Czynsze zaskoczą mieszkańców

Czynsze zaskoczą mieszkańców

Czynsze zaskoczą mieszkańców. Spółdzielnie nakładają dodatkowe opłaty

Czynsz w mieszkaniu spółdzielczym nie zawsze ogranicza się do podstawowych kosztów utrzymania budynku. Na rozliczeniach mieszkańców mogą pojawiać się dodatkowe pozycje, w tym opłaty związane z działalnością społeczno-wychowawczą, kulturalną czy osobno wykazywaną eksploatacją wind.

Część mieszkańców zastanawia się, czy wszystkie takie opłaty są rzeczywiście konieczne. Szczególne pytania dotyczą funduszu społeczno-wychowawczego oraz sytuacji, w której na rozliczeniu pojawiają się jednocześnie koszty eksploatacji i oddzielna opłata za eksploatację wind.

Spółdzielnie wskazują jednak, że niektóre z tych kosztów mają podstawę w przepisach oraz statutach. W przypadku działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej znaczenie ma również uchwała walnego zgromadzenia.

1. Z czego składa się czynsz w spółdzielni mieszkaniowej?

Określenie „czynsz” jest powszechnie używane przez mieszkańców, ale miesięczna kwota płacona do spółdzielni może składać się z wielu różnych elementów. Nie wszystkie mają taki sam charakter i nie wszystkie dotyczą bezpośrednio samego utrzymania mieszkania.

W rozliczeniu mogą znajdować się między innymi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, sprzątaniem, oświetleniem części wspólnych, konserwacją urządzeń czy zarządzaniem budynkiem.

Osobną kategorię stanowią środki przeznaczane na remonty. Fundusz remontowy ma konkretny cel – gromadzenie pieniędzy na finansowanie niezbędnych prac remontowych.

Wątpliwości mieszkańców częściej pojawiają się wtedy, gdy nazwa danej pozycji jest mniej jednoznaczna albo gdy podobne koszty są wykazywane oddzielnie.

Eksploatacja budynku

Jedną z typowych pozycji jest „eksploatacja”. W ramach tej kategorii mogą być rozliczane koszty utrzymania nieruchomości, w tym między innymi zarządzanie budynkiem, sprzątanie klatek schodowych, odśnieżanie, oświetlenie części wspólnych czy konserwacja wind.

Problem pojawia się wówczas, gdy na rozliczeniu obok ogólnej pozycji „eksploatacja” znajduje się jeszcze osobna pozycja określona jako „eksploatacja wind”.

Dla mieszkańca może to wyglądać tak, jakby część kosztów była naliczana dwukrotnie. Samo występowanie dwóch pozycji nie przesądza jednak o nieprawidłowym naliczaniu opłat. Istotne jest to, jakie konkretnie koszty zostały przypisane do poszczególnych kategorii i na jakiej podstawie są pobierane.

2. Dodatkowe opłaty mogą zwiększać miesięczne koszty

Na ostateczną wysokość miesięcznych opłat wpływają nie tylko największe składniki, takie jak ogrzewanie czy fundusz remontowy. Również niewielkie, dodatkowe kwoty zwiększają całkowity koszt utrzymania mieszkania.

Przykładem jest fundusz społeczno-wychowawczy. W zależności od zasad obowiązujących w konkretnej spółdzielni mieszkańcy mogą ponosić z tego tytułu dodatkową miesięczną opłatę.

Jednostkowo może być ona niewielka. Jeżeli jednak jest pobierana przez wiele lat, łączna suma staje się już zauważalna.

Co ważne, mieszkańcy nie zawsze korzystają z usług lub wydarzeń finansowanych z takich środków. To właśnie ten aspekt jest jednym z powodów dyskusji dotyczącej zasadności tego rodzaju opłat.

Niewielka kwota, ale regularnie pobierana

W przedstawionym przypadku jeden z mieszkańców wskazywał, że miesięczna opłata wynosi 12 zł. Z jego perspektywy jest to niewielka kwota, ale jednocześnie kolejny element zwiększający miesięczny koszt utrzymania mieszkania.

Warto jednak pamiętać, że wysokość i sposób naliczania takich opłat mogą być różne w poszczególnych spółdzielniach. Nie można więc traktować jednej stawki jako uniwersalnej dla wszystkich mieszkańców.

Znaczenie ma również statut konkretnej spółdzielni oraz decyzje jej organów.

