Pustostanów jest najmniej od 2020 roku

Pustostanów jest najmniej od 2020 roku

Pustostanów jest najmniej od 2020 roku

Warszawski rynek biurowy wraca do wysokiej aktywności

Warszawski rynek powierzchni biurowych wszedł w 2026 rok z bardzo wyraźnym ożywieniem. Po kilku latach, w których przedsiębiorcy ostrożnie podejmowali decyzje dotyczące wynajmu nowych biur, pierwsze półrocze przyniosło jeden z najlepszych wyników w historii stołecznego rynku. Szczególnie imponujący okazał się drugi kwartał, który ustanowił rekord pod względem aktywności najemców.

Z danych przedstawionych w raporcie firmy doradczej Newmark Polska wynika, że od stycznia do końca czerwca podpisano umowy najmu obejmujące niemal 416,6 tys. m² nowoczesnej powierzchni biurowej. To wynik wyższy o ponad 38% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Tak wysoka aktywność przedsiębiorstw pokazuje, że pomimo popularyzacji pracy hybrydowej biura nadal odgrywają kluczową rolę w funkcjonowaniu wielu organizacji. Coraz więcej firm nie rezygnuje z powierzchni biurowych, lecz dostosowuje je do nowych modeli pracy, inwestując w bardziej nowoczesne, elastyczne i atrakcyjne lokalizacje.

Jednocześnie rynek znajduje się w nietypowej sytuacji. Rosnącemu popytowi towarzyszy wyjątkowo ograniczona liczba nowych inwestycji, co stopniowo zmniejsza dostępność wolnych powierzchni.

Najemcy ponownie napędzają rynek biur

Największym zaskoczeniem pierwszego półrocza okazała się skala aktywności najemców. Sam drugi kwartał przyniósł podpisanie umów obejmujących blisko 282,8 tys. m² powierzchni biurowej. To najlepszy drugi kwartał od początku prowadzenia statystyk dla warszawskiego rynku biurowego.

Tak wysoki wynik świadczy o poprawiających się nastrojach przedsiębiorców oraz większej gotowości firm do podejmowania długoterminowych decyzji dotyczących lokalizacji swoich biur.

Na wzrost aktywności wpływa kilka czynników. Po pierwsze wiele przedsiębiorstw zakończyło proces dostosowywania modeli pracy do realiów po pandemii. Po drugie część najemców wykorzystuje obecną sytuację do przenoszenia się do budynków oferujących wyższy standard techniczny oraz lepszą efektywność energetyczną.

Coraz częściej obserwowanym zjawiskiem jest również konsolidacja powierzchni biurowych. Firmy ograniczają liczbę lokalizacji, koncentrując pracowników w jednym nowoczesnym budynku zamiast utrzymywać kilka mniejszych biur.

Najważniejsze dane po pierwszym półroczu 2026 roku

• 416,6 tys. m² wynajętej powierzchni biurowej,
• wzrost aktywności najemców o 38,4% rok do roku,
• 282,8 tys. m² wynajęte w samym drugim kwartale,
• pięć transakcji przekraczających 10 tys. m².

Takie wyniki potwierdzają, że warszawski rynek biurowy pozostaje największym i najbardziej płynnym rynkiem powierzchni biurowych w Polsce oraz jednym z najważniejszych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Centrum Warszawy pozostaje najbardziej pożądaną lokalizacją

Analiza struktury zawieranych transakcji pokazuje, że największym zainteresowaniem nadal cieszą się centralne części Warszawy. To właśnie tam podpisano umowy obejmujące około 247,7 tys. m², co odpowiada niemal 60% całkowitego popytu.

Przedsiębiorstwa coraz częściej wybierają lokalizacje zapewniające doskonałą dostępność komunikacyjną, bliskość stacji metra oraz nowoczesną infrastrukturę miejską. Szczególnie atrakcyjne pozostają okolice Ronda Daszyńskiego, Zachodniego Centrum Biznesowego oraz ścisłego centrum miasta.

