Czym jest najem instytucjonalny?

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny ma na celu ochronę interesów właściciela mieszkania. Tutaj dzieje się to w szerszy niż za pośrednictwem tradycyjnej umowy najmu sposób. Z tego typu najmu mogę korzystać wyłącznie właściciele prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości. 

Co to jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny jest formą wynajmu, która ma chronić właściciela. Dzięki niemu jest znacznie łatwiejsze usunięcie z mieszkania lokatora, który nie przestrzega zapisów umowy.

Najem instytucjonalny wprowadzono w Polsce kilkukrotnie nowelizując ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Najemca może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego jedynie z przedsiębiorcą, czyli kimś kto prowadzi działalność gospodarczą związaną z wynajmem. 

Art. 19f. 1. mówi że: „Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zatem najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą stosować mogą przedsiębiorcy, gdy przedmiotem ich działalności jest wynajmowanie lokali.” Czyli najem instytucjonalny tyczy się jedynie lokali mieszkalnych i nie może mieć zastosowania przy najmie lokalu usługowych.

Zalety najmu instytucjonalnego

Najem instytucjonalny daje możliwość właścicielowi mieszkania łatwiej usunąć lokatora, kiedy ten:

• nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy,
• narusza postanowienia zawarte w umowie najmu,
• narusza ogólnoprzyjęte zasady współżycia społecznego. 

Zwykła umowa nie daje takiej możliwości w przypadku eksmisji, gdzie wymaga ona w większości długoletniego dochodzenia praw w sądzie. Takie procesy trwają z reguły latami i w czasie ich trwania właściciel lokalu musi utrzymywać niepłacącego najemcę. Najem instytucjonalny znacząco skraca całą procedurę eksmisji. 

Jaka jest różnica pomiędzy najmem okazjonalnym a instytucjonalnym?

Najem instytucjonalny często porównuje się do okazjonalnego, który także chroni interesy właściciela mieszkania. Umowa najmu instytucjonalnego dotyczy jedynie najmu lokali od osoby fizycznej albo prawnej prowadzącej działalność gospodarczą. Najem okazjonalny kierowany jest do osób, które nie prowadzą działalności i nie są osobami prawnymi. 

Jaka jest forma umowy najmu instytucjonalnego?

Umowy najmu instytucjonalnego muszą mieć zawsze formę pisemną. Dotyczy to również wszystkich zmian w niej dokonywanych, pod rygorem nieważności. Umowa nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Notariusza jednak będzie trzeba odwiedzić, ponieważ najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu się do opuszczenia lokalu, kiedy wynajmujący tego zażąda. W takim oświadczeniu znajdzie się informacją, że najemca jest świadom faktu, iż nie przysługuje mu lokal zastępczy z tego tytułu. Nie ma potrzeby zgłaszania najmu instytucjonalnego do urzędu skarbowego. 

Umowa najmu instytucjonalnego zawsze jest zawierana na czas określony, nie dłuższy jak 10 lat, ponieważ zgodnie z art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego umowa zawarta na dłuższy okres z automatu przechodzi w umowę na czas nieokreślony.

Eksmisja przy umowie najmu instytucjonalnego

Umowa najmu instytucjonalnego wygasa sama po upływie czasu w niej określonego. Może być zerwana z powodu jej nieprzestrzegania. Wówczas najemca ma obowiązek opuszczenia lokalu, w przypadku kiedy tego nie zrobi, to właściciel może wystąpić o przyśpieszoną eksmisję. 
Najemca ma nie mniej niż 14 dni na opuszczenie lokalu. Kiedy tak się nie stanie, wynajmujący może rozpocząć starania o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który lokator podpisuje wraz z umowa najmu. Do wniosku wchodzi wówczas:

• akt własności albo inny dokument potwierdzający prawo własności właściciela do nieruchomości,
• żądanie opuszczenia mieszkania oraz dowód, że zostało ono przekazane najemcy.

Po sądownym rozpatrzeniu wniosku, następnie właściciel udaje się do komornika. W ten sposób omija postępowanie eksmisyjne przed sądem. 

Kaucja w najmie instytucjonalnym

Właściciel mieszkania może zażądać od najemcy kaucji przy podpisaniu umowy. Nie może być ona wyższa niż 6-krotność miesięcznego najmu. Kaucja jest zwracana do 30 dni od chwili opuszczenia przez najemcę mieszkania. 

Przy najmie instytucjonalnym kaucja może spełniać różne role.  Z niej może zostać potrącone:

• pokrycie kosztów zaległego czynszu i opłat,
• kosztów naprawy wyrządzonych szkód,
• pokrycie kosztów eksmisji.