3. Fundusz społeczno-wychowawczy – za co płacą mieszkańcy?

Fundusz społeczno-wychowawczy może być wykorzystywany do finansowania działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię.

W praktyce zakres takiej działalności może być bardzo różny. W niektórych spółdzielniach funkcjonują kluby osiedlowe lub domy kultury, w których organizowane są zajęcia i wydarzenia skierowane do mieszkańców.

Wśród przykładów wymienionych w analizowanym materiale znajdują się między innymi:

• zajęcia rękodzielnicze,
• gimnastyka,
• kabaret,
• tenis stołowy,
• malarstwo,
• brydż,
• zajęcia literacko-plastyczne,
• warsztaty kulinarne,
• wyjścia do kina,
• wyjścia na basen,
• wyjścia do kręgielni.

Zakres działalności zależy więc od konkretnej spółdzielni i przyjętego przez nią modelu funkcjonowania.

Nie wszyscy mieszkańcy korzystają z zajęć

Jednym z głównych argumentów podnoszonych przez krytyków takich opłat jest fakt, że nie każdy mieszkaniec korzysta z działalności społecznej lub kulturalnej.

Osoba, która nie uczestniczy w zajęciach, może uznawać dodatkową opłatę za niepotrzebny koszt. Z drugiej strony przedstawiciele spółdzielni wskazują, że działalność tego rodzaju jest elementem ich funkcjonowania i może służyć całej lokalnej społeczności.

W praktyce mamy więc do czynienia ze sporem dotyczącym tego, jak szeroka powinna być działalność spółdzielni mieszkaniowej i kto powinien ponosić jej koszty.

4. Czy spółdzielnia może pobierać taką opłatę?

Fundusz społeczno-wychowawczy nie jest wyłącznie rozwiązaniem wynikającym z wewnętrznej decyzji zarządu konkretnej spółdzielni. Podstawę dla finansowania działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej przewidują przepisy.

Zgodnie z art. 4 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli tak stanowi uchwała walnego zgromadzenia.

Znaczenie ma więc nie tylko sam fakt prowadzenia określonej działalności, ale również sposób uregulowania jej finansowania.

Rola walnego zgromadzenia

Istotną rolę odgrywa walne zgromadzenie członków spółdzielni. Art. 38 § 1 pkt 1 ustawy – Prawo spółdzielcze wskazuje, że do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy między innymi uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej i kulturalnej.

Oznacza to, że kwestie związane z działalnością społeczną i kulturalną nie powinny być analizowane wyłącznie przez pryzmat pojedynczej pozycji na rachunku.

Przy ocenie konkretnej opłaty znaczenie mają między innymi statut spółdzielni, uchwały oraz sposób prowadzenia i rozliczania działalności.

Co powinien sprawdzić mieszkaniec?

Jeżeli mieszkaniec ma wątpliwości dotyczące konkretnej pozycji na rozliczeniu, warto sprawdzić:

• dokładną nazwę opłaty,
• sposób jej naliczania,
• podstawę jej pobierania,
• postanowienia statutu spółdzielni,
• uchwały dotyczące danej działalności,
• informacje dotyczące sposobu wykorzystania zgromadzonych środków.

Sama obecność dodatkowej pozycji na rachunku nie pozwala jeszcze stwierdzić, że została naliczona bezpodstawnie.

5. Spór o finansowanie działalności kulturalnej i społecznej

Wokół funduszu społeczno-wychowawczego istnieją różne stanowiska. Jedna strona wskazuje na społeczną rolę spółdzielni i możliwość korzystania przez mieszkańców z organizowanych zajęć. Druga podkreśla, że nie wszyscy korzystają z takiej działalności, a mimo to uczestniczą w jej finansowaniu.

Andrzej Cieślikowski, prezes zarządu Stowarzyszenia Spółdzielców „Solidarni”, argumentuje, że podstawowym zadaniem spółdzielni powinno być budowanie mieszkań i administrowanie nimi. W jego ocenie koszty działalności kulturalno-oświatowej powinny ponosić osoby korzystające z konkretnych zajęć albo powinno być to finansowane z innych źródeł.

Jest to jednak stanowisko przedstawiciela konkretnej organizacji, a nie obowiązująca zasada dotycząca wszystkich spółdzielni.