Dla wielu pracodawców lokalizacja biura stała się jednym z elementów budowania przewagi konkurencyjnej na rynku pracy. Komfortowy dojazd, nowoczesny budynek oraz dostęp do usług gastronomicznych i handlowych mają coraz większy wpływ na satysfakcję pracowników.

Nie oznacza to jednak spadku znaczenia pozostałych części miasta. Poza centrum wynajęto niemal 169 tys. m² powierzchni biurowej, co pokazuje, że dobrze skomunikowane lokalizacje biznesowe nadal cieszą się dużym zainteresowaniem.

Rekordowo niska podaż nowych biurowców

O ile popyt na powierzchnie biurowe wyraźnie rośnie, o tyle aktywność deweloperów pozostaje na wyjątkowo niskim poziomie. W pierwszej połowie roku do użytkowania oddano jedynie około 45,2 tys. m² nowych biur.

Co istotne, zdecydowana większość tej powierzchni została ukończona już w pierwszym kwartale. Między kwietniem a czerwcem praktycznie nie pojawiły się nowe inwestycje, a jedyną nową powierzchnię stanowił budynek udostępniony po modernizacji.

Tak ograniczona podaż jest efektem kilku zjawisk obserwowanych od kilku lat. Deweloperzy ostrożniej rozpoczynają nowe projekty, analizując poziom kosztów budowy, dostępność finansowania oraz sytuację na rynku najmu. Jednocześnie część starszych budynków jest wycofywana z użytkowania lub przeznaczana do kompleksowej przebudowy.

Na koniec czerwca całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły około 6,24 mln m². Co ciekawe, rynek nie tylko praktycznie przestał się powiększać, ale wręcz nieznacznie zmniejszył się w porównaniu z poprzednim rokiem. Wynika to z wycofywania starszych, mniej efektywnych budynków, które nie odpowiadają już współczesnym wymaganiom najemców.

Pustostanów jest najmniej od 2020 roku

Połączenie wysokiego popytu oraz bardzo ograniczonej podaży doprowadziło do dalszego spadku liczby dostępnych powierzchni biurowych. Na koniec czerwca współczynnik pustostanów wyniósł 8,5%, osiągając najniższy poziom od drugiego kwartału 2020 roku.

To bardzo istotny sygnał zarówno dla właścicieli budynków, jak i przedsiębiorstw planujących wynajem nowych biur. Malejąca liczba dostępnych powierzchni oznacza coraz mniejszy wybór dla najemców, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Łącznie na rynku pozostawało niespełna 529,5 tys. m² wolnej powierzchni biurowej. W porównaniu z poprzednim kwartałem wskaźnik pustostanów obniżył się o około jeden punkt procentowy, natomiast w ujęciu rocznym spadek wyniósł ponad dwa punkty procentowe.

Jakie umowy dominują na warszawskim rynku biurowym?

Wysoka aktywność najemców nie oznacza, że wszystkie zawierane umowy dotyczą nowych powierzchni biurowych. Analiza struktury transakcji pokazuje, że przedsiębiorstwa w wielu przypadkach decydują się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach, jednocześnie renegocjując warunki najmu lub przedłużając obowiązujące kontrakty.

Największy udział w całkowitym wolumenie transakcji miały właśnie renegocjacje i odnowienia umów, które odpowiadały za około 48% całego rynku. To pokazuje, że wiele firm jest zadowolonych z obecnych lokalizacji, ale jednocześnie wykorzystuje moment zakończenia umowy do dostosowania warunków najmu do aktualnej sytuacji rynkowej.

Drugą największą grupę stanowiły nowe umowy najmu, odpowiadające za około 42,8% wszystkich transakcji. To bardzo dobry wynik świadczący o tym, że przedsiębiorstwa nadal rozwijają działalność, przenoszą biura lub wchodzą na warszawski rynek.

