Analiza rynku PKD 68.10

Analiza rynku PKD 68.10

Analiza rynku PKD 68.10 – kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek w 2024 roku

Rynek przedsiębiorstw prowadzących działalność oznaczoną kodem PKD 68.10, obejmującą kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, od wielu lat pozostaje jednym z najważniejszych segmentów polskiej gospodarki. To właśnie w tej grupie działają spółki deweloperskie, inwestorzy realizujący projekty mieszkaniowe i komercyjne, firmy zajmujące się zakupem gruntów, przygotowaniem inwestycji, rewitalizacją budynków oraz podmioty kupujące nieruchomości w celach inwestycyjnych.

Analiza danych za 2024 rok pokazuje, że mimo wymagającego otoczenia gospodarczego sektor utrzymuje bardzo dużą skalę działalności. W bazie znajduje się 10 092 aktywnych organizacji, które wygenerowały łącznie niemal 28 mld zł przychodów. Oznacza to, że branża nadal należy do największych segmentów polskiego rynku nieruchomości, zarówno pod względem liczby przedsiębiorstw, jak i wartości prowadzonej działalności.

Jednocześnie dane pokazują wyraźne zróżnicowanie pomiędzy największymi graczami a zdecydowaną większością firm funkcjonujących na rynku. Obok przedsiębiorstw osiągających wielomiliardowe przychody działa ogromna liczba mniejszych spółek inwestujących lokalnie lub realizujących pojedyncze projekty. Taka struktura sprawia, że rynek jest bardzo konkurencyjny, ale jednocześnie oferuje miejsce zarówno dla dużych grup kapitałowych, jak i niewielkich inwestorów.

Skala rynku – ponad dziesięć tysięcy aktywnych przedsiębiorstw

Jednym z najbardziej interesujących wskaźników jest liczba aktywnych podmiotów prowadzących działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. W 2024 roku rynek tworzyło 10 092 organizacji, co potwierdza, że jest to jeden z największych segmentów całej branży nieruchomości.

Sama liczba przedsiębiorstw pokazuje, jak dużym zainteresowaniem cieszy się inwestowanie we własne nieruchomości. W praktyce oznacza to obecność tysięcy podmiotów realizujących bardzo różne strategie biznesowe – od jednoosobowych spółek celowych posiadających pojedyncze nieruchomości, przez lokalnych deweloperów, aż po największe grupy kapitałowe notowane na giełdzie.

Na uwagę zasługuje również tempo wzrostu całego sektora. Dane historyczne wskazują, że od 2017 roku liczba organizacji zwiększała się średnio o około 756 przedsiębiorstw rocznie. To bardzo wysoka dynamika, świadcząca o stale utrzymującym się zainteresowaniu inwestycjami w nieruchomości pomimo zmian stóp procentowych, inflacji oraz okresowych spowolnień gospodarczych.

Rosnąca liczba przedsiębiorstw nie oznacza jednak jedynie większej konkurencji. Oznacza również rozwój całego rynku, większą specjalizację firm oraz pojawianie się nowych modeli biznesowych obejmujących zakup gruntów, rewitalizację obiektów, inwestycje typu mixed-use, projekty PRS czy przedsięwzięcia związane z magazynami i powierzchniami logistycznymi.

Łączne przychody branży zbliżają się do 28 miliardów złotych

Drugim kluczowym wskaźnikiem opisującym kondycję rynku jest wartość osiąganych przychodów. Łącznie przedsiębiorstwa działające w analizowanym segmencie wygenerowały w 2024 roku 27,98 mld zł. Tak wysoka wartość pokazuje skalę obrotu kapitałem na rynku nieruchomości oraz znaczenie tego sektora dla całej gospodarki.

Warto zwrócić uwagę na długoterminowy trend. Jeszcze w 2017 roku całkowite przychody branży wynosiły około 10,73 mld zł. Oznacza to, że w ciągu kilku lat wartość rynku wzrosła niemal trzykrotnie. Nawet uwzględniając zmieniające się warunki makroekonomiczne, pozostaje to jednym z najlepszych wyników spośród wielu sektorów gospodarki.

Średni roczny wzrost przychodów wynosi około 3,45 mld zł, natomiast średnia roczna stopa wzrostu (CAGR) osiąga poziom 14,7%. Są to wartości świadczące o bardzo wysokiej dynamice rozwoju rynku oraz utrzymującym się popycie na inwestycje nieruchomościowe.

