisom.

Co warto określić w umowie?

• przyczyny wcześniejszego rozwiązania umowy;
• okres wypowiedzenia;
• skutki opóźnienia w płatności czynszu;
• zasady rozwiązania umowy w przypadku naruszenia jej warunków;
• zasady rozliczenia nakładów;
• obowiązki stron po zakończeniu dzierżawy.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy?

Im dłuższa i bardziej wartościowa jest dzierżawa, tym większe znaczenie ma precyzyjne przygotowanie umowy.

Dokument powinien określać co najmniej:

• strony umowy;
• dokładny przedmiot dzierżawy;
• cel korzystania z nieruchomości;
• czas trwania umowy;
• wysokość i sposób ustalania czynszu;
• terminy płatności;
• zasady waloryzacji;
• zasady korzystania z nieruchomości;
• możliwość wykonywania inwestycji i nakładów;
• odpowiedzialność za utrzymanie nieruchomości;
• zasady poddzierżawy;
• warunki rozwiązania umowy;
• zasady rozliczenia nakładów po zakończeniu dzierżawy;
• sposób przekazania nieruchomości po zakończeniu umowy.

Dzierżawa na wiele lat wymaga szczególnej ostrożności

Umowa zawarta na 20 lub 30 lat może mieć ogromne znaczenie ekonomiczne. Dlatego warto przewidzieć również sytuacje nadzwyczajne.

Co stanie się, jeśli zmieni się przeznaczenie nieruchomości? Co z inwestycją wykonaną przez dzierżawcę? Kto ponosi koszt przywrócenia nieruchomości do poprzedniego stanu? Czy możliwa będzie cesja praw z umowy?

Takie pytania powinny zostać rozstrzygnięte jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji.

Najem czy dzierżawa – co wybrać?

Nie ma jednej odpowiedzi odpowiedniej dla każdej nieruchomości.

Najem będzie zazwyczaj właściwy wtedy, gdy druga strona ma po prostu korzystać z nieruchomości.

Przykłady:

• mieszkanie dla lokatora;
• biuro dla firmy;
• magazyn dla przedsiębiorcy;
• lokal usługowy;
• garaż lub miejsce postojowe.

Dzierżawa będzie szczególnie istotna wtedy, gdy korzystający otrzymuje również prawo do pobierania pożytków.

Przykłady:

• grunt rolny;
• sad;
• staw hodowlany;
• gospodarstwo;
• określone przedsięwzięcie gospodarcze;
• wybrane inwestycje wykorzystujące potencjał ekonomiczny nieruchomości.

Najczęstsze błędy przy zawieraniu umowy dzierżawy

Przy długoterminowej dzierżawie najwięcej problemów pojawia się nie podczas podpisywania umowy, ale kilka lat później.

Brak dokładnego opisu nieruchomości

Umowa powinna jednoznacznie wskazywać, jaki grunt lub obiekt jest przedmiotem dzierżawy. W przypadku działek warto posługiwać się numerami ewidencyjnymi, obrębem, powierzchnią oraz numerem księgi wieczystej, jeżeli jest dostępny.

Brak zasad waloryzacji

Przy wieloletniej umowie stały czynsz może po latach mieć zupełnie inną wartość ekonomiczną. Mechanizm waloryzacji powinien być więc przemyślany przez obie strony.

Brak regulacji dotyczących nakładów

Jeżeli dzierżawca planuje budowę, modernizację lub inne kosztowne inwestycje, umowa powinna określać, kto ponosi koszty i co dzieje się z nakładami po zakończeniu dzierżawy.

Nieprecyzyjne zasady zakończenia umowy

W przypadku inwestycji długoterminowej zakończenie umowy może być równie ważne jak jej rozpoczęcie. Brak odpowiednich zapisów może prowadzić do kosztownych sporów.

Dlaczego prawidłowe rozróżnienie najmu i dzierżawy jest ważne?

Różnica między najmem a dzierżawą nie jest wyłącznie akademickim zagadnieniem z zakresu prawa cywilnego.

Wpływa ona na prawa i obowiązki stron, możliwość pobierania pożytków, sposób konstruowania czynszu, czas trwania umowy, zasady wypowiedzenia oraz – w określonych przypadkach – uprawnienia dzierżawcy wynikające z przepisów szczególnych.

Ma to szczególne znaczenie na rynku nieruchomości inwestycyjnych.

Przy zwykłym mieszkaniu wynajmowanym lokatorowi konstrukcja najmu jest zazwyczaj oczywista. Znacznie więcej pytań pojawia się przy gruntach rolnych, obiektach komercyjnych, gospodarstwach, stawach czy nieruchomościach wykorzystywanych do prowadzenia działalności.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o dzierżawę i najem

Jaka jest główna różnica między najmem a dzierżawą?