Mniejszy udział miały ekspansje istniejących najemców oraz przednajmy powierzchni znajdujących się jeszcze w realizacji. Transakcje zawierane na potrzeby własne przedsiębiorstw stanowiły jedynie marginalną część rynku.

Struktura zawartych umów

• 48% – renegocjacje i odnowienia umów,
• 42,8% – nowe umowy najmu,
• 5,4% – ekspansje dotychczasowych najemców,
• 3,5% – przednajmy powierzchni będących w budowie.

Taka struktura jest charakterystyczna dla dojrzałych rynków biurowych. Firmy coraz częściej analizują całkowity koszt zmiany lokalizacji i w wielu przypadkach pozostanie w obecnym budynku okazuje się bardziej opłacalne niż przeprowadzka.

Czy czynsze za biura będą nadal rosły?

Malejąca liczba dostępnych powierzchni oraz rekordowo niska aktywność deweloperów powodują, że właściciele nowoczesnych biurowców znajdują się obecnie w coraz lepszej pozycji negocjacyjnej. Przy ograniczonej podaży i rosnącym zainteresowaniu najemców presja na wzrost stawek czynszów staje się coraz bardziej widoczna.

Obecnie najwyższe stawki najmu w najlepszych warszawskich biurowcach wynoszą od 22 do 28 euro za m² miesięcznie w centralnych lokalizacjach. Poza centrum czynsze pozostają niższe i mieszczą się najczęściej w przedziale od 16 do 18 euro za m² miesięcznie.

Eksperci zwracają uwagę, że różnice pomiędzy poszczególnymi budynkami będą się stopniowo zwiększać. Największym zainteresowaniem nadal będą cieszyć się nowoczesne obiekty oferujące wysoką efektywność energetyczną, certyfikaty środowiskowe oraz atrakcyjne przestrzenie wspólne.

Starsze budynki, które nie przejdą modernizacji, mogą natomiast mieć coraz większe trudności z pozyskaniem nowych najemców lub będą zmuszone konkurować niższymi stawkami czynszów.

Dlaczego deweloperzy budują dziś tak niewiele biur?

Jeszcze kilka lat temu Warszawa należała do europejskich liderów pod względem liczby realizowanych inwestycji biurowych. Obecnie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. W realizacji pozostaje około 124,6 tys. m² nowych powierzchni, z czego zdecydowana większość powstaje w centralnych częściach miasta.

Tak niewielka liczba nowych projektów wynika z kilku nakładających się czynników. W ostatnich latach znacząco wzrosły koszty budowy, finansowania inwestycji oraz ceny materiałów budowlanych. Jednocześnie deweloperzy ostrożniej podchodzą do rozpoczynania kolejnych projektów, oczekując odpowiedniego poziomu zabezpieczenia najmu jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Coraz większego znaczenia nabierają również wymagania dotyczące zrównoważonego budownictwa. Nowoczesne biurowce muszą spełniać wysokie standardy efektywności energetycznej, ograniczenia emisji CO₂ oraz komfortu użytkowników, co dodatkowo zwiększa koszty realizacji inwestycji.

Według obecnych prognoz do końca 2026 roku na warszawski rynek trafi zaledwie około 50 tys. m² nowych powierzchni biurowych. Będzie to najniższy wynik od momentu rozpoczęcia prowadzenia statystyk dla stołecznego rynku biurowego.

Jakich zmian można spodziewać się w kolejnych kwartałach?

Obecna sytuacja wskazuje, że warszawski rynek biurowy wchodzi w nową fazę rozwoju. Po okresie dużej niepewności przedsiębiorstwa ponownie aktywnie poszukują nowoczesnych powierzchni, podczas gdy liczba nowych inwestycji pozostaje bardzo ograniczona.

Jeżeli utrzyma się wysoka aktywność najemców, a deweloperzy nie rozpoczną większej liczby nowych projektów, dostępność nowoczesnych biur będzie nadal maleć. W konsekwencji najemcy planujący zmianę siedziby mogą mieć coraz mniejszy wybór, szczególnie w najbardziej prestiżowych lokalizacjach Warszawy.