Stanowisko spółdzielni jest inne

Przedstawiciele spółdzielni wskazują na szerszą rolę tego rodzaju organizacji.

Andrzej Pawłowski, prezes zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Teresa” w Tychach, podkreśla, że spółdzielnia powinna nie tylko zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, ale również prowadzić działalność społeczną, wychowawczą i kulturalną.

W tej spółdzielni z opłaty finansowana jest działalność klubu osiedlowego. Korzystać z niego mogą zarówno członkowie spółdzielni, jak i osoby, które nie są jej członkami.

Przykład ten pokazuje, że spór nie dotyczy wyłącznie samej wysokości opłaty. Chodzi również o odpowiedź na pytanie, jaką funkcję powinna pełnić współczesna spółdzielnia mieszkaniowa.

6. Ile mogą wynosić dodatkowe opłaty?

Nie istnieje jedna stawka funduszu społeczno-wychowawczego obowiązująca we wszystkich spółdzielniach. Wysokość opłat zależy od zasad przyjętych w konkretnej spółdzielni.

W przypadku Spółdzielni Mieszkaniowej „Teresa” w Tychach składka na fundusz społeczno-wychowawczy wynosi 20 groszy miesięcznie za każdy metr kwadratowy powierzchni lokalu i jest pobierana od członków spółdzielni.

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² oznaczałoby to 10 zł miesięcznie. Przy lokalu o powierzchni 60 m² byłoby to 12 zł miesięcznie. Są to jednak wyliczenia wynikające z podanej stawki dla konkretnej spółdzielni i nie można ich automatycznie odnosić do innych spółdzielni.

Co mieszkańcy otrzymują w zamian?

W przypadku SM „Teresa” członkowie mogą korzystać z preferencyjnych warunków udziału w organizowanych wydarzeniach i wyjazdach. W niektórych przypadkach udział może być bezpłatny, a w innych członkowie płacą mniej niż osoby niebędące członkami spółdzielni.

Osoby spoza spółdzielni pokrywają natomiast pełny koszt udziału w wydarzeniach.

Pokazuje to, że sposób wykorzystania środków może być powiązany z dodatkowymi korzyściami dla członków spółdzielni.

Nie tylko fundusz społeczno-wychowawczy

Fundusz społeczno-wychowawczy jest tylko jednym z przykładów kosztów, które mogą budzić pytania mieszkańców.

Wątpliwości mogą pojawiać się również przy innych pozycjach, szczególnie gdy nazwy poszczególnych kosztów są mało precyzyjne lub gdy na rozliczeniu występuje kilka kategorii dotyczących podobnych usług.

Dlatego istotna jest możliwość przeanalizowania całego rozliczenia, a nie tylko jednej pozycji.

7. Dlaczego ważne jest szczegółowe rozliczenie czynszu?

Jednym z kluczowych tematów dotyczących opłat mieszkaniowych jest ich przejrzystość. Mieszkaniec powinien mieć możliwość zrozumienia, za co dokładnie płaci.

Można byłoby uprościć rozliczenie, łącząc część kosztów w większe kategorie. Takie rozwiązanie nie musi jednak oznaczać większej przejrzystości.

Piotr Majewski, dyrektor biura Unii Spółdzielców Mieszkaniowych, opowiada się za wykazywaniem poszczególnych pozycji osobno. Jego zdaniem szczegółowe rozliczenie zwiększa przejrzystość i pozwala mieszkańcom lepiej zrozumieć sposób naliczania opłat.

Dlaczego jedna pozycja może budzić więcej pytań?

Jeżeli kilka różnych kosztów zostanie połączonych w jedną kwotę, mieszkaniec może mieć trudność z ustaleniem, na co dokładnie przeznaczane są pieniądze.

Z drugiej strony duża liczba pozycji na rachunku również może być trudna do zrozumienia, szczególnie jeśli ich nazwy są nieprecyzyjne.

Dlatego ważne jest nie tylko rozbicie opłat na poszczególne składniki, ale również jasne określenie, co każdy z nich oznacza.

Wysoki fundusz remontowy również może budzić sprzeciw

Mieszkańcy mogą kwestionować nie tylko koszty związane z działalnością społeczno-kulturalną. Zastrzeżenia mogą dotyczyć również wysokości składek na fundusz remontowy.

