Czym jest najem instytucjonalny?

Czym jest najem instytucjonalny?

Czym jest najem instytucjonalny?

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego, która została wprowadzona przede wszystkim w celu zwiększenia ochrony właścicieli nieruchomości prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. W praktyce rozwiązanie to pozwala ograniczyć wiele problemów, z jakimi od lat zmagali się wynajmujący, zwłaszcza w przypadku nierzetelnych lokatorów.

W przeciwieństwie do klasycznej umowy najmu najem instytucjonalny daje właścicielowi szersze możliwości dochodzenia swoich praw. Największą zaletą tego rozwiązania jest uproszczenie procedury związanej z opuszczeniem lokalu przez najemcę po zakończeniu umowy lub w przypadku naruszenia jej postanowień.

Najem instytucjonalny jest stosunkowo młodym rozwiązaniem na polskim rynku nieruchomości, jednak z roku na rok zyskuje coraz większą popularność, szczególnie wśród przedsiębiorców posiadających większą liczbę mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Na czym polega najem instytucjonalny?

Podstawowym założeniem najmu instytucjonalnego jest stworzenie mechanizmu, który pozwala właścicielowi skuteczniej zabezpieczyć swoje interesy przy jednoczesnym zachowaniu praw najemcy wynikających z obowiązujących przepisów.

W praktyce umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest pomiędzy najemcą a przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych. Już sam ten warunek odróżnia ją od wielu innych form najmu występujących na rynku.

Kluczową cechą tej konstrukcji prawnej jest obowiązek złożenia przez najemcę odpowiedniego oświadczenia w formie aktu notarialnego. Dokument ten znacząco upraszcza późniejsze działania właściciela w przypadku problemów z opuszczeniem mieszkania przez lokatora.

Dzięki temu najem instytucjonalny stanowi rozwiązanie szczególnie atrakcyjne dla inwestorów posiadających mieszkania na wynajem oraz firm zajmujących się profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami.

Podstawa prawna najmu instytucjonalnego

Najem instytucjonalny został wprowadzony do polskiego systemu prawnego poprzez nowelizacje ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa najmu instytucjonalnego może być zawierana wyłącznie przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych.

Przepisy określają nie tylko zasady zawierania takich umów, ale również szczegółowe wymagania dotyczące dokumentacji, czasu trwania najmu, zasad wypowiedzenia oraz procedur związanych z opróżnieniem lokalu.

Dzięki odpowiednim regulacjom właściciele nieruchomości otrzymali narzędzie pozwalające skuteczniej chronić swoje prawa bez konieczności prowadzenia wieloletnich sporów sądowych.

Kto może stosować najem instytucjonalny?

Jednym z najważniejszych ograniczeń dotyczących najmu instytucjonalnego jest krąg podmiotów uprawnionych do korzystania z tej formy umowy.

Najem instytucjonalny nie jest dostępny dla każdego właściciela mieszkania. Mogą go stosować wyłącznie osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne prowadzące działalność polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych.

Oznacza to, że właściciel prywatnego mieszkania wynajmowanego okazjonalnie najczęściej nie będzie mógł korzystać z tej formy umowy. W jego przypadku zastosowanie znajduje zwykle najem okazjonalny.

Rozwiązanie to zostało stworzone przede wszystkim z myślą o profesjonalnych podmiotach funkcjonujących na rynku najmu mieszkań.

Jakie lokale mogą być objęte najmem instytucjonalnym?

Najem instytucjonalny dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Oznacza to, że nie można go stosować przy wynajmie lokali usługowych, handlowych, magazynowych czy biurowych.

Przepisy bardzo precyzyjnie określają zakres zastosowania tej formy najmu. Przedmiotem umowy musi być lokal przeznaczony do celów mieszkaniowych, niezależnie od tego, czy znajduje się w budynku wielorodzinnym, apartamentowcu czy domu jednorodzinnym.

To ograniczenie sprawia, że najem instytucjonalny jest rozwiązaniem skierowanym przede wszystkim do przedsiębiorców działających na rynku mieszkań na wynajem.

Zalety najmu instytucjonalnego

Najem instytucjonalny został stworzony przede wszystkim po to, aby zwiększyć bezpieczeństwo właściciela nieruchomości. W praktyce oznacza to możliwość szybszego reagowania na sytuacje, w których lokator nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z umowy.

