Gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych mieszkań – rynek selekcjonuje oferty

Gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych mieszkań – rynek selekcjonuje oferty

Na polskim rynku nieruchomości pojawia się coraz wyraźniejszy sygnał zmiany sytuacji: rośnie liczba gotowych mieszkań, które mimo obecności w ofercie nie znajdują nabywców. Co ciekawe, dzieje się to jednocześnie ze wzrostem sprzedaży. Oznacza to, że sam popyt nie zniknął, ale kupujący stali się bardziej wymagający i dokładniej selekcjonują dostępne oferty.

Dla deweloperów oznacza to konieczność większej elastyczności, natomiast dla kupujących może być to dobry moment na negocjowanie ceny oraz dodatkowych warunków zakupu. Coraz większego znaczenia nabierają lokalizacja, standard, funkcjonalność mieszkania i przede wszystkim realistyczna cena odpowiadająca aktualnym warunkom rynkowym.

1. Wprowadzenie – sytuacja na rynku nieruchomości

Na polskim rynku nieruchomości obserwujemy obecnie dwa pozornie sprzeczne zjawiska. Z jednej strony sprzedaż mieszkań w największych miastach wzrosła, z drugiej natomiast coraz więcej gotowych lokali pozostaje niesprzedanych.

To ważna informacja dla wszystkich uczestników rynku. Rosnąca liczba dostępnych mieszkań nie oznacza bowiem automatycznie załamania popytu. Pokazuje raczej, że tempo pojawiania się nowych lokali jest w części lokalizacji szybsze niż tempo ich sprzedaży.

W efekcie kupujący mają coraz większy wybór i mogą dokładniej porównywać poszczególne oferty. Deweloperzy oraz sprzedający muszą natomiast zwracać większą uwagę na to, czy oferowana nieruchomość rzeczywiście odpowiada oczekiwaniom rynku.

2. Sprzedaż mieszkań rośnie, ale niesprzedanych lokali przybywa

Pod koniec 2025 roku sprzedaż mieszkań w największych polskich miastach przyspieszyła. Kwartalna liczba sprzedanych lokali była wyższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, również po wyłączeniu transakcji finansowanych w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Jednocześnie liczba gotowych, ale niesprzedanych mieszkań wzrosła w ciągu jednego kwartału o około 46%. Liczba takich lokali przekroczyła 14 tysięcy, stanowiąc prawie 20% całej oferty dostępnej na głównych rynkach.

To bardzo istotna zmiana. Oznacza bowiem, że nawet przy utrzymującym się popycie część mieszkań nie znajduje nabywców wystarczająco szybko. Gotowe lokale zaczynają kumulować się w ofertach, a ich właściciele muszą konkurować o uwagę coraz bardziej świadomych klientów.

Dla kupujących oznacza to większą możliwość wyboru. Nie trzeba decydować się na pierwszą interesującą nieruchomość, ponieważ na rynku pojawia się coraz więcej alternatywnych ofert.

3. Rekordowa podaż mieszkań zwiększa presję na deweloperów

Całkowita oferta mieszkań w analizowanych największych miastach zwiększyła się o ponad 5% w ujęciu kwartalnym, osiągając rekordowy poziom blisko 70 tysięcy dostępnych lokali.

Znaczący udział w zwiększaniu podaży ma Łódź, gdzie dużą część nowych ofert stanowią inwestycje deweloperskie. Rosnąca liczba gotowych mieszkań oznacza dla firm większą presję na sprzedaż.

Dlaczego? Gotowe mieszkanie, które nie znajduje nabywcy, nadal generuje koszty. Jednocześnie kapitał zainwestowany w lokal pozostaje zamrożony i nie może zostać wykorzystany do realizacji kolejnych projektów.

Z tego powodu część deweloperów zamiast rozpoczynać kolejne inwestycje skupia się przede wszystkim na sprzedaży mieszkań już wybudowanych i gotowych do odbioru.

Nie musi to jednak oznaczać automatycznego obniżania cen całych inwestycji. Coraz częściej wykorzystywane są rozwiązania pozacenowe, takie jak:

• bonusy dla kupujących,
• pakiety wykończeniowe,
• dodatkowe wyposażenie mieszkania,
• bardziej elastyczne warunki płatności,
• inne zachęty zwiększające atrakcyjność oferty.