Z punktu widzenia mieszkańca wyższa miesięczna opłata oznacza większy bieżący wydatek. Z punktu widzenia zarządzania budynkiem regularne odkładanie środków może natomiast umożliwić wykonanie kosztownych prac bez konieczności jednorazowego obciążania mieszkańców.

8. Fundusz remontowy a bezpieczeństwo mieszkańców

Fundusz remontowy ma inny charakter niż fundusz społeczno-wychowawczy. Jego zadaniem jest gromadzenie środków na prace związane z utrzymaniem i remontami nieruchomości.

Piotr Majewski wskazuje, że regularne gromadzenie pieniędzy pozwala spółdzielni szybciej reagować w sytuacjach wymagających pilnego remontu.

Jako przykład podaje uszkodzenie dachu przez silny wiatr. Nawet jeżeli nieruchomość jest ubezpieczona, wypłata odszkodowania może nastąpić dopiero po pewnym czasie. Spółdzielnia potrzebuje natomiast środków na zabezpieczenie budynku i rozpoczęcie naprawy.

Dlaczego oszczędzanie na remonty może być problemem?

Budynki mieszkaniowe wymagają regularnego utrzymania. Dachy, elewacje, instalacje, windy i inne elementy infrastruktury zużywają się wraz z upływem czasu.

Jeżeli mieszkańcy przez lata płaciliby bardzo niskie składki, w momencie pojawienia się poważnego remontu mogłaby powstać potrzeba zebrania znacznie większej kwoty w krótkim czasie.

Regularne odkładanie środków rozkłada natomiast koszty w czasie.

Fundusz remontowy jest kosztem, ale również zabezpieczeniem

Dla mieszkańca miesięczna składka na fundusz remontowy jest kolejnym elementem opłat. Nie oznacza to jednak, że jest to koszt pozbawiony celu.

Właśnie dlatego przy analizowaniu wysokości czynszu warto rozróżnić poszczególne składniki. Opłata na remonty pełni inną funkcję niż składka przeznaczona na działalność kulturalną.

9. Spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa?

Część mieszkańców, szukając sposobu na obniżenie kosztów, rozważa wystąpienie ze spółdzielni i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej.

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wspólnota pozwoli ograniczyć część wydatków. Jednak zmiana formy zarządzania nieruchomością nie oznacza automatycznie zniknięcia kosztów.

Wspólnota również musi zapewnić zarządzanie budynkiem, jego utrzymanie, konserwację, remonty i rozliczanie określonych kosztów.

Wspólnota także potrzebuje pieniędzy na utrzymanie budynku

Zmiana sposobu zarządzania nie powoduje, że znikają koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości. Budynek nadal wymaga sprzątania, konserwacji, przeglądów technicznych i remontów.

W przypadku większych nieruchomości mieszkańcy często powierzają zarządzanie profesjonalnemu zarządcy. Oznacza to kolejny koszt, który należy uwzględnić przy porównywaniu obu modeli.

Dlatego samo porównanie jednej pozycji z rachunku spółdzielni z jedną pozycją we wspólnocie nie daje pełnego obrazu.

Niższy czynsz nie zawsze oznacza niższy koszt w długim okresie

Przy ocenie kosztów utrzymania mieszkania warto patrzeć nie tylko na wysokość miesięcznej opłaty, ale również na to, co jest w niej zawarte.

Jeżeli opłaty są niskie, ale budynek nie posiada wystarczających środków na remonty, w przyszłości może pojawić się konieczność zebrania dużej kwoty na konkretną inwestycję.

Z kolei wyższa miesięczna opłata może obejmować systematyczne odkładanie pieniędzy na przyszłe prace.

Dlatego porównując mieszkania spółdzielcze, wspólnoty i inne formy zarządzania nieruchomością, warto analizować cały system kosztów, a nie tylko wysokość jednej miesięcznej kwoty.

Jak sprawdzić, czy czynsz w mieszkaniu jest wysoki?

Sama wysokość czynszu nie wystarcza, aby ocenić, czy opłaty za dane mieszkanie są wysokie. Konieczne jest sprawdzenie wszystkich składników.

Warto zwrócić uwagę przede wszystkim na:

• koszty eksploatacji,
• fundusz remontowy,
• ogrzewanie,
• zaliczki na wodę,
• opłaty związane z windami,
• sprzątanie i utrzymanie części wspólnych,
• wywóz odpadów,
• koszty zarządzania,
• ewentualne fundusze społeczne i kulturalne,
• inne opłaty wskazane w rozliczeniu.