Największą przewagę będą posiadały budynki oferujące wysoką jakość wykończenia, rozwiązania zgodne z zasadami ESG, elastyczne powierzchnie oraz dogodny dostęp do komunikacji miejskiej, zwłaszcza metra i kolei.

Co obecne zmiany oznaczają dla właścicieli biurowców i inwestorów?

Aktualna sytuacja na warszawskim rynku biurowym tworzy zupełnie nowe warunki funkcjonowania zarówno dla właścicieli nieruchomości komercyjnych, jak i firm planujących wynajem powierzchni. Po kilku latach dominacji najemców rynek stopniowo zaczyna przesuwać się w kierunku większej równowagi, a w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach można już zauważyć przewagę właścicieli nowoczesnych budynków.

Malejąca liczba pustostanów oznacza przede wszystkim większą stabilność przychodów z najmu. Dla inwestorów instytucjonalnych jest to bardzo istotny sygnał, ponieważ wysoki poziom komercjalizacji bezpośrednio wpływa na wartość nieruchomości oraz atrakcyjność całego portfela inwestycyjnego.

Jednocześnie ograniczona liczba nowych inwestycji powoduje, że właściciele nowoczesnych biurowców nie muszą konkurować z dużą liczbą nowo oddawanych projektów. W praktyce przekłada się to na większe zainteresowanie istniejącymi budynkami klasy A oraz większą możliwość utrzymania korzystnych warunków najmu.

Nowoczesne biura muszą spełniać coraz wyższe wymagania

Obecnie o atrakcyjności powierzchni biurowej decyduje znacznie więcej czynników niż jeszcze kilka lat temu. Najemcy zwracają uwagę nie tylko na lokalizację czy wysokość czynszu, ale również na efektywność energetyczną budynku, komfort pracy oraz zgodność inwestycji z wymaganiami ESG.

Nowoczesne biurowce oferują rozwiązania, które jeszcze niedawno były traktowane jako dodatkowy atut, a dziś stają się rynkowym standardem. Dotyczy to między innymi energooszczędnych systemów zarządzania budynkiem, nowoczesnej wentylacji, przestrzeni wspólnych sprzyjających współpracy czy infrastruktury dla rowerzystów.

Coraz większego znaczenia nabierają również certyfikaty środowiskowe potwierdzające wysoką jakość budynku oraz jego wpływ na środowisko naturalne. Dla wielu międzynarodowych firm wybór biura spełniającego określone standardy zrównoważonego rozwoju jest dziś elementem realizacji własnej strategii biznesowej.

Prognozy dla warszawskiego rynku biurowego

Obecne dane wskazują, że w najbliższych kwartałach trudno spodziewać się gwałtownego wzrostu podaży nowych powierzchni. Według prognoz również w 2027 roku liczba oddawanych do użytkowania biurowców pozostanie stosunkowo niewielka, co oznacza utrzymanie ograniczonej dostępności nowoczesnych powierzchni.

Jeżeli aktywność najemców utrzyma się na obecnym poziomie, współczynnik pustostanów może nadal pozostawać na relatywnie niskim poziomie. W efekcie właściciele najlepiej zlokalizowanych budynków będą mogli liczyć na utrzymanie wysokiego poziomu wynajęcia oraz stabilnych stawek czynszowych.

Z drugiej strony starsze obiekty będą coraz częściej wymagały modernizacji. Rosnące oczekiwania najemców sprawiają, że budynki niespełniające współczesnych standardów mogą stopniowo tracić konkurencyjność. Część z nich może zostać przebudowana, zmienić funkcję lub zostać wycofana z rynku, podobnie jak miało to miejsce w ostatnich kwartałach.

Dlaczego warszawski rynek biurowy pozostaje najważniejszy w Polsce?