Jak wygląda przeciętna firma działająca w branży?

Analiza średnich wartości pozwala lepiej zrozumieć strukturę całego rynku. Przeciętny przychód przypadający na jedną organizację wyniósł w 2024 roku około 343 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że jest to jedynie wartość statystyczna.

W praktyce rozkład przychodów jest bardzo nierównomierny. Na rynku funkcjonuje stosunkowo niewielka grupa dużych przedsiębiorstw odpowiadających za znaczną część całkowitego obrotu, podczas gdy zdecydowana większość firm prowadzi działalność na znacznie mniejszą skalę.

Taki obraz jest charakterystyczny dla rynku nieruchomości. Obok największych deweloperów działają tysiące spółek realizujących pojedyncze inwestycje, zakup konkretnych gruntów lub zarządzających jedną nieruchomością komercyjną. W efekcie średnia wartość przychodów nie odzwierciedla sytuacji większości przedsiębiorstw, lecz stanowi uśrednienie bardzo zróżnicowanego rynku.

Rozkład przychodów pokazuje ogromne różnice pomiędzy przedsiębiorstwami

Szczególnie interesujące są dane dotyczące rozkładu przychodów. Wynika z nich, że przedsiębiorstwa znajdujące się w gronie 10% największych firm osiągają przychody przekraczające 5,42 mln zł. Już w przypadku 20% największych organizacji próg ten wynosi 2,27 mln zł.

Dla porównania mediana rynku, odpowiadająca połowie wszystkich przedsiębiorstw, znajduje się na poziomie około 343 tys. zł. Oznacza to, że połowa firm osiąga przychody niższe od tej wartości, a druga połowa wyższe.

Jeszcze większe różnice widoczne są w dolnych częściach zestawienia. Dane pokazują, że znaczna liczba przedsiębiorstw prowadzi działalność na niewielką skalę, często realizując pojedyncze projekty inwestycyjne lub utrzymując nieruchomości stanowiące własny portfel inwestycyjny.

Tak duże zróżnicowanie jest charakterystyczne dla rynku nieruchomości i potwierdza, że analiza samej średniej wartości przychodów nie daje pełnego obrazu sektora. Znacznie lepiej sytuację odzwierciedla analiza rozkładu wartości oraz udziału największych przedsiębiorstw w całym rynku.

Wartość przedsiębiorstw – rynek silnie skoncentrowany

Podobny obraz przedstawia analiza wartości organizacji. Dane pokazują, że jedynie 10% największych przedsiębiorstw osiąga wartość przekraczającą 13,3 mln zł. Dla 20% największych firm próg wynosi już 5,28 mln zł, natomiast połowa rynku znajduje się powyżej poziomu około 804 tys. zł.

Rozkład ten wskazuje na znaczną koncentrację kapitału. Największe przedsiębiorstwa dysponują portfelami nieruchomości o wielokrotnie wyższej wartości niż przeciętne podmioty działające na rynku. Jednocześnie tysiące mniejszych organizacji skutecznie funkcjonują w lokalnych segmentach rynku, specjalizując się w określonych typach inwestycji lub konkretnych lokalizacjach.

Dynamiczny rozwój rynku widoczny w danych historycznych

Analiza wieloletnich danych pozwala znacznie lepiej zrozumieć tempo rozwoju całej branży niż obserwacja pojedynczego roku. Zestawienie obejmujące okres od 2017 do 2024 roku pokazuje, że sektor kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek należał do najszybciej rozwijających się segmentów rynku nieruchomości w Polsce. W tym czasie rosła zarówno liczba przedsiębiorstw, jak i wartość generowanych przez nie przychodów.

Co szczególnie istotne, wzrost nie miał charakteru przypadkowego. Dane wskazują na długoterminowy trend rozwoju, który utrzymywał się pomimo wielu wydarzeń wpływających na rynek nieruchomości. Przedsiębiorstwa funkcjonujące w tym sektorze musiały mierzyć się z okresem pandemii, gwałtownym wzrostem inflacji, podwyżkami stóp procentowych, zmianami kosztów finansowania inwestycji oraz spowolnieniem sprzedaży mieszkań. Mimo to branża utrzymała wysoką aktywność.

Świadczy to o dużej odporności rynku oraz rosnącym znaczeniu inwestycji w nieruchomości jako jednego z najważniejszych sposobów lokowania kapitału zarówno przez przedsiębiorców, jak i inwestorów instytucjonalnych.