Dopiero zestawienie wszystkich pozycji pozwala określić, z czego rzeczywiście wynika miesięczna kwota.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania spółdzielczego?

Osoba kupująca mieszkanie powinna pamiętać, że wysokość bieżących opłat jest jednym z elementów kosztów utrzymania nieruchomości.

Przed zakupem warto poprosić o aktualne rozliczenie opłat i sprawdzić, jakie składniki wpływają na miesięczny koszt.

W przypadku starszych budynków szczególnie istotna może być wysokość funduszu remontowego oraz planowane prace. Jeżeli budynek wymaga w najbliższych latach dużych nakładów, informacja o wysokości funduszu może być ważna przy ocenie całkowitych kosztów mieszkania.

Warto również sprawdzić, czy w czynszu znajdują się dodatkowe pozycje, których nie uwzględniliśmy przy początkowym porównaniu ofert.

Najważniejsze wnioski dotyczące czynszów w spółdzielniach

Czynsz nie jest jedną opłatą. To suma wielu różnych składników, które mogą mieć zupełnie odmienne przeznaczenie.

Fundusz remontowy służy gromadzeniu pieniędzy na przyszłe prace. Koszty eksploatacji dotyczą bieżącego utrzymania nieruchomości. Z kolei fundusz społeczno-wychowawczy może finansować działalność społeczną, oświatową i kulturalną, jeżeli spełnione są warunki przewidziane w przepisach i wewnętrznych regulacjach spółdzielni.

Dla mieszkańców kluczowa jest przejrzystość rozliczeń. Każda dodatkowa opłata zwiększa miesięczny koszt utrzymania mieszkania, dlatego warto wiedzieć, czego dokładnie dotyczy i na jakiej podstawie jest pobierana.

Jednocześnie nie każda dodatkowa pozycja oznacza nieuzasadniony koszt. Niektóre opłaty wynikają z określonych obowiązków i sposobu funkcjonowania spółdzielni.

Przy ocenie kosztów mieszkania warto więc analizować cały rachunek, statut spółdzielni, uchwały oraz zakres świadczonych usług. Dopiero takie zestawienie pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy miesięczne opłaty są rzeczywiście wysokie w stosunku do kosztów utrzymania konkretnego budynku.

Najczęściej zadawane pytania

Czy spółdzielnia może pobierać fundusz społeczno-wychowawczy?

Tak, przepisy przewidują możliwość uczestniczenia członków spółdzielni w kosztach działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej, jeżeli spełnione są warunki określone w przepisach, w tym odpowiednia uchwała walnego zgromadzenia.

Czy każdy mieszkaniec musi korzystać z zajęć finansowanych z funduszu?

Nie. Sam fakt uczestniczenia w kosztach działalności nie oznacza obowiązku korzystania z organizowanych zajęć. W konkretnej spółdzielni zasady wynikają między innymi ze statutu i przyjętych uchwał.

Czy dodatkowa opłata za windę oznacza podwójne naliczanie kosztów?

Nie można tego stwierdzić wyłącznie na podstawie nazwy pozycji na rozliczeniu. Trzeba sprawdzić, jakie koszty obejmuje ogólna pozycja „eksploatacja”, a jakie zostały przypisane do osobnej opłaty za eksploatację wind.

Po co płaci się fundusz remontowy?

Fundusz remontowy służy gromadzeniu środków na remonty i utrzymanie budynku. Regularne odkładanie pieniędzy może ograniczyć konieczność jednorazowego zbierania dużych kwot w przypadku kosztownej awarii lub remontu.

Czy wspólnota mieszkaniowa zawsze jest tańsza od spółdzielni?

Nie można przyjąć takiej zasady. Wspólnota również ponosi koszty zarządzania, utrzymania, konserwacji i remontów budynku. Przy porównaniu należy uwzględnić wszystkie składniki kosztów.

Co zrobić, gdy mieszkaniec nie rozumie pozycji na rozliczeniu?

W pierwszej kolejności warto zwrócić się do spółdzielni o wyjaśnienie sposobu naliczania konkretnej opłaty oraz sprawdzić statut i odpowiednie uchwały. Szczegółowe rozliczenie pozwala lepiej ustalić, z czego wynika dana kwota.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK, wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE. Zapraszam do współpracy. Czynsze zaskoczą mieszkańców