Największe korzyści pojawiają się w sytuacjach problematycznych, gdy najemca:

• odmawia opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy,
• narusza postanowienia umowy najmu,
• nie reguluje należnych opłat,
• zakłóca porządek lub narusza zasady współżycia społecznego,
• doprowadza do powstania szkód w nieruchomości.

W takich sytuacjach właściciel posiada znacznie skuteczniejsze narzędzia ochrony swoich interesów niż przy tradycyjnym najmie.

Dlaczego najem instytucjonalny lepiej chroni właściciela?

Największym problemem wielu właścicieli mieszkań przez lata była trudność związana z usunięciem nierzetelnego lokatora. Nawet po zakończeniu umowy najmu lub powstaniu znaczących zaległości czynszowych procedury eksmisyjne mogły ciągnąć się przez wiele miesięcy, a nawet lat.

W tym czasie właściciel był zmuszony ponosić koszty utrzymania nieruchomości, nie otrzymując jednocześnie należnych opłat od najemcy.

Najem instytucjonalny znacząco ogranicza to ryzyko poprzez zastosowanie dodatkowych zabezpieczeń prawnych już na etapie podpisywania umowy.

Dzięki temu właściciel może skuteczniej egzekwować swoje prawa oraz szybciej odzyskać możliwość dysponowania własnym mieszkaniem.

Ułatwiona procedura eksmisji lokatora

Jednym z najważniejszych powodów wprowadzenia najmu instytucjonalnego była potrzeba uproszczenia procedur związanych z odzyskaniem lokalu od problematycznego najemcy. W tradycyjnym najmie właściciel często musi przejść przez wieloletnie postępowanie sądowe, zanim odzyska możliwość swobodnego korzystania z własnej nieruchomości.

Najem instytucjonalny znacząco ogranicza ten problem. Dzięki odpowiednim zapisom umowy oraz oświadczeniu złożonemu przez najemcę w formie aktu notarialnego możliwe jest skrócenie procedur związanych z opróżnieniem lokalu.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel może samodzielnie usunąć lokatora z mieszkania. Nadal obowiązują określone procedury prawne, jednak są one znacznie prostsze niż przy zwykłej umowie najmu.

W praktyce oznacza to większe bezpieczeństwo inwestycji oraz ograniczenie ryzyka utraty przychodów z wynajmu.

Najem instytucjonalny a najem okazjonalny

Najem instytucjonalny bardzo często porównywany jest do najmu okazjonalnego. Obie formy mają na celu zwiększenie ochrony właściciela mieszkania, jednak skierowane są do różnych grup wynajmujących.

Najem okazjonalny przeznaczony jest przede wszystkim dla osób prywatnych, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości. Z kolei najem instytucjonalny mogą stosować wyłącznie przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych.

Istotną różnicą jest również zakres wymaganych dokumentów. Przy najmie okazjonalnym najemca musi wskazać lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić po zakończeniu umowy oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu.

W przypadku najmu instytucjonalnego taki obowiązek nie występuje, co znacząco upraszcza procedurę zawierania umowy.

To właśnie dlatego wielu profesjonalnych inwestorów wybiera najem instytucjonalny jako podstawową formę zabezpieczenia swoich nieruchomości.

Jaka jest forma umowy najmu instytucjonalnego?

Przepisy jasno wskazują, że umowa najmu instytucjonalnego musi zostać zawarta w formie pisemnej. Dotyczy to również wszelkich późniejszych zmian wprowadzanych do jej treści.

Niedochowanie formy pisemnej może skutkować nieważnością części postanowień lub problemami związanymi z dochodzeniem praw przez strony umowy.

Choć sama umowa nie wymaga sporządzenia w formie aktu notarialnego, konieczne jest przygotowanie dodatkowego dokumentu, który odgrywa kluczową rolę w całym mechanizmie zabezpieczenia właściciela.

Właśnie ten element sprawia, że najem instytucjonalny jest znacznie skuteczniejszy od klasycznego najmu pod względem ochrony wynajmującego.