Dlaczego liczba przedsiębiorstw systematycznie rosła?

Na pierwszy rzut oka może wydawać się zaskakujące, że liczba aktywnych organizacji zwiększała się niemal każdego roku. W praktyce stoi za tym kilka zjawisk, które od wielu lat napędzają rozwój rynku nieruchomości.

Przede wszystkim nieruchomości pozostają jedną z najbardziej stabilnych klas aktywów. W okresach wysokiej inflacji wielu inwestorów traktuje zakup mieszkań, gruntów czy budynków komercyjnych jako formę zabezpieczenia wartości kapitału. Z kolei przedsiębiorcy coraz częściej tworzą spółki celowe przeznaczone do realizacji konkretnych projektów inwestycyjnych.

Rozwojowi rynku sprzyja również profesjonalizacja całego sektora. Jeszcze kilkanaście lat temu znaczną część transakcji realizowały osoby fizyczne. Obecnie coraz częściej inwestycje prowadzone są przez wyspecjalizowane spółki, które odpowiadają za zakup nieruchomości, ich przygotowanie do sprzedaży lub dalszą komercjalizację.

Najważniejsze czynniki wpływające na wzrost liczby przedsiębiorstw

• rosnące zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości,
• wysoka wartość aktywów gruntowych i mieszkaniowych,
• powstawanie spółek celowych realizujących pojedyncze projekty,
• większa profesjonalizacja rynku inwestycyjnego,
• napływ kapitału krajowego i zagranicznego.

Wszystkie te elementy sprawiają, że sektor pozostaje atrakcyjny zarówno dla dużych grup kapitałowych, jak i lokalnych inwestorów.

Nie każda firma prowadzi działalność na taką samą skalę

Jednym z najczęściej popełnianych błędów podczas interpretacji danych jest założenie, że wszystkie przedsiębiorstwa działające w branży osiągają podobne wyniki finansowe. W rzeczywistości różnice pomiędzy poszczególnymi organizacjami są ogromne.

Część przedsiębiorstw prowadzi wyłącznie jedną inwestycję i zatrudnia zaledwie kilka osób. Z drugiej strony funkcjonują spółki posiadające portfele nieruchomości warte setki milionów złotych, realizujące jednocześnie wiele projektów w różnych częściach kraju.

Tak duże rozwarstwienie powoduje, że średnie wartości należy interpretować z dużą ostrożnością. Znacznie większą wartość analityczną mają mediany oraz analiza rozkładu wyników finansowych.

Największe przedsiębiorstwa odpowiadają za znaczną część rynku

Rozkład przychodów jednoznacznie pokazuje, że największe organizacje mają bardzo duży wpływ na cały sektor. Firmy znajdujące się w najwyższych przedziałach zestawienia realizują transakcje o wielokrotnie wyższej wartości niż przeciętne przedsiębiorstwa.

Nie oznacza to jednak, że mniejsze podmioty mają ograniczone możliwości rozwoju. Wręcz przeciwnie. Rynek nieruchomości oferuje wiele wyspecjalizowanych nisz, w których lokalni inwestorzy potrafią skutecznie konkurować z największymi grupami kapitałowymi.

Przykładem mogą być przedsiębiorstwa specjalizujące się w zakupie kamienic do rewitalizacji, inwestycjach w niewielkie grunty mieszkaniowe, lokalach usługowych czy nieruchomościach przeznaczonych pod wynajem.

Rosnące znaczenie profesjonalnego zarządzania inwestycjami

Zmieniające się otoczenie gospodarcze powoduje, że zakup atrakcyjnej nieruchomości przestaje być jedynym warunkiem osiągnięcia sukcesu inwestycyjnego. Coraz większe znaczenie ma jakość zarządzania całym procesem – od analizy rynku, przez pozyskanie finansowania, aż po sprzedaż lub komercjalizację nieruchomości.

Największe przedsiębiorstwa wykorzystują rozbudowane analizy finansowe, modele prognozowania cen oraz specjalistyczne narzędzia wspierające podejmowanie decyzji inwestycyjnych. Jednocześnie również mniejsze firmy coraz częściej korzystają z profesjonalnych wycen nieruchomości, analiz chłonności rynku oraz szczegółowych raportów dotyczących lokalnych trendów.

