Gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych mieszkań – rynek selekcjonuje oferty

Gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych mieszkań

Gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych mieszkań – rynek selekcjonuje oferty

Wprowadzenie – sytuacja na rynku nieruchomości

Na polskim rynku nieruchomości obserwujemy jednocześnie dwa pozornie sprzeczne zjawiska: wzrost liczby sprzedawanych mieszkań oraz gwałtowny przyrost niesprzedanych lokali gotowych do wprowadzenia się. To sygnał, że rynek wchodzi w etap selekcji ofert, w którym kluczowe znaczenie ma jakość, lokalizacja i realna wartość mieszkania. Deweloperzy oraz pośrednicy analizują, jakie oferty trafiają do koszyka kupujących, a które zalegają w ofertach nawet przez wiele miesięcy.

Sprzedaż rośnie, ale niesprzedanych lokali przybywa

Pod koniec 2025 roku sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach przyspieszyła — kwartalna sprzedaż była wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, nawet po wyłączeniu transakcji finansowanych w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Jednak mimo tego pozytywnego trendu liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań wzrosła o około 46% w ciągu jednego kwartału, przekraczając 14 tys. lokali i stanowiąc prawie 20% całej oferty na głównych rynkach.

To oznacza, że równolegle do wzrostu sprzedaży dochodzi do nadpodaży wśród gotowych ofert — lokale, które nie znajdują kupujących, zaczynają kumulować się w katalogach ogłoszeń.

Podaż rekordowa, deweloperzy pod presją

Całkowita oferta mieszkań w analizowanych miastach wzrosła o ponad 5% kwartalnie, osiągając rekordowy poziom blisko 70 tys. dostępnych lokali. Władzę podaży w dużej mierze przejęła Łódź, gdzie znaczący udział w przyroście ofert mają inwestycje deweloperskie.

Rosnąca nadpodaż gotowych mieszkań stawia deweloperów pod presją — lokale oddane do użytku generują koszty i „zamrażają kapitał”. Z tego powodu wiele firm przestawia się z rozpoczynania kolejnych inwestycji na intensyfikację sprzedaży już gotowych mieszkań.

Deweloperzy coraz częściej stosują rozwiązania pozacenowe (np. bonusy, pakiety wykończeń, elastyczne warunki płatności), zamiast masowych obniżek cen całych inwestycji.

Różnice między rynkami lokalnymi

Sytuacja z niesprzedanymi lokalami nie jest jednak jednolita w całej Polsce. W takich miastach jak Warszawa i Trójmiasto relacja podaży do popytu pozostaje względnie zrównoważona (ok. 16–22% rocznej sprzedaży), co eksperci uznają za zdrowy poziom.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Krakowie, Poznaniu czy Łodzi, gdzie udział niesprzedanych gotowych mieszkań sięga aż 43–46% rocznej sprzedaży, a w Katowicach dramatycznie wysokie — nawet 75%.

W praktyce oznacza to, że przy obecnym tempie sprzedaży w Katowicach wyprzedaż całej gotowej oferty zajęłaby nawet cztery lata.

Presja cenowa i strategie sprzedażowe

W miastach z dużą nadpodażą oferta mieszkań wymusza większą elastyczność po stronie sprzedających. Tam, gdzie popyt nie nadąża za podażą, często obserwuje się spadki cen transakcyjnych lub stagnację, szczególnie w segmencie większych lokali czy lokalizacji peryferyjnych.

Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie ograniczona podaż oraz duże zainteresowanie utrzymują średnie ceny ofertowe na wysokim poziomie, z rocznym wzrostem sięgającym nawet 7,7%.

Dla kupujących oznacza to możliwość negocjacji nie tylko ceny podstawowej, ale także warunków zakupu czy bonusów, co w praktyce zwiększa ich pozycję negocjacyjną na wielu lokalnych rynkach.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających?

Dla kupujących

– Szerszy wybór gotowych mieszkań, zwłaszcza w miastach z nadpodażą
– Możliwość silniejszych negocjacji cen i warunków zakupu
– Lepsze oferty pozacenowe i bonusy

Dla sprzedających i deweloperów

Rosnąca presja na sprzedaż gotowych mieszkań
Konieczność elastyczności cenowej lub pozacenowej
Większe znaczenie jakości oferty i lokalizacji

To etap, w którym rynek zaczyna selekcjonować oferty – najszybciej sprzedają się lokale dobrze przygotowane, realistycznie wycenione i atrakcyjnie zlokalizowane.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Dlaczego rośnie liczba niesprzedanych mieszkań mimo wzrostu sprzedaży?
Sprzedaż ogółem wzrosła, ale podaż gotowych lokali rosła jeszcze szybciej, co doprowadziło do akumulacji niesprzedanych ofert.

2. Które miasta mają największy problem z niesprzedanymi lokalami?
Największe wyzwania dotyczą rynków takich jak Katowice, Kraków, Poznań oraz Łódź.

3. Czy ceny mieszkań będą spadać?
W miastach z dużą nadpodażą możliwe są lokalne spadki cen transakcyjnych, ale ogólny trend cen ofertowych jest raczej stabilny lub lekko wzrostowy.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE.  Zapraszam do współpracy. Gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych mieszkań