Znaczenie aktu notarialnego i oświadczenia najemcy

Podczas zawierania umowy najmu instytucjonalnego najemca zobowiązany jest do złożenia przed notariuszem oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy lub po spełnieniu przesłanek określonych w jej treści.

Dokument ten stanowi jedno z najważniejszych zabezpieczeń właściciela nieruchomości. Dzięki niemu możliwe jest pominięcie części długotrwałych procedur sądowych, które występują przy tradycyjnych umowach najmu.

W oświadczeniu najemca potwierdza również, że jest świadomy braku prawa do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego wynikającego z tej konkretnej procedury.

Dla właściciela oznacza to większą przewidywalność oraz możliwość szybszego odzyskania nieruchomości w przypadku problemów z lokatorem.

Czas trwania umowy najmu instytucjonalnego

Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas określony. Jest to jedna z podstawowych cech odróżniających ją od wielu standardowych umów najmu funkcjonujących na rynku.

Strony mogą dowolnie określić okres obowiązywania umowy, jednak należy pamiętać o ograniczeniach wynikających z przepisów Kodeksu cywilnego.

Jeżeli umowa zostałaby zawarta na bardzo długi okres, zastosowanie znajdują odpowiednie regulacje przewidujące przekształcenie jej w umowę zawartą na czas nieokreślony.

Z punktu widzenia właściciela określony termin zakończenia najmu zwiększa kontrolę nad nieruchomością i pozwala lepiej planować dalsze wykorzystanie lokalu.

Dla najemcy oznacza natomiast jasne określenie okresu korzystania z mieszkania oraz warunków zakończenia współpracy.

Eksmisja przy umowie najmu instytucjonalnego

Jednym z najważniejszych zagadnień związanych z najmem instytucjonalnym jest procedura opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy lub w przypadku jej wypowiedzenia.

Jeżeli najemca nie opuści mieszkania dobrowolnie, właściciel może rozpocząć działania przewidziane w przepisach regulujących najem instytucjonalny.

Pierwszym krokiem jest doręczenie lokatorowi żądania opuszczenia lokalu wraz z wyznaczeniem odpowiedniego terminu na wykonanie tego obowiązku. Termin ten nie może być krótszy niż 14 dni.

Jeżeli mimo wezwania najemca nadal zajmuje nieruchomość, właściciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie lokatora.

Do wniosku dołącza się między innymi:

• dokument potwierdzający prawo własności lub inny tytuł prawny do nieruchomości,
• żądanie opróżnienia lokalu,
• dowód skutecznego doręczenia tego żądania najemcy.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności właściciel może skierować sprawę do komornika, co pozwala ominąć klasyczne postępowanie eksmisyjne prowadzone od podstaw przed sądem.

Takie rozwiązanie znacząco skraca czas potrzebny do odzyskania lokalu i stanowi jedną z głównych zalet najmu instytucjonalnego.

Kaucja w najmie instytucjonalnym

Kaucja stanowi jedno z podstawowych zabezpieczeń interesów właściciela nieruchomości. W przypadku najmu instytucjonalnego przepisy przewidują możliwość pobrania od najemcy określonej kwoty pieniężnej jeszcze przed przekazaniem lokalu do użytkowania.

Jej głównym celem jest zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego związanych z niewłaściwym wykonywaniem umowy przez lokatora. Dzięki temu właściciel posiada dodatkową ochronę finansową na wypadek problemów pojawiających się w trakcie trwania najmu lub po jego zakończeniu.

Wysokość kaucji przy najmie instytucjonalnym nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu określonego w umowie. Strony mogą jednak ustalić niższą kwotę, dostosowaną do wartości nieruchomości oraz poziomu ryzyka związanego z najmem.

Po zakończeniu umowy i prawidłowym rozliczeniu stron kaucja powinna zostać zwrócona najemcy w terminie do 30 dni od dnia opróżnienia lokalu.

Na co może zostać przeznaczona kaucja?

Kaucja może zostać wykorzystana do pokrycia różnych zobowiązań najemcy wynikających z umowy najmu instytucjonalnego.