To sprawia, że przewagę konkurencyjną coraz rzadziej buduje wyłącznie atrakcyjna lokalizacja. Równie istotne stają się doświadczenie zespołu, dostęp do wiarygodnych danych oraz umiejętność właściwej oceny ryzyka inwestycyjnego.

Najwięksi gracze wyznaczają kierunek rozwoju całego rynku

Analiza największych przedsiębiorstw działających w segmencie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek pokazuje, że rynek posiada wyraźnych liderów, którzy odgrywają istotną rolę w kształtowaniu całego sektora. To właśnie największe spółki odpowiadają za realizację najbardziej kapitałochłonnych inwestycji, zakup strategicznych gruntów oraz rozwój wieloetapowych projektów mieszkaniowych, biurowych i komercyjnych.

Zestawienie liderów potwierdza również, że polski rynek nieruchomości stał się w ostatnich latach niezwykle profesjonalny. Największe organizacje dysponują rozbudowanymi zespołami analityków, ekspertów finansowych, prawników oraz specjalistów odpowiedzialnych za przygotowanie i realizację inwestycji. Dzięki temu są w stanie skutecznie prowadzić projekty obejmujące nawet kilkaset mieszkań lub rozległe kompleksy komercyjne.

Jednocześnie wysoka pozycja w rankingu nie jest dana raz na zawsze. Branża nieruchomości należy do sektorów, w których wyniki finansowe bardzo mocno zależą od harmonogramu realizowanych inwestycji. Przychody mogą znacząco wzrosnąć w roku zakończenia dużego projektu, aby w kolejnym okresie ponownie spaść w związku z rozpoczęciem nowych przedsięwzięć.

Liderzy rynku osiągają przychody liczone w miliardach złotych

Dane pokazują, że największe przedsiębiorstwa działające w analizowanej branży osiągają przychody zdecydowanie przewyższające średnie wyniki całego sektora. Lider zestawienia przekracza poziom miliarda złotych przychodów, podczas gdy przeciętna organizacja generuje około 343 tys. zł rocznie.

Tak ogromna różnica najlepiej obrazuje skalę rozwarstwienia rynku. Z jednej strony funkcjonują spółki realizujące największe inwestycje w kraju, z drugiej natomiast tysiące przedsiębiorstw prowadzących działalność lokalną lub wyspecjalizowaną.

Nie oznacza to jednak, że mniejsze organizacje mają niewielkie znaczenie dla rynku. Wręcz przeciwnie. To właśnie one odpowiadają za znaczną część inwestycji realizowanych w średnich i mniejszych miastach oraz na lokalnych rynkach gruntów.

Najwięksi uczestnicy rynku zazwyczaj specjalizują się w:

• dużych inwestycjach mieszkaniowych,
• projektach typu mixed-use,
• nieruchomościach biurowych,
• parkach logistycznych,
• zakupie portfeli nieruchomości,
• rewitalizacji dużych terenów poprzemysłowych.

Dlaczego Mazowsze dominuje na rynku nieruchomości?

Analiza rozmieszczenia przedsiębiorstw jednoznacznie pokazuje dominującą pozycję województwa mazowieckiego. Nie jest to przypadek. Warszawa od wielu lat pozostaje największym rynkiem nieruchomości w Polsce oraz głównym centrum finansowym kraju.

To właśnie tutaj swoje siedziby posiada największa liczba deweloperów, funduszy inwestycyjnych, spółek zajmujących się obrotem nieruchomościami oraz przedsiębiorstw specjalizujących się w zakupie gruntów.

Koncentracja działalności w największej aglomeracji wynika z kilku czynników. Warszawa przyciąga zarówno inwestorów krajowych, jak i zagranicznych, oferując największy rynek mieszkaniowy, największy rynek biurowy oraz bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturę biznesową.

Najważniejsze przewagi województwa mazowieckiego

• największy rynek mieszkaniowy w Polsce,
• wysoki popyt inwestycyjny,
• duża liczba transakcji komercyjnych,
• obecność największych instytucji finansowych,
• koncentracja kapitału krajowego i zagranicznego.

Nie oznacza to jednak, że pozostałe regiony pozostają w cieniu Mazowsza. Coraz większe znaczenie zyskują również województwa małopolskie, dolnośląskie, pomorskie oraz śląskie, gdzie rozwój gospodarczy przekłada się na rosnącą liczbę inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych.