Warszawa od wielu lat pozostaje największym rynkiem powierzchni biurowych w kraju i jednym z najważniejszych ośrodków biznesowych Europy Środkowo-Wschodniej. To tutaj swoje siedziby mają największe krajowe przedsiębiorstwa, międzynarodowe korporacje, instytucje finansowe oraz centra usług wspólnych.

Skala rynku, rozwinięta infrastruktura transportowa oraz dostęp do wykwalifikowanych pracowników powodują, że stolica nadal przyciąga nowych inwestorów. Jednocześnie ograniczona liczba nowych inwestycji może sprawić, że w kolejnych latach najlepsze powierzchnie biurowe będą jeszcze bardziej poszukiwane.

Rosnąca rola centralnych lokalizacji pokazuje również, że przedsiębiorstwa coraz częściej wybierają biura dobrze skomunikowane z metrem, koleją oraz transportem publicznym. Dobra lokalizacja staje się nie tylko elementem prestiżu, ale również ważnym narzędziem wspierającym rekrutację oraz utrzymanie pracowników.

Podsumowanie

Pierwsze półrocze 2026 roku potwierdziło wyraźne ożywienie warszawskiego rynku biurowego. Wolumen podpisanych umów najmu osiągnął jeden z najwyższych poziomów w historii, a rekordowo niski współczynnik pustostanów pokazuje, że zainteresowanie nowoczesnymi powierzchniami pozostaje bardzo wysokie.

Jednocześnie rynek funkcjonuje w warunkach wyjątkowo ograniczonej podaży nowych inwestycji. Niewielka liczba realizowanych projektów oraz wycofywanie starszych budynków powodują stopniowe zmniejszanie dostępności powierzchni biurowych, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Dla właścicieli nowoczesnych biurowców oznacza to korzystniejsze warunki prowadzenia działalności i większą stabilność przychodów z najmu. Firmy planujące zmianę siedziby powinny natomiast uwzględnić, że znalezienie odpowiedniej powierzchni może w kolejnych kwartałach wymagać wcześniejszego planowania i większej elastyczności.

Wszystko wskazuje na to, że warszawski rynek biurowy wchodzi w nową fazę rozwoju, w której o przewadze konkurencyjnej będą decydować przede wszystkim jakość budynków, ich lokalizacja, zgodność z wymaganiami ESG oraz zdolność do odpowiadania na zmieniające się potrzeby najemców.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Dlaczego współczynnik pustostanów w Warszawie spadł do 8,5%?

Wpływ na to miało jednoczesne zwiększenie aktywności najemców oraz bardzo ograniczona liczba nowych powierzchni biurowych oddawanych do użytkowania. Dodatkowo część starszych budynków została wycofana z rynku.

Czy w Warszawie powstaje obecnie dużo nowych biurowców?

Nie. Według danych pierwsze półrocze 2026 roku charakteryzowało się rekordowo niską aktywnością deweloperską, a prognozy wskazują, że również kolejne kwartały nie przyniosą znaczącego wzrostu nowej podaży.

Jakie lokalizacje cieszą się największym zainteresowaniem najemców?

Największy popyt koncentruje się w centrum Warszawy, szczególnie w rejonie Ronda Daszyńskiego oraz innych dobrze skomunikowanych lokalizacjach oferujących nowoczesne powierzchnie biurowe.

Czy czynsze za biura mogą nadal rosnąć?

Malejąca liczba dostępnych powierzchni oraz ograniczona podaż nowych inwestycji mogą utrzymywać presję na wzrost czynszów, zwłaszcza w budynkach najwyższej klasy.

Jakie znaczenie mają dziś standardy ESG dla rynku biurowego?

Coraz większe. Wiele firm wybiera biura spełniające wysokie wymagania środowiskowe i energetyczne, ponieważ jest to element ich strategii zrównoważonego rozwoju oraz sposób na ograniczenie kosztów eksploatacyjnych.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Pustostanów jest najmniej od 2020 roku