Najczęściej środki z kaucji przeznaczane są na:

• pokrycie zaległego czynszu najmu,
• uregulowanie nieopłaconych rachunków i opłat eksploatacyjnych,
• naprawę szkód wyrządzonych przez najemcę,
• przywrócenie lokalu do stanu wynikającego z umowy,
• pokrycie kosztów związanych z opróżnieniem lokalu,
• pokrycie kosztów egzekucyjnych wynikających z działań prowadzonych wobec nierzetelnego lokatora.

Dzięki temu właściciel nieruchomości nie musi każdorazowo dochodzić wszystkich należności na drodze sądowej, ponieważ część kosztów może zostać pokryta właśnie z kaucji.

Dla kogo najem instytucjonalny będzie najlepszym rozwiązaniem?

Najem instytucjonalny został stworzony przede wszystkim z myślą o profesjonalnych właścicielach nieruchomości prowadzących działalność gospodarczą związaną z wynajmem mieszkań. To właśnie oni najczęściej korzystają z tego rozwiązania.

Forma ta szczególnie dobrze sprawdza się w przypadku:

• firm posiadających większą liczbę mieszkań na wynajem,
• funduszy inwestujących w nieruchomości mieszkaniowe,
• przedsiębiorców budujących portfel mieszkań inwestycyjnych,
• spółek zajmujących się wynajmem długoterminowym,
• podmiotów zarządzających najmem instytucjonalnym.

Dzięki większej ochronie prawnej właściciele mogą skuteczniej zarządzać swoimi nieruchomościami oraz ograniczać ryzyko związane z nierzetelnymi najemcami.

Najem instytucjonalny jest szczególnie atrakcyjny dla inwestorów posiadających wiele lokali mieszkalnych, ponieważ pozwala standaryzować proces wynajmu oraz usprawniać zarządzanie całym portfelem nieruchomości.

W praktyce rozwiązanie to coraz częściej wykorzystywane jest również przez firmy budujące całe osiedla mieszkań przeznaczonych wyłącznie pod wynajem.

Podsumowanie

Najem instytucjonalny jest specjalną formą najmu lokali mieszkalnych stworzoną z myślą o przedsiębiorcach prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania mieszkań. Jego podstawowym celem jest zwiększenie ochrony właściciela nieruchomości oraz uproszczenie procedur związanych z odzyskaniem lokalu od nierzetelnego najemcy.

Największą zaletą tego rozwiązania jest możliwość skorzystania z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu dzięki oświadczeniu najemcy sporządzonemu w formie aktu notarialnego. Pozwala to uniknąć wielu problemów charakterystycznych dla klasycznych postępowań eksmisyjnych.

Najem instytucjonalny różni się od najmu okazjonalnego przede wszystkim tym, że mogą go stosować wyłącznie przedsiębiorcy prowadzący działalność związaną z wynajmem nieruchomości. Jednocześnie nie wymaga wskazywania przez najemcę lokalu zastępczego, co znacząco upraszcza procedurę zawarcia umowy.

Dzięki odpowiednim zabezpieczeniom prawnym, możliwości pobierania kaucji oraz uproszczonym procedurom egzekucyjnym najem instytucjonalny staje się coraz popularniejszym rozwiązaniem na rynku mieszkań na wynajem.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć wyłącznie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali mieszkalnych.

Czy najem instytucjonalny można stosować przy lokalach usługowych?

Nie. Najem instytucjonalny dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych i nie znajduje zastosowania przy wynajmie lokali usługowych, handlowych czy biurowych.

Czym różni się najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny przeznaczony jest głównie dla osób prywatnych nieprowadzących działalności gospodarczej, natomiast najem instytucjonalny mogą stosować wyłącznie przedsiębiorcy zajmujący się wynajmem mieszkań.

Czy przy najmie instytucjonalnym wymagany jest notariusz?

Tak. Najemca musi złożyć przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy lub w sytuacjach przewidzianych przepisami.

Jaka może być maksymalna wysokość kaucji?

Kaucja przy najmie instytucjonalnym nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu określonego w umowie.

Czy najem instytucjonalny ułatwia eksmisję lokatora?

Tak. Dzięki odpowiednim zabezpieczeniom prawnym właściciel może szybciej przeprowadzić procedurę opróżnienia lokalu i uniknąć wieloletnich postępowań eksmisyjnych charakterystycznych dla zwykłego najmu.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE.  Zapraszam do współpracy. Czym jest najem instytucjonalny?