W praktyce deweloper może więc próbować zwiększyć atrakcyjność mieszkania bez oficjalnego obniżania jego ceny ofertowej.

4. Różnice między poszczególnymi rynkami lokalnymi

Nie można jednak mówić o jednej sytuacji obowiązującej w całej Polsce. Rynek nieruchomości jest silnie zróżnicowany lokalnie, a relacja pomiędzy podażą i popytem może wyglądać zupełnie inaczej w poszczególnych miastach.

W Warszawie i Trójmieście relacja podaży do popytu pozostaje względnie zrównoważona. Udział gotowych, niesprzedanych mieszkań odpowiada tam około 16–22% rocznej sprzedaży, co można uznać za znacznie bardziej stabilną sytuację.

Inaczej przedstawia się sytuacja między innymi w Krakowie, Poznaniu i Łodzi. W tych miastach udział niesprzedanych gotowych mieszkań sięga około 43–46% rocznej sprzedaży.

Szczególnie wyróżniają się Katowice, gdzie wskaźnik ten może sięgać nawet 75%. Przy obecnym tempie sprzedaży oznaczałoby to, że wyprzedanie całej gotowej oferty mogłoby zająć nawet około czterech lat.

Pokazuje to, jak ważna jest analiza konkretnego rynku lokalnego. Informacja o rosnącej liczbie niesprzedanych mieszkań nie powinna być automatycznie odnoszona do każdej dzielnicy czy każdego miasta.

5. Presja cenowa i nowe strategie sprzedaży

Rosnąca liczba dostępnych mieszkań zwiększa konkurencję między sprzedającymi. Tam, gdzie podaż wyraźnie przewyższa popyt, właściciele oraz deweloperzy mogą być zmuszeni do większej elastyczności.

W niektórych lokalizacjach może to prowadzić do stagnacji lub spadków cen transakcyjnych. Szczególnie podatne mogą być mieszkania o mniej atrakcyjnych parametrach, większym metrażu czy położone na peryferyjnych obszarach.

Jednocześnie nie oznacza to, że cały polski rynek nieruchomości będzie podążał w tym samym kierunku.

Przykładem jest Warszawa, gdzie ograniczona podaż i utrzymujące się zainteresowanie mieszkaniami pozwalają utrzymywać ceny ofertowe na wysokim poziomie. W analizowanym okresie ich roczny wzrost sięgał nawet 7,7%.

W warunkach zwiększonej podaży coraz większe znaczenie ma więc nie tylko sama cena, ale również sposób skonstruowania całej oferty. Sprzedający mogą konkurować jakością prezentacji, standardem mieszkania, wyposażeniem, terminem wydania czy dodatkowymi korzyściami.

6. Co obecna sytuacja oznacza dla kupujących?

Dla osób poszukujących mieszkania zwiększająca się liczba gotowych lokali może być korzystnym sygnałem. Większa oferta oznacza przede wszystkim większy wybór i możliwość dokładniejszego porównania nieruchomości.

W miastach, w których występuje wyraźna nadpodaż, kupujący mogą mieć również mocniejszą pozycję podczas negocjacji.

Warto zwrócić uwagę nie tylko na możliwość uzyskania niższej ceny, ale także na dodatkowe warunki transakcji. Sprzedający mogą być bardziej skłonni do zaoferowania bonusów czy dodatkowego wyposażenia.

Dla kupującego oznacza to możliwość negocjowania między innymi:

• ceny nieruchomości,
• warunków płatności,
• wyposażenia mieszkania,
• pakietu wykończeniowego,
• dodatkowych bonusów związanych z zakupem.

Najważniejsze jest jednak porównanie konkretnej nieruchomości z podobnymi ofertami znajdującymi się w tej samej lokalizacji. Sama cena ofertowa nie zawsze pokazuje bowiem rzeczywistą atrakcyjność mieszkania.

7. Co obecna sytuacja oznacza dla sprzedających i deweloperów?

Dla sprzedających rosnąca liczba dostępnych mieszkań oznacza przede wszystkim większą konkurencję. Klient ma więcej możliwości, dlatego oferta musi wyróżniać się na tle innych nieruchomości.