Regionalne rynki nieruchomości rozwijają się coraz szybciej

Jeszcze kilka lat temu zdecydowana większość największych inwestycji koncentrowała się w największych miastach Polski. Obecnie coraz większą aktywność inwestorów można zaobserwować również w średnich ośrodkach miejskich oraz ich strefach podmiejskich.

Rosnące ceny gruntów w największych aglomeracjach sprawiają, że przedsiębiorstwa coraz częściej poszukują nowych lokalizacji oferujących większy potencjał wzrostu. Dotyczy to zarówno inwestycji mieszkaniowych, jak i projektów logistycznych oraz magazynowych.

Rozwojowi regionalnych rynków sprzyja także poprawa infrastruktury drogowej oraz kolejowej. Lepsza dostępność komunikacyjna powoduje, że wiele lokalizacji znajdujących się poza największymi aglomeracjami staje się atrakcyjnych zarówno dla mieszkańców, jak i inwestorów.

Co czeka branżę w najbliższych latach?

Przyszłość sektora kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek będzie zależeć od wielu czynników ekonomicznych oraz regulacyjnych. Wśród najważniejszych należy wymienić poziom stóp procentowych, dostępność kredytów inwestycyjnych, tempo wzrostu gospodarczego oraz zmiany zachodzące na rynku mieszkaniowym.

Coraz większe znaczenie będą miały również nowe technologie. Automatyzacja analiz rynkowych, wykorzystanie sztucznej inteligencji, rozwój systemów GIS oraz cyfryzacja dokumentacji planistycznej sprawią, że proces podejmowania decyzji inwestycyjnych stanie się znacznie bardziej precyzyjny.

Jednocześnie inwestorzy będą zwracali coraz większą uwagę na kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem. Efektywność energetyczna budynków, dostęp do odnawialnych źródeł energii oraz zgodność inwestycji z wymaganiami ESG będą odgrywać coraz większą rolę podczas oceny atrakcyjności nieruchomości.

Podsumowanie

Rynek kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek pozostaje jednym z filarów polskiego sektora nieruchomości. Dane pokazują, że mimo wymagającego otoczenia gospodarczego branża utrzymuje wysoką aktywność, a liczba przedsiębiorstw oraz wartość generowanych przychodów potwierdzają jej znaczenie dla całej gospodarki.

Przedstawione statystyki wskazują również na dużą dojrzałość rynku. Obok największych grup kapitałowych funkcjonują tysiące mniejszych przedsiębiorstw, które skutecznie konkurują na rynkach lokalnych oraz w wyspecjalizowanych segmentach inwestycyjnych. Taka struktura zwiększa odporność całego sektora na zmiany koniunktury oraz sprzyja dalszemu rozwojowi rynku.

W kolejnych latach można spodziewać się dalszej profesjonalizacji branży, większego wykorzystania nowoczesnych technologii oraz wzrostu znaczenia analiz danych podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystko wskazuje na to, że rynek nieruchomości pozostanie jednym z najważniejszych obszarów lokowania kapitału zarówno przez przedsiębiorców, jak i inwestorów indywidualnych.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Co obejmuje działalność PKD 68.10?

Obejmuje kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, w tym mieszkań, domów, gruntów oraz nieruchomości komercyjnych.

Czy liczba przedsiębiorstw w tej branży rośnie?

Tak. Dane historyczne pokazują systematyczny wzrost liczby aktywnych organizacji, co świadczy o rosnącym znaczeniu rynku inwestycyjnego.

Dlaczego przychody przedsiębiorstw tak bardzo się różnią?

Wpływa na to przede wszystkim skala realizowanych inwestycji. Największe spółki prowadzą projekty warte setki milionów złotych, podczas gdy wiele przedsiębiorstw realizuje jedynie pojedyncze inwestycje.

Dlaczego województwo mazowieckie dominuje na rynku?

Decyduje o tym koncentracja kapitału, największy rynek mieszkaniowy w kraju, rozwinięty sektor finansowy oraz bardzo wysoka aktywność inwestorów.

Jakie czynniki będą kształtowały rynek w kolejnych latach?

Największy wpływ będą miały stopy procentowe, dostępność finansowania, cyfryzacja procesów inwestycyjnych, rozwój technologii oraz zmiany w przepisach dotyczących rynku nieruchomości.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Jeśli TAK wejdź na stronę KONTAKT. Szukasz biura nieruchomości? ZOBACZ TUTAJ. Zobacz również kanał na YOUTUBE.  Zapraszam do współpracy. Analiza rynku PKD 68.10