Najem daje prawo do używania rzeczy, natomiast dzierżawa daje prawo do używania rzeczy oraz pobierania z niej pożytków. To podstawowa różnica wynikająca z Kodeksu cywilnego.

Czy dzierżawa jest tym samym co wynajem?

Nie. W języku potocznym oba pojęcia mogą być używane zamiennie, ale prawnie najem i dzierżawa są odrębnymi umowami.

Czy można zawrzeć dzierżawę na 30 lat?

Tak. Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony do 30 lat. Jeżeli zostanie zawarta na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego okresu jest traktowana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony.

Czy można wydzierżawić grunt rolny?

Tak. Dzierżawa gruntów rolnych jest jednym z najbardziej typowych zastosowań tej umowy.

Czy dzierżawca może pobierać plony?

Tak. Prawo do pobierania pożytków jest jednym z podstawowych elementów konstrukcji dzierżawy.

Czy czynsz dzierżawny musi być płacony pieniędzmi?

Nie. Kodeks cywilny dopuszcza ustalenie czynszu w pieniądzu, w świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków.

Czy dzierżawca gruntu rolnego ma prawo pierwokupu?

W określonych przypadkach tak, ale nie jest to automatyczne uprawnienie każdego dzierżawcy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego uzależnia prawo pierwokupu od spełnienia określonych warunków, między innymi dotyczących formy umowy, okresu jej wykonywania oraz sytuacji gospodarstwa dzierżawcy.

Czy można dzierżawić mieszkanie?

Możliwość zastosowania dzierżawy zależy od rzeczywistego celu i konstrukcji stosunku prawnego. Przy zwykłym udostępnieniu mieszkania osobie, która ma w nim mieszkać, typową umową będzie najem.

Czy dzierżawa jest korzystniejsza od najmu?

Nie można powiedzieć, że jedna umowa jest zawsze korzystniejsza. Wszystko zależy od celu korzystania z nieruchomości. Dzierżawa jest szczególnie przydatna wtedy, gdy korzystający ma pobierać pożytki z przedmiotu umowy.

Jak opodatkowana jest prywatna dzierżawa?

Przychody z prywatnej dzierżawy mogą podlegać opodatkowaniu ryczałtem. Aktualne informacje Ministerstwa Finansów wskazują stawkę 8,5% do 100 000 zł przychodu oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. W przypadku działalności gospodarczej sposób rozliczenia może być inny.

Czy umowę dzierżawy można wypowiedzieć?

Tak, ale możliwość i termin wypowiedzenia zależą od rodzaju umowy, jej postanowień oraz przepisów prawa. Przy długoterminowej dzierżawie warto bardzo dokładnie określić zasady wcześniejszego rozwiązania umowy.

Dzierżawa nieruchomości – podsumowanie

Dzierżawa nieruchomości różni się od najmu przede wszystkim zakresem uprawnień korzystającego. Najem zapewnia prawo do używania rzeczy, natomiast dzierżawa dodatkowo pozwala pobierać z niej pożytki.

To właśnie dlatego dzierżawa znajduje szerokie zastosowanie przy gruntach rolnych, sadach, stawach oraz niektórych nieruchomościach i przedsięwzięciach wykorzystywanych gospodarczo.

Dla właściciela nieruchomości dzierżawa może być sposobem na uzyskanie regularnego dochodu bez sprzedaży majątku. Dla inwestora może natomiast oznaczać możliwość prowadzenia działalności bez konieczności kupowania nieruchomości.

Przy wieloletnich umowach szczególne znaczenie mają jednak szczegóły. Warto dokładnie określić przedmiot dzierżawy, sposób korzystania z nieruchomości, wysokość czynszu, zasady waloryzacji, możliwość prowadzenia inwestycji, odpowiedzialność stron oraz sposób zakończenia umowy.

Trzeba również pamiętać, że samo nazwanie umowy „dzierżawą” nie przesądza jeszcze o jej charakterze prawnym. Najważniejsze są rzeczywiste prawa i obowiązki stron oraz cel, w jakim nieruchomość została oddana do korzystania.

Dlatego przed podpisaniem wieloletniej umowy dzierżawy nieruchomości, szczególnie gdy w grę wchodzą grunty rolne, inwestycje energetyczne, wysokie nakłady albo znaczne kwoty czynszu, warto dokładnie przeanalizować jej treść oraz konsekwencje prawne i podatkowe.

Podstawowe akty prawne:

• Kodeks cywilny – w szczególności przepisy dotyczące najmu i dzierżawy;
• ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – w zakresie szczególnych praw związanych z dzierżawą nieruchomości rolnych;
• ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym – w zakresie opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Dzierżawa nieruchomości