W przypadku deweloperów szczególnie istotne staje się ograniczenie liczby gotowych mieszkań pozostających bez nabywców. Długie utrzymywanie lokali w ofercie może oznaczać zamrożenie kapitału i dodatkowe koszty.

W takich warunkach coraz ważniejsze stają się:

• realistyczna wycena odpowiadająca sytuacji na danym rynku,
• atrakcyjna lokalizacja,
• dobry standard nieruchomości,
• profesjonalna prezentacja oferty,
• elastyczne podejście do negocjacji.

Sprzedający, który ignoruje zmieniające się warunki rynkowe i utrzymuje zbyt wysoką cenę, może liczyć się z tym, że jego nieruchomość będzie pozostawała na rynku znacznie dłużej.

8. Rynek zaczyna selekcjonować oferty

Obecna sytuacja prowadzi do coraz wyraźniejszej selekcji mieszkań. Nie wystarczy już samo pojawienie się nieruchomości na rynku. Kupujący porównują dostępne możliwości i zwracają uwagę na to, czy cena jest uzasadniona jakością oraz lokalizacją.

W praktyce najlepiej radzą sobie oferty, które łączą kilka istotnych elementów: dobrą lokalizację, odpowiedni standard, funkcjonalność oraz cenę odpowiadającą realiom danego rynku.

Dla kupujących może to być dobry moment na bardziej świadome podejmowanie decyzji. Z kolei dla sprzedających jest to sygnał, że skuteczna sprzedaż wymaga coraz lepszego przygotowania nieruchomości i właściwego określenia jej wartości.

Nie można również wyciągać prostego wniosku, że wzrost liczby niesprzedanych mieszkań oznacza nadchodzący spadek cen w całej Polsce. Różnice między poszczególnymi miastami są znaczące, dlatego każdą nieruchomość należy analizować indywidualnie.

Rynek nieruchomości coraz mocniej nagradza dobrze przygotowane i realistycznie wycenione oferty. Jednocześnie daje kupującym więcej możliwości wyboru i negocjowania warunków zakupu.

9. FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Dlaczego rośnie liczba niesprzedanych mieszkań, skoro sprzedaż również wzrosła?

Sprzedaż mieszkań wzrosła, jednak podaż gotowych lokali rosła jeszcze szybciej. W efekcie część mieszkań pozostaje w ofercie i zaczyna się kumulować. Nie oznacza to więc automatycznie spadku zainteresowania nieruchomościami, ale wskazuje na coraz większą konkurencję pomiędzy ofertami.

2. Które miasta mają największy problem z niesprzedanymi mieszkaniami?

Wśród rynków wskazanych w analizie szczególnie trudna sytuacja występuje w Katowicach, Krakowie, Poznaniu i Łodzi. W Katowicach udział gotowych, niesprzedanych mieszkań może sięgać nawet 75% rocznej sprzedaży.

3. Czy wzrost liczby niesprzedanych mieszkań oznacza spadek cen?

Nie musi. W miastach charakteryzujących się dużą nadpodażą możliwe są lokalne spadki cen transakcyjnych lub stagnacja, jednak sytuacja różni się w zależności od rynku. Przykładem jest Warszawa, gdzie ograniczona podaż i utrzymujący się popyt pozwalają utrzymywać ceny na wysokim poziomie.

4. Czy kupujący mają obecnie większe możliwości negocjacji?

Na rynkach, na których występuje większa liczba niesprzedanych mieszkań, pozycja negocjacyjna kupujących może być silniejsza. Możliwe jest negocjowanie nie tylko ceny, ale również dodatkowych warunków, wyposażenia czy bonusów.

5. Co jest obecnie najważniejsze przy sprzedaży mieszkania?

Coraz większe znaczenie ma połączenie odpowiedniej lokalizacji, jakości nieruchomości, profesjonalnego przygotowania oferty oraz realistycznej ceny odpowiadającej aktualnej sytuacji rynkowej. Rynek coraz wyraźniej selekcjonuje oferty, dlatego zawyżona cena może znacząco wydłużyć proces sprzedaży.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Gwałtowny wzrost liczby niesprzedanych mieszkań